Банкиры вмешаются в долевку

Российское правительство рассматривает очередной вариант контроля застройщиков, планирующих привлекать средства дольщиков. Помимо страхования, кредитования или вступления во Всероссийское общество взаимного страхования обсуждается вариант открытия компаниями-строителями номинальных счетов в банках, на которые дольщики и понесут свои кровные. Другими словами, контролирующим застройщиков органом станут банки, которых обяжут следить за целевым использованием средств. Однако согласятся ли застройщики впускать финансистов в свою деятельность и кто кроме банков получит маржу, выяснял сайт DomChel.ru.

Минстрой подготовил предложения о возможности перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия (ДДУ) к финансированию через кредитные организации.

На первом этапе предлагается сохранить институт ДДУ, но установить обязанность застройщиков открывать в банках специальные номинальные счета, предусмотренные федеральным законом от 21 декабря 2013 г. №379-03 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Предположительно, средства граждан, по предложению Минстроя, застройщики смогут собирать только на такие счета. При этом на банк будет возложена обязанность контроля их целевого использования.

На втором этапе проекта предлагается договор долевого участия заместить договорами купли-продажи жилого помещения в строящемся доме. При этом максимальный размер аванса со стороны покупателя не может превышать 10 процентов от общей суммы.

Стоит отметить, что оба предложения уже были рассмотрены Национальным объединением строителей и Агентством стратегических инициатив в Москве, и обе организации отрицательно отнеслись к инициативе Минстроя. В частности, члены рабочей группы АСИ указывают на такие негативные последствия реализации предложений ведомства: снижение объемов жилищного строительства, увеличение роста стоимости кредитных средств и как следствие рост стоимости жилья, ограничение конкуренции. Дальнейшее рассмотрение предложений состоится 28 апреля на традиционных открытых слушаниях в Минстрое России.

Застройщики считают предложение об открытии номинальных счетов ненужной процедурой, которая не сыграет на руку никому, кроме финансовых учреждений. У последних появится возможность взвинтить процент для застройщиков, ну а последним строить придется на собственные деньги, что в итоге обернется взлетом цен на квадратный метр.

«Новое предложение – глупость в чистом виде, – убежден директор «Артель-С» Николай Янов. – У меня и так есть специальный счет, на который покупатели жилья перечисляют деньги. Если же покупают за наличку и платят мне в кассу, я все равно несу эти деньги, согласно кассовой дисциплине, в банк, который проверяет сделку и то, что деньги у меня на счету. А что даст номинальный счет? Я вижу выгоду только для банков, которые взвинтят процент, они же не будут работать бесплатно».

Застройщик против и вмешательства в хозяйственную деятельность компании. «Во-первых, непонятно, как они будут это делать, – добавляет эксперт. – Тогда надо открывать счета на каждый объект, но мне не нужна эта головная боль. Потом лично я против того, чтобы в мою хозяйственную деятельность вмешивались со стороны. У компании-застройщика же нет личных средств, она целый год принимает деньги от дольщиков, и в них уже заложена прибыль предприятия, соответственно, мы, собирая деньги круглый год, распределяем их на свои нужды. А тут получается, что мы не имеем права пользоваться частью прибыли, например, потратить ее на закладку других объектов? А я вот хочу направить рентабельный процент на другой объект. Банк должен следить только за финансовой дисциплиной и отмыванием денег. Но это и сейчас осуществляется: все платежки сдаются в банк, и любые контролирующие органы могут по расчетному счету проследить, куда деньги направлены».

Смущает застройщиков и 10 процентов, отмеренные правительством как доля вклада дольщиков в стройку. По мнению строителей, эта доля слишком мала – и тогда игра не стоит свеч.

Сегодня застраховаться застройщики могут в 27 компаниях, список которых согласован с правительством РФ. Однако Регпалата пока проверяет надежность этих компаний, в результате вопрос с регистрацией новых объектов повис в воздухе для ряда челябинских застройщиков.

«Чиновники посчитали, что многие современные застройщики практически не вкладывают собственных средств в стройку: на это у них уходит максимум 10 процентов, еще 20 процентов берут в кредит, – цитирует официальную информацию Николай Янов и добавляет: – А на каком основании это порицают? И сейчас предлагают только 10 процентов заплатить дольщикам. Зачем мне эти 10 процентов? Это мизерная для стройки цифра, ничто. Я лучше тогда построю за свои деньги и продам жилье дороже. Смысла тогда нет в долевых деньгах. В любом случае, даже если я не буду привлекать средства банка, прибыль будет больше – потому что строил на свои деньги, и я все равно соберу банковский процент с жильцов». Возмущает строителей и то, что всех застройщиков приравняли к мошенникам. «Вместо того чтобы бороться с жуликами, теми, кто действительно надувает дольщиков, наши чиновники занимаются глупостями, придумывая заведомо неживые законы, – добавляет спикер.

И юристы нашли в новом предложении Минстроя бреши. «Мысль чиновников ясна, – комментирует директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев. – Сейчас деньги дольщиков просто перечисляются через банк, а речь идет о том, чтобы нести эти деньги в финансовое учреждение. Другое дело, зачем это делать, если брать разрешат только 10 процентов? Этого для стройки явно недостаточно, хотя смысл долевого участия в том, что застройщик получает деньги на строительство. Тогда теряется целесообразность открывать счет в принципе».

Сомнительной выглядит и предложенная схема заморозки в банках средств дольщиков. «Сегодня закон не предусматривает схем, чтобы деньги временно замораживались в банках, – говорит эксперт. – Банки могут контролировать деятельность строительной компаний только в рамках кредитных договоров. Но и сейчас многие банки проверяют использование кредитных средств, и если закон обяжет, будут контролировать и стройфирмы. Конечно, для банков это хорошо: им ничто не помешает увеличить для застройщиков процент».

По оценке юридических компаний Екатеринбурга, в столице Урала лишь два процента жилья строится на средства дольщиков, остальные 98% возводятся жилищно-строительными кооперативами.

Эксперт уверен, что при таком раскладе и челябинские застройщики скоро перейдут на жилищно-строительные кооперативы, как это сделали в соседнем Екатеринбурге. «Там большую часть жилья строят жилищно-строительные кооперативы, и сейчас любой юрист посоветует сделать челябинским застройщикам то же самое, – добавляет Алексей Мотылев. – Это выгоднее, потому что тогда не действуют законы о долевке, не надо страховать ответственность, не требуется регистрировать сделку, вывешивать декларацию на сайте. Только для покупателей жилья это отсутствие всякой защиты, например, на случай, если недобросовестный председатель кооператива задумает дважды продать квартиры».

Не торопятся однозначно оценивать предложение и в СРО «Союз строительных компаний Южного Урала и Сибири», впрочем, не исключая, что проведение денег через банки – одно из наименьших зол. «Из всех предложенных зол это, возможно, станет наименьшим, – считает гендиректор организации Юрий Десятков. – Но опять же при условии, что банки не станут поднимать маржу. Понятно, что со стороны застройщика все равно будут потери, да и на цене жилья ситуация скажется».

Пока же, по словам эксперта, застройщикам остается строить на свои деньги или вообще не строить. «Но пугаться не надо, стройка идет, ничего не остановилось», – успокоил напоследок Юрий Десятков.