Жилищные инспекции: теория и практика

Реформа ЖКХ до сих пор не оправдала возложенных на нее ожиданий. Многие эксперты убеждены, что перенести на русскую почву забугорный принцип «платить только за полученные услуги» органам власти пока не удается. Да и большинство чиновников уже согласилось с тем, что ряд новых законов, в частности, Жилищный кодекс и закон о долевом строительстве, не совершенны. За что и сколько платить рядовым жителям и – самое главное – кто будет контролировать качество оказываемых услуг? Эти ключевые вопросы стали предметом для обсуждения 28 февраля на заседании координационного Совета государственных жилищных инспекций Уральского, Сибирского и Приволжского федеральных округов России.

Жилищные инспекции появились в стране относительно недавно, более того, процесс создания этих служб завершился только в 2005 году, Государственная жилищная инспекция Челябинской области была создана в 1998 году. Сложностей в работе жилинспекций предостаточно, и если раньше спорные моменты решались исключительно внутри субъектов Федерации, то теперь у специалистов появилась возможность не только обменяться накопленным опытом, но и предпринять конкретные шаги для того, чтобы сделать контроль за качеством услуг ЖКХ более эффективным.

«Теперь нет в стране ни одного квадратного метра жилфонда, который бы мы не контролировали, вне зависимости от форм собственности, – констатировал главный государственный жилищный инспектор России Николай Васютин. – За прошедший год обследовано 26 процентов жилфонда России, при этом выявлено более 500 тысяч фактов нарушения жилищного законодательства Росси; наши инспектора составили порядка 247 тысяч исполнительных документов, применив к жителям штрафы на 178 миллионов рублей. В 2005 году российскими жилищными инспекциями принято более 310 тысяч жалоб. Все они рассмотрены, по 88 процентам от общего числа обращений приняты конкретные меры. В Челябинской области за последние годы для укрепления позиций жилищных инспекций сделано очень многое, и я доволен имеющимися результатами. Значит, мы вправе ожидать новых позитивных сдвигов».

Но, несмотря на столь высокую оценку главного жилинспектора страны, ситуация с жилищными инспекциями в России далеко не такая радужная, как может показаться. Инспектора признают, что спектр до сих пор нерешенных вопросов в сфере контроля за качеством услуг ЖКХ огромен. Первая и, пожалуй, главная проблема заключается в том, что у жилищных инспекций фактически отсутствует четкий правовой статус. Некоторые инспекции в ряде регионов, в том числе и жилищная инспекция Челябинской области, до сих пор не являются органом государственной власти. Отсюда – споры по поводу функций и полномочий работников этой сферы. 2005 год прошел для жилинспекций страны под знаком повышения квалификации и подготовки кадров. Но эту работу организовали не достаточно хорошо, обучив всего 220 специалистов вместо запланированных 330. Если учитывать, что инспекции за минувший год по своему составу обновились почти на 20 процентов, то нетрудно предположить, что очень скоро будет ощущаться сильный кадровый голод.

Опыт в решении наболевших проблем у российских жилинспекций небольшой – все приходится познавать методом проб и ошибок, а наиболее продвинутыми в этом плане оказались москвичи. К примеру, за 16 лет работы Мосжилинспекция выработала качественную схему мониторинга состояния жилого фонда столицы. «Можно сколь угодно говорить о дефиците финансов, о недостатке бюджетных ассигнований, которые направляются на капитальный ремонт жилищного фонда, – пояснил председатель координационного Совета госжилинспекций Центрального федерального округа Александр Стражников. – Но если мы не предпримем реальных дел, которые адекватны сегодняшней экономической ситуации и которые реализуют Жилищный кодекс, мы вперед не продвинемся. Например, в свое время уже говорилось, что главная стратегия – это планово-предупредительный ремонт каждые 3-5 лет текущий, каждые 9-15 – капитальный. Но мы сегодня живем в условиях рынка, и ни один хозяин не будет ремонтировать крышу, если она не течет. Значит, крышу надо ремонтировать только тогда, когда ее техническое состояние требует вложения средств. А если учесть требования Жилищного кодекса о том, что на плечи собственников ложится ответственность за капитальный ремонт жилища, то эта проблема становится еще более актуальной. Поэтому главное теперь – знать техническое состояние каждого дома. В Москве мы реализовали систему мониторинга технического состояния здания. Первый цикл обследования мы провели в 1996-2000 году, второй завершился в 2005 году, теперь идет третий цикл. Каждое здание города обследуется комиссионно, с участием владельцев дома и инспекции, и только на основе мониторинга здание включается в ремонт. Так мы выясняем, какие дома нужно отремонтировать в первую очередь, а какие могут немного подождать. С помощью этой диагностики нам удается экономить внушительные бюджетные средства».

