Апартаменты: спорный формат нового жилья

В крупных городах России появились примеры, когда строители под видом апартаментов продают необустроенные крохотные квартиры. По своим характеристикам помещения напоминают жилье в общежитиях коридорного типа. В сегменте апартаментов решено навести порядок. С такой инициативой выступили крупные застройщики соседнего Екатеринбурга при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

Проблему строительства апартаментов подняли на рождественском саммите РГУД, который прошел в Екатеринбурге 10 декабря. Для некоторых строительных компаний понятие «апартаменты» стало сегодня выгодной юридической лазейкой. С законодательной точки зрения это нечто среднее между жильем и гостиничной недвижимостью. Значит, застройщик может вполне законно возводить такие квадратные метры даже там, где генплан не разрешает строить жилые объекты.

При этом такой тип жилья значительно отличается от классической квартиры. Главная разница в юридическом статусе. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, квартира и комната. Под апартаментами же скорее понимают комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и предназначен для временного проживания. К примеру, апартаменты могут стать неплохим вариантом для россиян, работающих вахтовым методом. Это также резерв муниципалитета на случай проведения каких-либо знаковых мероприятий: апартаменты могут стать альтернативой переполненным отелям. А вот для семейных людей апартаменты вряд ли будут удобны.

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011 года действовал приказ Ростуризма №86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40 квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный кухонным оборудованием. В январе 2011 года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ №35, согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в отелях, и прочие объекты.

Несмотря на все плюсы апартаментов, эксперты уже отмечают те проблемы, которые могут ждать их покупателей. «Людям обещают, что за очень невысокую цену они смогут жить в самом центре города. Но по факту потребитель получает общежитие коридорного типа с повышенным налогом, отсутствующие парковки и детские площадки. Застройщик же на все запросы жителей отвечает: покупатель приобретал апартаменты, то есть с точки зрения закона компания не обязана создавать всю эту инфраструктуру», – говорит руководитель аналитического отдела риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Относительно невысокая стоимость апартаментов устанавливается неспроста. У них есть очень серьезный минус, который скрывается в юридическом статусе этой недвижимости. Она имеет статус нежилого помещения, а значит, не может обеспечить своим собственникам постоянную прописку, что устраивает далеко не всех покупателей.

Формат апартаментов пришел к нам из-за рубежа, где они успешно используются уже десятки лет. В России первые апартаменты были предложены покупателям в Москве в 2006 году. Но несмотря на восьмилетнюю практику строительства такого типа недвижимости в законодательстве до сих пор не существует четкого понятия «апартаменты». Попытку исправить эту ситуацию предприняли эксперты из Екатеринбурга.

На саммите РГУД директор по развитию НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев презентовал свою классификацию такого жилья. По его словам, она позволит четко отделить качественные апартаменты от строительных «фальшивок». Авторы классификации предлагают разделить такой тип жилья на три категории – А, В и С. В зависимости от класса апартаменты имеют различный набор удобств. Особое внимание уделяется планировочной нарезке квартир.

«Мы не считаем правильным называть апартаментами те объекты, которые почти целиком состоят из комнат площадью в 14 квадратных метров, – говорит Виктор Ананьев. – Исходя из класса объекта число квартир-студий должно, на наш взгляд, варьироваться в пределах 40–60%. Причем рекомендуемая минимальная площадь студий – не менее 25 квадратных метров». Управлять апартаментами, по мнению экспертов, должна специально созданная компания. Она решает не только вопросы коммунально-бытового обеспечения, но и регулирует отношения между собственниками и другими сторонами. Ознакомиться с полной классификацией апартаментов можно здесь.

Врезка-опрос

Полномочный представитель НП РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль уточнил, что данная классификация не является призывом к запрету на строительство апартаментов. «С помощью этого документа мы лишь рассчитываем законодательно утвердить критерии качества этого жилья. Тогда и строители, и покупатели будут четко понимать, что действительно является апартаментами, а что не может ими называться», – уточнил Андрей Бриль.

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский согласен не со всеми пунктами предлагаемой классификации: «Я бы не формировал уровень апартаментов с точки зрения присваеваемых звезд, все-таки это прерогатива отелей. Насколько жителям апартаментов, если это студенты или приезжие специалисты, необходима детская площадка – тоже вопрос».

В столице Южного Урала пока нет прецедентов, когда застройщики выдавали бы за апартаменты низкокачественные объекты неопределенного назначения. Однако эксперты рынка поделились своим мнением по поводу этого формата жилья и идеи классифицировать его. «В Челябинске сегодня достаточно крупный гостиничный пул, – говорит руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Но появление на рынке новый игроков будет положительным в первую очередь для челябинцев, у них появится больше выбора. Возможно, это установит и новую конкурентную борьбу среди гостиничного бизнеса».

По мнению собеседника, успех апартаментов зависит от того, на каких условиях застройщик будет предлагать покупателям такие объекты. «Необходимо продумать несколько вариантов апартаментов разной ценовой категории, с разными вариантами ремонта. Тогда у покупателя будет возможность выбрать жилье по своему вкусу и кошельку», – добавляет Валентин Корытный.

Гендиректор СРО «Союз строителей Южного Урала и Сибири» Юрий Десятков говорит о том, что идея апартаментов для Челябинска не нова, но у местных строительных компаний она не прижилась. «Апартаменты – это те же доходные дома, принцип тот же, – говорит собеседник. – В городе построены два таких дома, они функционируют и сегодня. Но срок окупаемости таких зданий очень большой, до 15 лет. Конечно, это невыгодно застройщикам. Поэтому желающих строить такую недвижимость на Южном Урале практически нет». Эксперт подчеркивает, что без дополнительный дотаций или финансирования государства возводить такие объекты крайне сложно. Кроме того, строительство апартаментов – новый и довольно рисковый бизнес.

Пока эксперты из Екатеринбурга пытаются ввести классификацию апартаментов и сделать их правовой статус более прозрачным, в Москве запретили строительство этого типа недвижимости как отдельных капитальных объектов. Отныне апартаменты могут размещаться только в гостиницах или строиться как апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели. С таким предложением в ноябре этого года выступили власти Москвы. Однако Минстрой России рассматривает вопрос об «амнистии» уже построенных апартаментов – их могут легализовать как жилье до конца 2015 года.

Статтистика