Меняю менталитет на ТСЖ!!!

В России грядет новая эра – реформа жилищно-коммунальной сферы вступает в решающую стадию, когда ожидается массовый приход на рынок частных ЖЭКов, выбор собственниками управляющей компании и создание Товариществ собственников жилья – ТСЖ. Причем именно с последней формой управления связано наибольшее количество проблем и споров.

Опыт создания ТСЖ в России пока нельзя считать удачным, поэтому часто практикуется консультирование с иностранными организациями, которые успешно решают этот вопрос уже не первый десяток лет. В рамках 8-й выставки «Строительный комплекс Большого Урала» состоялся семинар «ТСЖ – голландский опыт». Россиян примеру западного ведения домохозяйства обучал Ханс Брюкель, архитектор с 20-летним стажем, последние годы возглавляющий агентство по недвижимости. Приживется ли в стране опыт благополучной Голландии – вопрос пока не решенный, однако на многое из него необходимо обратить пристальное внимание. Общее во многих странах одно – это проблема перехода от планового государственного регулирования жилищного сектора к частному. Правда, Нидерланды прошли этот этап задолго до России, когда государство было вынуждено продать часть жилищного фонда и передать его в частные руки. Первая проблема, возникающая в этом случае – это отделение от государства, которое означает появление новых обязанностей у собственников и распределение жилья по разным формам собственности. Во-вторых, появляется проблема передачи управления в руки самих собственников. То есть производство, обеспечение всем необходимым, распределение жилья, крупномасштабная передача права собственности на жилье и новые обязанности собственников, которые возникают в процессе организации ТСЖ.

Первый участник передачи жилого фонда – это корпорация, которая хочет или вынуждена продавать, и второе – это будущий покупатель, будущий собственник. Корпорация, которая имеет жилье в продаже, обязана собирать всю информацию по зданию, такую, как возраст, количество апартаментов, возможное техническое состояние здания, конечно, они инспектируют техническое состояние конструкций самого здания, они готовят чертежи для передачи. Опять же они составляют планы долгосрочного техобслуживания – это крыша, разводка, изоляция – словом, все, что подлежит ремонту, замене и обслуживанию, проводят оценку здания. Это очень важные шаги, которые осуществляются корпорацией перед тем, как происходит сама передача или отчуждение части объектов, и, конечно же, это первый важный шаг для организации ТСЖ. Уже сейчас можно понять, что в России практика подготовки подобной документации частично, а в некоторых случаях полностью, отсутствовала. Сейчас, когда большая часть жилого фонда приватизирована, а ТСЖ создано еще не везде, специалисты рекомендуют все же вернуться к проблеме упорядочения документации.

То есть, если вы хотите стать собственником квартиры или помещения, узнайте следующее:

• Кто собственник земли? Это самый важный вопрос, который вы должны себе задать перед тем, как купить недвижимость.

• Сколько лет зданию?

• Готовы ли документы на отчуждение?

• Какие финансовые резервы существуют у ТСЖ для полноценного долгосрочного техобслуживания?

• Какова структура здания?

• Сколько стоят расходы на обслуживание?

• Произойдут ли по генеральному плану изменения в инфраструктуре придомовой территории здания?

• Есть ли шум или загрязнение воздуха вокруг других зданий?

Документы на отчуждение – это первое и самое важное для будущего собственника – юридическая основа – документ отчуждения. Документ отчуждения – это нотариальный документ. Аккуратное, дисциплинированное, полное описание здания. Этот документ описывает не только частную структуру вашей собственности, но и все общие долевую собственность, которую вы приобретаете, приобретая собственность в ТСЖ. Так же вы покупаете вместе с квартирой еще и права и обязанности. Полное описание, что в доме – частное, и что – общедолевое. Каждый собственник имеет право на использование своих апартаментов, своего гаража, своей кладовки, своего места для велосипедов, своего парковочного места. Также он включает в себя право на дежурство, уборку, право голоса, какую составную часть занимает здание в квартирах общей площади. На основании этого документа рассчитывается стоимость содержания вашей квартиры, и на основании этого полностью рассчитывается ваша доля в затратах на техническое обслуживание и капитальный ремонт.