Нынешняя зима стала своего рода лакмусовой бумажкой, точно определившей, в каких регионах к холодам готовились тщательно, а в каких понадеялись на русский авось. Мосжилинспекции удалось выйти из ситуации с зимними холодами с относительно небольшими потерями. И важную роль при этом сыграла именно система мониторинга жилфонда. Каждый жилой дом принимался по акту готовности к зиме, а для этого нужно было исключить возможные потери тепла. Московские коммунальщики закрыли все подъезды жилых домов, восстановили отопление на лестничных клетках и только после этого жилинспекция подписала акт, тем самым взяв на себя ответственность за непредвиденные ситуации, которые могли возникнуть из-за капризов погоды.

Москва стала пионером не только в вопросе ремонта жилья и подготовки его к зиме. В последние несколько лет столица с успехом применяет приборы учета холодного и горячего водоснабжения, а также тепла. Даже в том случае, если поставить счетчики на дом, а затем «разложить» показания приборов учета на количество жильцов, то положительные перемены не заставляют себя ждать. По словам Александра Стражникова, жители начинают платить за эти услуги на 15-20 процентов меньше, нежели до установки счетчиков, а инспектора с успехом предъявляют претензии тепло-и водоснабжающим организациям на теплопотери.

Есть чем похвастаться гостям из первопрестольной и в вопросе перепланировок. Закон Мосгордумы о порядке переустройства помещений в жилых домах запрещает любые несанкционированные перепланировки. Даже для незначительных переделок (установка стеклопакетов, дополнительных антресолей, застекление лоджий, перенос межкомнатных дверей и снос некапитальных стен) требуется прибегнуть к помощи профессионального архитектора, который разработает проект. Затем с этим проектом следует ознакомить управдома или сотрудников ЖЭКа, получить согласие соседей и застраховать свою ответственность перед третьими лицами за возможные негативные последствия строительных работ. Только после этого проект отправляется на экспертизу в Мосжилинспекцию, которая либо соглашается на проведение перепланировки, либо отказывает.

Любопытно, что в соответствии с законом нельзя получить разрешение на объединение лоджий и балконов с комнатами путем разборки наружных стен; запрещается также увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений. «Процесс перепланировок в какой-то мере удалось упорядочить, – уточнил Александр Стражников. – Такое явление, как самовольная перепланировка, свойственно только для России. За рубежом такого нет, это небезопасно, ведь если каждый будет бить дверной проем там, где покажет ему супруга, монолитная конструкция может потерять пространственную жесткость. Поэтому мы решили, что контроль за несанкционированными перепланировками, вопросы выдачи разрешений на них, а также последующей приемки выполненных работ являются прерогативой Мосжилинспекции. Это позволило жителям реализовывать свои дизайнерские фантазии в многоквартирном доме, а нам – обеспечить безопасность проживания в нем».

Южному Уралу в до столицы далеко, как подчеркнул начальник ГЖИ Челябинской области Рафаиль Нажипов, нагрузка на одного инспектора по области в среднем в три раза выше, чем это положено. Если в Москве жилой фонд обследован на 100 процентов, то у нас – только на 10. Правда, обнадеживает, что в апреле этого года кадровая проблема будет снята – ряды инспекторов пополнятся новыми специалистами.

Однако в областной Госжилинспекции признают, что работать на профилактику так, как это делают их московские коллеги, пока не получается. Основное время уходит на ликвидацию последствий износа жилфонда. К примеру, чаще всего инспекторам доводится сталкиваться с такими нарушениями, как неисправные инженерные сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения. На это люди жалуются в 22,4 процентах случаев. На неудовлетворительное состояние подъездов сетуют 19,8 процентов обращающихся в жилинспекцию, на кровли – 11,9 процентов. Кстати, с каждым годом жалоб на кровли становится все меньше, потому что во многих городах области, в частности, и в Челябинске, действует программа «Кровля», на которую выделяются значительные средства. А меньше всего обращений – порядка трех процентов – поступает на плохое состояние придомовых территорий, хотя еще совсем недавно мало кто из жильцов уделял такое пристальное внимание дворам.

«В Москве работа госжилинспекции поставлена серьезно, – комментирует заместитель начальника ГЖИ Челябинской области Галина Яценко. – Например, перепланировка там не делается без согласия инспекторов, у нас же таких полномочий до сих пор нет. Наша мечта – организовать мониторинг жилого фонда на таком же уровне, продумать все детали по установке приборов учета в жилых домах. Но пока нам все это сделать сложно по той причине, что жилищная инспекция Челябинской области до сих пор не имеет статуса органа исполнительной власти. Наши специалисты в скором времени побывают в Москве, чтобы перенять у коллег этот опыт».

Схожая ситуация наблюдается и в других регионах России. Для того, чтобы ее исправить, на заседании координационного Совета представители жилинспекций Уральского, Сибирского и Приволжского федеральных округов приняли резолюцию, в которой обратились к президенту России, депутатам Государственной думы, а также к Федеральному Собранию. Руководители жилищных инспекций рассчитывают таким образом устранить пробелы в уже принятом законодательстве и усовершенствовать нормативно-правовую базу.