Решаем ипотечные загадки

Челябинское объединение работодателей «Промасс» всерьез взялось за информирование населения об экономической ситуации на Южном Урале. 28 апреля состоялось первое заседание «Клуба экономических журналистов», посвященное ипотечному кредитованию – в последнее время самой горячо обсуждаемой и проблемной теме.

Выступая на президиуме Госсовета, президент России Владимир Путин сказал: «Само слово «ипотека» – большая загадка для граждан. И здесь нужно проводить работу по разъяснению этой процедуры». В Челябинске в качестве экспертов перед журналистами выступили представители «Тюменьэнергобанка», «Сбербанка», «ГУТА-банка» и Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Все они сошлись во мнении, что многочисленные претензии к банкам, которые якобы категорически отказываются снижать ставки по кредитам, делая их при этом не доступными населению, абсолютно необоснованны. Основной тезис беседы банкиров с журналистами был таков: любой товар существует для тех, кто зарабатывает необходимое количество денег, чтобы его купить, и кредиты в этом плане ничем от других товаров не отличаются. Причем для кредитования платежеспособного населения в Челябинской области есть все условия.

«На сегодняшний день Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию занимает первое в России место по величине уставного капитала, – пояснил гендиректор АЖИК Александр Иванов. – На сегодняшний день уставный капитал агентства составляет 1 миллиард 80 миллионов рублей, а в федеральном агентстве в текущем году после эмиссии уставный капитал достигнет 1 миллиарда 390 миллионов. Аккредитацию агентства получили 7 банков, работающих в Челябинской области. Сейчас в среднем выдается по 2–3 ипотечных кредита в день на условиях 15% годовых до 20 лет». Теперь, по словам Иванова, агентство будет отрабатывать средства, вложенные областным правительством в его уставной капитал, посредством увеличения инвестиций в строительство. Пока в основном идет кредитование населения на покупку жилья на вторичном рынке. Однако теперь на уровне правительства области принято решение 1 миллиард из уставного капитала агентства вложить в строительство. «На наблюдательном совете мы утвердили список объектов, в строительстве которых могут участвовать любые банки, даже не аккредитованные АИЖК», – заявил Александр Иванов.

Сейчас одна из главных проблем для получения кредита – это так называемая «серая зарплата» – заработок населения, не подтвержденный документально, который по закону не может быть гарантией платежеспособности заемщика. Причем государство не пойдет на то, чтобы узаконить эти «серые» деньги. Сегодня банки ушли от этой проблемы, разрешив включать созаемщиками по кредитам не только членов семьи, но и ближайших родственников или даже третьих лиц.

Доступное жилье не означает бесплатное. Это не жилплощадь, которая продается нуждающимся по бросовым ценам. Ипотека – один из способов получения доступного жилья. Однако, как уже много раз говорилось, без увеличения объемов строительства жилье доступным не станет. По мнению специалистов Агентства по ипотечному кредитованию, чтобы разрешить эту проблему, необходимо, во-первых, развивать кредитный продукт. Это не обязательно должны быть ипотечные кредиты, ведь и другие виды кредитования населения в конечном итоге способствуют тому, чтобы население могло приобрести жилье. К тому же в процессе усиления конкуренции между банками, может значительно понизиться процент за пользование кредитным продуктом. Во-вторых, АИЖК уже готово к тому, чтобы выступать в качестве заказчика-застройщика. В этом случае появится возможность на конкурсной основе выбирать генподрядчика, контролировать затраты, накладные расходы и таким образом добиться снижения стоимости квадратного метра.

Кроме того, Агентство ипотечного кредитования сняло ограничение на необходимость заемщикам и созаемщикам иметь челябинскую прописку – кредит может получить любой житель области. Подобные ограничения в прошлом году были серьезным препятствием для кредитования приезжих из различных городов Южного Урала. Их причиной были неурегулированные законом правила выселения неплательщиков. Хотя и сегодня нет четко прописанных норм, однако в законодательных актах утверждена процедура выселения, что позволило уменьшить риски для банков.

Правда, необходимое условие о 30-процентном первоначальном взносе за ипотечный кредит, которое вызывает массу недовольства граждан, пока остается неизменным. «Это не потому что мы такие плохие и не хотим идти на уступки населению, – говорит Александр Иванов, – здесь большую роль играют риски. Нет никакой гарантии, что семья с небольшими доходами, которая платила за аренду квартиры 3–4 тысячи рублей, взяв кредит, будет регулярно рассчитываться – они могут завтра же перестать платить. А если первоначальный взнос снизить до 10%, то риски возрастают неимоверно. И, кстати, по статистике, в практике ипотечного кредитования в России очень редко встречаются случаи, когда первый взнос действительно бывает 30%. На самом деле люди чаще всего вносят по 40–45%, и к тому же стараются досрочно погасить кредит. Они понимают, что это принесет реальную экономию – ведь банковский процент начисляется на остаток суммы кредита». Выходит, что именно способность внести достаточно солидную первоначальную сумму является основной гарантией платежеспособности. Резкое снижение этого показателя может поставить банки на грань банкротства.

«В случае, когда кредит не возвращается вовремя или даже не выплачиваются в срок проценты, банки вынуждены создавать резервный фонд в полном размере кредита, – поясняет управляющий Уральского филиала «Тюменьэнэргобанка» Надежда Бухарина. – Если, например, миллион или полтора миллиона рублей не являются для банка проблемой, то когда кредиты не возвращают несколько десятков заемщиков, из банковского оборота выводится весьма существенная сумма. Раз рисков у банка будет меньше, то и его клиенты будут более защищены».

Иллюзии, что банкиров можно «полицейскими» методами заставить снизить процент, остаются иллюзиями. Для сравнения приводятся зарубежные страны, где проценты по ипотечным кредитам 5 и менее. «Это проценты в валюте, – поясняет Александр Иванов. – Инфляция в странах Запада – 2–3%. В Японии инфляция равняется нулю, поэтому там банки спокойно могут выдавать деньги под 0% годовых!» В России инфляция достигает 12 и более процентов, и, следовательно, при значительном снижении ставки, банки и кредитные организации не только не получат прибыль, но и понесут убытки.

Причем, получив кредит сейчас, даже по существующим процентным ставкам, можно не только не потерять, а выиграть. Сумма, взятая взаймы у банка, остается фиксированной, процент также. Но при этом значительно растут цены на жилье, и прекращения этого процесса пока не прогнозируется. О приемлемости кредитования в том или ином случае решает индивидуально каждая семья. Пока открытым вопросом остается обеспечение жильем социально незащищенной категории населения. По мнению специалистов, здесь огромную роль играет не снижение первоначального взноса на ипотеку и снижение процентов, а повышение уровня жизни и доходов населения. Эти проблемы предполагается обсудить на следующем заседании Клуба экономических журналистов. DomChel.ru будет следить за развитием событий в системе ипотечного кредитования и за реализацией программы доступного жилья.