Финансовый управляющий ТСЖ составляет смету затрат и планирует прибыль. Он открывает счет в банке, что исключает финансовый риск и спекуляции. Так же он собирает оплату за услуги содержания жилья, он страхует, составляет план налогообложения, контролирует налоговую базу, ведет все затраты по естественному ущербу здания. Секретариатом именуется собрание членов ТСЖ, в принципе, организуется оно минимум один раз в год, но может быть и чаще. Члены секретариата определяют повестку дня, принимают и регистрируют входящую-исходящую корреспонденцию. Технический управляющий рассматривает жалобы, просьбы, руководит ими, регулирует отношения между поставщиками и обслуживающими организациями, он собирает предложения, устраивает конкурсы среди организаций на уборку территорий и мест общего пользования. Он организует полностью смету и работы по долгосрочному техобслуживанию, определяет правила и пользования проживания. «Если вы организуете ремонт, – говорит Ханс Брюкель, – то вы должны пользоваться только безопасными средствами, например, есть специальный лифт, который поднимает вещи через окно, то есть нельзя тяжелые вещи переносить по лестницам или перевозить их в обычном лифте. Вы должны содержать в чистоте коридоры и общественные места (для велосипедов, мотоциклов, колясок детских и т.д.). Если вы на длительное время покидаете свои апартаменты, то вы должны оставить ключи администрации на случай каких-то утечек, прорывов, огня. Опять же установку каких-либо осветительных приборов вы должны согласовать с администрацией ТСЖ. Еще вы не можете заводить ферму в квартирах – кроликов, хомячков, голубей. Для того, чтобы переделать апартаменты, нужно согласие ТСЖ. Минимальная температура в квартире должна быть не ниже 5 градусов тепла».

По сути ТСЖ не отвечает за все обслуживание, которое существует в доме или апартаментах. Собственник тоже отвечает за некоторые вопросы.

Разделение ответственности собственников и ТСЖ

В смету должны быть включены все ожидаемые издержки:

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт;

• страхование.

Все затраты распределяются на основании документа о приобретении, то есть отчуждении части здания (количество квадратных метров, поделенных на периметр общей площади). Ежемесячная квартплата включается в смету. Сравниваются затраты запланированные и те которые уже были произведены.

Расходы на капитальный ремонт планируются, исходя из установленного срока службы различных строительных материалов. К примеру, крыша – 70 лет, трубы – 25 лет, окна – 25, канализация – 10 лет, краска – 6 лет, замки – 5-10 лет. Поэтому создаются резервные фонды для будущих расходов, финансовый план составляется в виде диаграмм по всем будущим расходам.

Есть собственники, которые нарушают свои обязанности. Когда создаются ТСЖ, все отношения должны прописываться в договоре, опять же есть собрания собственников. Если кто-то хочет в своих апартаментах сделать камин, нужно проводить собрание и опросить всех, будет ли это поддержано, на каких условиях, это ведь крыша каждого жильца. Можете принимать любой устав, который не противоречит законодательству. Все обязаны выполнять решения ТСЖ, даже если они и не будут входить в состав ТСЖ.

Естественно, Россия коренным образом отличается от стран Запада, и многое из зарубежного опыта нам не подходит. Например, специалисты не рекомендуют организовывать ТСЖ в старых домах – это остается приоритетом новостроек. Причина в том, что необходимые суммы на капитальный ремонт старых зданий, который не проводился много лет, теперь исчисляется миллионами рублей. Естественно, товарищество из сотни владельцев квартир такую сумму собрать не сможет. Еще один вопрос – методы контроля за расходованием средств товарищества, борьба с нецелевыми расходами – этот опыт представители государства, где закон чтят с пеленок, передать россиянам, к сожалению, не смогут.

Ранее на эту тему:

Челябинцев призывают объединяться в ТСЖ

ТСЖ от «А» до «Я»

Все, что вы хотели знать о ТСЖ

ТСЖ в вопросах и ответах

Проблемы ТСЖ – разрешимы

ТСЖ лишили челябинцев тепла