Голландские торги: будет ли дешево?

Челябинск – один из первых претендентов на проведение пилотных голландских аукционов на землях фонда РЖС. 27 июня Федеральное Cобрание Российской Федерации единогласно приняло новый закон – застройщикам, предложившим самую низкую цену продажи квадратного метра, участок отдается бесплатно. Для покупателей жилье экономкласса, по мнению разработчиков идеи, подешевеет на восемь процентов.

Голландские аукционы будут проводиться на землях фонда РЖС в Челябинске и других активно участвующих в программах Фонда городах – Чебоксарах, Кирове, Курске, Тюмени, Владивостоке, Московской области и Москве. По словам гендиректора Фонда РЖС Александра Бравермана, в этом году уже начнется подготовка к этим торгам.

Напомним, в отличие от традиционного английского земельного аукциона, который проводится на повышение стоимости земельного участка или права его аренды, торги по голландской системе ведутся на понижение цены продажи квадратного метра жилья. Застройщику-победителю земля достанется бесплатно, но на участке он будет обязан построить жилье экономкласса и продать его по заявленным низким ценам. Отметим, что отталкиваться в своих расчетах участники голландских торгов будут от нормативной цены квадрата, установленной Минрегионом. Для Челябинской области эта цифра во втором полугодии 2012 года равняется 29 050 рублей.

Сегодня в Челябинской области, по данным областного минстроя, при поддержке Фонда осваивается 51 земельный участок. Общая площадь территорий составляет 1,6 тысячи гектаров. Полномочия по работе с 28 землями (920 гектаров) переданы в область – сегодня идет разработка документов территориального планирования. 23 участка переданы в собственность Фонда РЖС. Как в марте этого года сообщал министр строительства области Виктор Тупикин, в 2012 году местные застройщики на землях Фонда введут в эксплуатацию около 80-90 тысяч квадратных метров жилья.

В итоге, по прогнозам фонда РЖС, стоимость квартир экономкласса снизится на восемь процентов – жилье станет доступнее для его основных потребителей. Предположительно это врачи, учителя, ученые и другие бюджетники, те, кто сегодня не может купить жилье на абсолютно рыночных условиях. Окончательное определение категорий граждан произойдет после принятия правительством соответствующего постановления, пишет «Российская газета».

По мнению Александра Бравермана, желающие принять участие будут. Внутренняя норма доходности по участкам Фонда в регионах колеблется от 24 до 36 процентов. Даже в результате строительства жилья на условиях «голландских» аукционов доходность у застройщика будет тоже очень приличной, несмотря на то, что там есть потолок цены реализации жилья, подчеркивают в ведомстве.

Однако южноуральские застройщики настроены не так оптимистично. Так, руководитель миасской строительной компании «Уралстройком» Алексей Тихонов считает, что голландские аукционы не намного уменьшат стоимость квадратного метра. «Основу конечной стоимости квадрата составляет не плата за аренду или покупку земли. Есть и другие факторы, к примеру, так называемая спекулятивная составляющая, маржа, – подчеркивает эксперт. – Главным образом, такие аукционы упростят получение земельного участка, а вот кардинально снизить цену жилья не смогут».

Еще один фактор, который нужно учитывать при расчете цены квадрата – обеспеченность участка инфраструктурой. По мнению директора СК «Артель-С» Николая Янова, именно затраты на подведение сетей в большей степени влияют на стоимость жилья. А аренда на землю начинает сильнее «нагружать» квадратные метры, если строительство ведется долго. «Обычно Фонда РЖС ставит много строгих условий перед победителем торгов, – рассуждает собеседник. – Не думаю, что претендентов на участие в новых аукционах будет много».

По его мнению, торги на понижение напоминают сегодняшний порядок проведения конкурсов и тендеров, который прописан в 94 федеральном законе и активно критикуется участниками рынка. Зачастую есть компетентная организация, которая готова за адекватные средства выполнить работы, но в конкурсе побеждает компания, предложившая меньшую сумму за услуги. После начала работ нередко оказывается, что это непрофессионалы, а участие в тендере было фикцией.