Цены на жилье становятся предсказуемыми?

В некоторых регионах России наблюдается тенденция снижения стоимости на жилье. После диких ценовых скачков в Москве столичные риелторы начали заявлять о стабилизации рынка. Сначала замедлились темпы роста, а затем и сами цены оказались даже ниже, чем в 2006 году. Подобное положение дел сложилось и в других городах страны. Однако эксперты говорят: резкого роста цен в этом году уже не прогнозируется, но планомерное увеличение стоимости квадратного метра россияне на себе почувствуют.

Первая половина года была отмечена в шести городах страны отрицательным приростом стоимости жилья. По информации ДейлиСтрой.ру, это коснулось в большей степени Нижнего Новгорода (-5,1%) и Уфы (-3,6%). В названных городах перераспределился объем предложения – почти на треть увеличилась доля относительно дешевых квартир (до 40 тысяч рублей за «квадрат»). В связи с этим уровень средних цен сопоставим с октябрем 2006 года. Например, в Уфе средняя цена на «вторичке» снизилась с начала года на 9,94%. Между тем Челябинск вошел в число городов с положительным приростом стоимости (+4,1% с начала 2007 года).

В соседнем Екатеринбурге по итогам июня цены на жилье упали сразу в четырех ценовых поясах. Как сообщает Уральская палата недвижимости, по сравнению с концом мая 2007 года они снизились на 0,76%. Квартиры в центре можно приобрести сегодня за 80,4 тысяч рублей за один квадратный метр. Примечательно, что «обесценивалось» так называемое малоценное жилье – хрущевки, брежневки и т.п. В целом можно отметить, что квартиры дешевеют только на вторичном рынке. Правда к Челябинску это пока еще не относится. «Стагнации цен на челябинском рынке жилья нет и быть не может, тенденции к снижению стоимости жилья нет, – добавляет президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимир Бурлаков. – Более или менее стабилизировало цену то, что некоторые компании не успевают продавать построенные квартиры. Перенасыщения рынка нет, поэтому цена по-прежнему будет расти. До конца года она поднимется примерно до 45 тысяч рублей».

Эксперты сходятся во мнении, что основная часть покупателей жилья сегодня – это люди, которые не имеют собственных денег и поэтому прибегают к помощи ипотечных и других банковских кредитов. В частности, руководитель квартирного центра «Энергия» Максим Ландихов отмечает, что различные федеральные программы простимулировали рынок. «В начале этого года цена на жилье практически стояла и изменялась лишь за счет ипотеки, – рассказал собеседник. – На жилье спрос сейчас невелик. На покупку квартир россиян сподвигает субсидирование молодых семей, предоставление родовых сертификатов в рамках нацпроекта «Здоровье» и т.д. Нельзя сказать, что они значительно подогрели рынок, но отчасти спрос все же увеличили».

Одним из главных «рецептов» снижения цен на жилье называется увеличение предложения. В 2007 году в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в столице Южного Урала планируется ввести в строй более 500 тысяч квадратных метров жилья. По мнению чиновников, это должно несколько сбить стоимость квадратного метра. Но снижать планку бесконечно никто не намерен. «Себестоимость квадратного метра в районе со всеми коммуникациями, детскими садами и прочими объектами равна 20–22 тысячам рублей, – говорит мэр Челябинска Михаил Юревич. – Если продажная стоимость понизится на столько, что «квадрат» будет стоить менее 20 тысяч, то социальная инфраструктура просто перестанет строиться, а строители потерпят убытки. Получится так, что люди будут вкладывать в еще не строящееся жилье, а строительные компании будут разоряться. Это же трагедия, просто трагедия!»

Заглядывая в недалекое будущее, игроки рынка недвижимости не склонны ожидать резкого ценового скачка. Относительно стабильная ситуация сохранится, по крайней мере, до президентских выборов. В целом же за 2007 год стоимость жилья вырастет примерно на 20–30%. «К концу года, по моим оценкам, средняя цена жилой недвижимости в Челябинске может составить от 39 до 41 тысяч рублей за квадратный метр, – поясняет челябинский бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Сейчас происходит нормальный рыночный рост цен на недвижимость. Думаю, мы уже не увидим того экспонентного роста цен на недвижимость, который был зафиксирован в 2005 году. Осенью наступит период роста деловой активности, к тому же у риелторов осенью всегда идет рост объемов сделок купли-продажи недвижимости. Цены могут возрасти, но не существенно – на четыре–шесть%».

Что касается спроса, то наиболее востребованными типами жилья у населения России будут одно- и двухкомнатные квартиры в типовых панельных или кирпичных домах. Разумеется, постепенно акценты будут смещаться в сторону монолитно-каркасного домостроения и индивидуального жилья, однако этот процесс растянется на несколько лет. В Челябинске основная масса сдаваемых квартир – порядка 65% – относится к типовым «панелькам». Это наиболее легковозводимое жилье, которое можно построить в кратчайшие сроки. «В среднесрочной перспективе, с ростом строительства качественного жилья из каркаса и монолита, цены на панельные квартиры будут продавать с дисконтом к более качественным квартирам из монолита и каркаса, – добавляет Дмитрий Гребенюк. – Подобный дисконт зафиксирован в Москве, и нас не должна обойти стороной данная тенденция. С начала года в Москве панель подешевела на 3–6%, а качественное жилье из монолита и каркаса всего на 1–2%».

Средние показатели по районам Челябинска*

*Кол-во – доля в %% отношении. В скобках – абсолютная величина.
Площадь – средняя общая площадь в м². В скобках – минимальная и максимальная общая площадь в м².
Цена – средняя цена в т.р. В скобках – минимальная и максимальная цена в т.р.
Средневзв. цена – средневзвешенная цена. Отношение суммы произведений цены и площади к сумме площадей.
Цена м² – средняя цена в т.р./м² (или средняя удельная цена). В скобках – минимальная и максимальная цена в т.р./м².
Средн цена м² – отношение суммарной цены к суммарной площади.
СКО – среднеквадратическое отклонение цены м².