«Инвесторы нас больше не хотят!»

Российскому девелопменту не стоит надеяться на западных инвесторов. Интерес к нашей недвижимости со стороны иностранцев вернется не раньше, чем через два года. Спросом будут пользоваться уже готовые торговые центры, приносящие прибыль, а вот офисами вряд ли кто-то заинтересуется. К такому мнению пришли участники конференции «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри», которая прошла в середине сентября в Екатеринбурге. Мероприятие собрало около 80 крупных игроков рынка: представителей международных и российских банков, консалтинговых компаний и предприятий, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Объединили федеральных и региональных игроков рынка коммерческой недвижимости на Урале компании IQ Property Management и «Стражи Урала». Конференция стала своеобразной «работой над ошибками» для девелоперов.

Диалог начался с довольно смелого заявленияполномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля.По его мнению, регионального рынка коммерческой недвижимости в настоящее время попросту не существует. «Его нет, так как нет основных участников рынка – продавцов, покупателей и выбора среди объектов, готовых к продаже», – пояснил эксперт.

Не все его коллеги согласились с таким высказыванием. Управляющий партнер London Conculting & Management Company Дмитрий Золин уточнил, что в большей части развитых регионов есть по два-три успешных объекта коммерческой недвижимости. Причину малого количества ликвидных объектов эксперт видит в истории развития самого регионального девелопмента. «Региональный инвестор в 95 процентах случаях из 100 подбирал не участок под проект, который хотел реализовать, а проект под доставшийся ему земельный участок, – рассказывает Дмитрий Золин. – Зачастую участки выбирались без перспективной оценки изменений в окружении и транспортной инфраструктуре, влекущих в будущем серьезные изменения потребительских потоков. Поэтому сейчас, когда конкурентная среда возросла, региональные девелоперы столкнулись с проблемой невостребованности своих объектов».

Руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ в России и СНГ Андрей Ильясов считает, что игроки рынка допустили несколько типичных ошибок, причем еще в докризисный период. Одна из главных – финансирование длинных проектов короткими деньгами, вторая – начало строительства объектов коммерческой недвижимости без наличия предварительных арендных договоров.

Управляющий директор крупного инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors Чарльз Восс в свою очередьпосоветовал девелоперам в ближайшее время не рассчитывать на привлечение западных инвесторов. По его словам, иностранцы вновь заинтересуются российским рынком не раньше, чем через два года. В первую очередь инвесторы обратят внимание на крупные торговые центры, чуть позже – на логистические объекты, а вот офисы их вряд ли заинтересуют. При этом эксперт особо подчеркнул, что инвесторов будут однозначно привлекать уже готовые проекты, приносящие стабильный подтвержденный доход, полностью заполненные надежными арендаторами. «Кроме того, снизится и объем инвестиций: наиболее вероятно, стоимость объекта, потенциально привлекательного для инвесторов, будет составлять 20-35 миллионов евро, едва ли больше», – заключил Чарльз Восс.

Обсуждение перспектив рынка коммерческой недвижимости России продолжил управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокoбылко.По его мнению, в ближайшем будущем рынок ждет сегментация объектов недвижимости. Высококачественные объекты с хорошим управлением и современной концепцией, которые будут востребованы и приносить стабильный доход, будут выделены в одну группу, а большинство остальных будет испытывать проблемы с заполнением и значительно дисконтироваться инвесторами. Кроме того, по мнению эксперта, ожидается ускорение деклассификации объектов недвижимости. Некоторые объекты из-за снижения бюджетов на управление, недостатка финансирования на этапе строительства, изменения стратегии маркетинга и т.п. перестанут соответствовать своему классу: объекты, которые изначально планировались как проекты класса «А», в результате станут объектами класса «В».

По мнению спикера, судьба уже существующих объектов также не радужна – продолжится коррекция ставок аренды и цен продажи во всех сегментах коммерческой недвижимости. Положительная динамика по уровню свободных помещений станет очевидна лишь ко второй половине 2010 года, а в 2011 году начнут расти арендные ставки. Примерно в это же время у инвесторов появится интерес к региональным объектам, но в области привлечения инвестиций появится достаточно жесткая межрегиональная конкуренция. Регионы уже сегодня более активно конкурируют между собой не только за инвестиции в конкретные объекты, но и за размещение производств.