Рынок недвижимости выходит из коллапса?

Эксперты констатируют: рынок недвижимости начинает оживать. На фоне увеличения количества сделок с жильем слабеют темпы падения цен за квадратные метры. Подробнее об этом, а также о том, чего челябинцам ждать от лета, разъясняют аналитики РК «Службы недвижимости» в своем майском отчете.

С методологией составления базы данных и рассчетов читатели могут ознакомиться в полной версии Rcsn.ru отчета. Объем предложения базы данных составил 1316 объектов, что практически совпадает с объемом предложения прошлого месяца.

Распределение предложения по районам г. Челябинска представлено на Рис. 2. Как видно, доминирующая доля в структуре предложения приходится на Калининский и Курчатовский районы (23% и 20% соответственно), что является следствием активной застройкой данных районов. Относительно большая доля предложения объектов в Центральном районе (16%) также обусловлена активным вводом нового жилья в течение последних трех лет (в районе Тополиной аллеи). Доли предложений в остальных районах примерно равны между собой. Отметим, что за прошедший месяц географическое распределение предложений практически не изменилось. Все изменения незначительны и носят случайный характер.

Рис. 1 – Распределение предложения по районам г.Челябинска

Стоимость кв.м. в разрезе районов г. Челябинска приведена на Рис.3

Как видно, стоимость кв.м. в высокой степени зависит от местоположения квартиры, что подтверждается характеристиками совокупности (размах составляет 21 тыс. руб., СКО – 7 тыс. руб.). Наибольшая стоимость кв.м. характерна для квартир Центрального и Советского районов Челябинска; она превышает среднюю стоимость кв.м. по городу на 30% и 5% соответственно. Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Стоимость кв.м. в Калининском и Курчатовском районах немного меньше средней стоимости кв.м. по городу. Стоимость кв.м. в производственных районах существенно ниже средней стоимости кв.м. по городу (на 16-19%).

Рис. 3 – Зависимость стоимости кв.м. от местоположения квартиры

Сохранение основных зависимостей говорит о типичном характере предложения и зависимости стоимости кв.м. на исследуемом рынке.

Анализ стоимости кв.м.

Группа среднестатистических квартир

Средняя стоимость кв.м. для группы среднестатистических квартир в мае 2009г. составила 38 837 рублей. Стоимость кв.м. в разрезе районов города и количества комнат представлена на Рис.5. Сохранение основных зависимостей говорит о типичном характере предложения и зависимости стоимости кв.м. на исследуемом рынке.

Рис. 5 – Стоимость кв.м. для среднестатистической квартиры в зависимости от ее местоположения и количества комнат

Представленные значения средней стоимости кв.м. подчинены общим закономерностям рынка. Так, наибольшая стоимость кв.м. приходится на Центральный и Советский районы, наименьшая – на Металлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м. для 1-комнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м. для 2-комнатных квартир, а стоимость 4-комнатных превышает стоимость 3-комнатных.

Для клиентов наибольшую ценность представляет информация об общей стоимости квартиры. При этом нужно учесть, что клиент, как правило, не указывает на конкретную серию квартиры; наиболее частыми параметрами для подбора являются местоположение, площадь, количество комнат и сумма средств, имеющихся у клиента. В соответствии с данными параметрами специалистами РК «Служба недвижимости» была разработана сегментация среднестатистических квартир по типам (см. Табл.2). Данная сегментация учитывает такие критерии, как количество комнат, площадь, возраст дома и престижность квартиры.

Таблица 2. Средняя стоимость кв.м. в разрезе типов квартир

Динамика стоимости кв.м.

Сравнение средней стоимости кв.м. на 15.05.2009 с данными полученными 15.04.2009 приведено в Таблице 3.

Таблица 3 – Динамика средней стоимости кв.м. за 04.2009-05.2009гг.

Как видно, средняя стоимость кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости Челябинска за прошедший месяц снизилась на 2,62%, при этом наиболее существенное снижение стоимости кв.м. приходится на группу среднестатистических квартир (4,73%), наименьшее – на группу квартир повышенной комфортности (1,16%). Падение стоимости кв.м. в долларовом выражении составило 0,28%. Столь незначительное значение обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю.

Отметим снижение темпов падения стоимости кв.м. по сравнению с предыдущим месяцем (2,62% против 4,87%), что и прогнозировалось в соответствии с анализом рынка вторичной жилой недвижимости предыдущего месяца. Снижение темпов падения стоимости кв.м. вторичного жилья обусловлено прекращением резкого ухудшения общеэкономической ситуации.

Динамика стоимости кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за декабрь 2008 г. – май 2009 г. представлена на Рис.8. Как видно, с декабря 2008 г. стоимость кв.м. планомерно снижается; средний темп прироста составляет -4%, общий темп падения составляет 18,5%. При этом снижение стоимости кв.м. примерно одинаково для группы среднестатистических квартир и группы квартир повышенной комфортности. За последние 2 месяца наблюдается замедление темпов падения стоимости кв.м. Ввиду ожидаемого прекращения ухудшения общеэкономической ситуации в ближайшие 2 месяца следует также ожидать падения стоимости кв.м. в пределах 1,5-3,5%.

Рис. 8. Динамика стоимости кв.м. за декабрь 2008 г. – май 2009г.

Таблица 4. Динамика средней стоимости кв.м. за 12.2008-05.2009гг.

Таким образом, за прошедший месяц средняя стоимость кв.м. на вторичном рынке жилой недвижимости г. Челябинска снизилась на 2,62% в рублях или на 0,28% в долларовом эквиваленте, при этом наибольший темп снижения стоимости кв.м. был характерен для группы среднестатистических квартир (4,73% против 1,16%). В связи с прекращением ухудшения общеэкономической ситуации в ближайшие месяцы следует ожидать менее активных темпов падения стоимости кв.м. в пределах 1,5-3,5%.

Рынок жилой недвижимости не единственный, где падение цен замедляется, эта тенденция характерна для рынков недвижимости крупных городов.

На снижение цен играет фактор продолжающегося экономического кризиса и растущая неуверенность людей в завтрашнем дне. Те люди, которые планировали операции с недвижимостью, и для них этот вопрос не является острой необходимостью, сохраняют нерешительность в действиях и занимают выжидающую позицию в надежде дальнейшего снижения цены, тем самым укрепляют отложенный спрос.

О возможном повышении цен на определенные категории квартир играет тот факт, что корректировка доходов некоторой категории населения уже произошла в период осени-зимы. Как правило, представители этой категории населения адаптировались к новым экономическим условиям и внесли свои корректировки в жизненные планы на 3-5 лет. В случае наступления второй фазы экономического кризиса, о которой говорят некоторые чиновники и аналитики, она коснется тех, кто уже переведен на сокращенный рабочий день или находится в неоплачиваемых отпусках. Как утверждают эксперты, эта ситуация не отразится на рынке недвижимости, так как доходы этой части населения значительно сократились осенью-зимой. Эта категория населения вряд ли будет совершать дорогостоящие покупки.

Рассматривая аргументы в пользу роста или снижения цены на рынке жилой недвижимости, нельзя обойти и тот факт, что количество реально проведенных сделок купли-продажи с января по апрель 2009 г. увеличивалось. Об этом свидетельствуют объемы сделок, проведенные специалистами РК «Служба недвижимости» и другими риелторскими компаниями. Большее количество сделок проходит в сегменте относительно недорогих объектов, но сделки есть и в сегменте комфортабельных квартир и квартир в новых домах.