Ипотечным должникам предложат аренду

Ипотечным должникам предлагают выкупить их жилье и предоставить его в долгосрочную аренду. На днях в России стартовала программа «Наем с правом выкупа», которую запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с дочерней компанией – Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС).

По состоянию на 1 января 2015 года задолженность по рублевым ипотечным кредитам в России выросла за аналогичный период прошлого года на 33%. Россияне задолжали по ипотеке 3,509 трлн рублей. Год назад этот показатель составлял 2,647 трлн рублей. В таких условиях АИЖК предлагает оказать помощь заемщикам, которые не могут исполнять обязательства по своему ипотечному кредиту, но хотят сохранить свою квартиру.

Механизм программы прост: АИЖК предлагает заемщикам выкупить у них недвижимость по рыночной цене. При этом у заемщика и членов его семьи сохраняется право проживать и использовать эту квартиру на условиях долгосрочного найма. В будущем гражданин имеет право выкупить объект обратно по зафиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры агентство полностью погашает долг кредитора по ипотеке. Таким образом, долг и пени за просрочку прекращают расти.

По данным ЦБ, задолженность по ипотеке за прошедший год выросла на 33%. Всего в 2014 году было выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн руб., что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в денежном выражении. Средняя ставка выдачи по ипотеке в декабре составила 13,2% – это максимум с конца 2010 года. В среднем в 2014 году ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5%, что соответствует уровню 2013 года.

В программе смогут принять участие не все заемщики АИЖК, а лишь те, кто отвечает определенным требованиям. Например, срок наличия просрочки должника по оплате основного долга займа не должен превышать 360 дней; соотношение показателя «кредит/залог» не должно превышать 85%; должны отсутствовать иски об обращении взыскания на объект недвижимости.

Для установления цены покупки недвижимости и размера ежемесячного платежа по найму жилья в расчет будут брать данные о рыночной стоимости. Затраты на услуги независимого оценщика берет на себя АФЖС. Ежемесячный платеж по найму будет ежегодно индексироваться на сумму, которая не превышает ставки индекса потребительских цен.

Цена, по которой заемщик в будущем может обратно выкупить квартиру, каждый год определяется как первоначальная цена приобретения, увеличенная на прогнозный индекс потребительских цен. Он сохраняется с даты покупки и до предполагаемой даты обратного выкупа.

«Сейчас позитивными можно назвать любые предложения властей по улучшению положения ипотечных заемщиков, и особенно тех, кто сейчас оказался в числе должников, – говорит директор АН «Форум» Игорь Чернядьев. – Во многих странах, например в Испании и на Кипре, такая схема помощи работает уже давно и успешно. Если собственник не может оплачивать ипотеку, его недвижимость переоформляет на себя строительная компания или банк. Человек арендует это жилье какое-то время, а затем выкупает его обратно. Такая гарантированная приостановка ипотечных выплат – норма за рубежом».

Собеседник уверен, что предлагаемый АИЖК проект «Наем с правом выкупа» может быть привлекателен не только тем, кто уже оформил кредит, не в состоянии выплачивать его и вынужден обратиться к агентству за помощью. Такая схема может стать гарантией и для тех россиян, кто только планирует оформлять кредит на покупку жилья.

На сайте АИЖК сообщается, что агентство списало 42 млн руб. пени более чем у 13 тысяч своих заемщиков. Акция действовала с конца ноября 2014 года. В ней приняли участие порядка 13,5 тысячи заемщиков, которые погасили задолженность на общую сумму 784 миллионов рублей. Из них 257 миллионов рублей было направлено в счет погашения просрочки. Начисленная пеня составила около 42 миллионов рублей.

«Плюсы этого проекты очевидны – заемщики смогут остановить рост долга по ипотеке, – отмечает челябинский адвокат Светлана Имрякова. – Но какие возможные минусы есть у этой схемы выкупа жилья кредитора и предоставления ему долгосрочного найма, покажет только время и конкретная практика. Важно, насколько соразмерными будут ежемесячные арендная плата по такому договору и платежи по кредиту. Возможно, выплачивать банку кредит в прежнем режиме будет выгоднее, чем платить агентству за аренду жилья, а затем вновь платить за выкуп квартиры».

В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию уже заключили несколько первых договоров. По данным сайта АИЖК, на сегодняшний день организация получила более 30 заявок на участие в проекте. Всего в рамках проекта «Наем с правом выкупа» в 2015 году организация сможет оказать поддержку примерно 400 российским заемщикам.

Кроме того, еще около 35 тысяч ипотечных заемщиков, которые попали в сложную финансовую ситуацию, смогут получить господдержку, сообщает Минстрой РФ. Министерство планирует направить 4,5 млрд рублей на докапитализацию АИЖК. В настоящее время ведомство совместно с банками прорабатывает механизм реализации этой поддержки.