Аванс и задаток – почувствуйте разницу!

Директор ООО «КЕМби-С» Евгения Казакова рассказывает читателям сайта DomChel.ru о том, в чем разница между понятиями «аванс» и задаток» при покупке квартиры.

Многие из тех, кто когда-либо участвовал в сделке по приобретению или продаже недвижимости, сталкивались с понятием «аванса» или «задатка», который покупатель вносит продавцу с целью осуществить покупку конкретного недвижимого имущества через определенный промежуток времени. По существу, и аванс, и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. К сожалению, зачастую люди не понимают разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, иногда приводит к нежелательным последствиям для осуществления самой сделки купли-продажи…

Главное, что следует понимать, это разницу в правовых последствиях внесения аванса или задатка. Начнем с того, что любая сумма предоплаты по сделке, вносимая покупателем продавцу недвижимости, должна оформляться письменным договором.

Какой же договор лучше заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, нужно понять сущность понятий «задаток» и «аванс».

Итак, что такое задаток? Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Ключевая фраза здесь «в обеспечение его исполнения», т.е., договор о задатке является действительно обеспечивающим сделку. Законом предусмотрено, что если покупатель не исполнит в последствии договор (не приобретет квартиру у продавца), то сумма задатка покупателю продавцом не возвращается. В том случае, если продавец не исполнит договор (откажется продавать квартиру), покупатель в праве требовать от продавца возвращения двойной суммы задатка. Для того чтобы уплаченная сумма признавалась задатком, необходимо прямо указывать про это в договоре (основной признак, по которому договор задатка отличается от договора аванса). В содержании договора о задатке указывается, с целью обеспечения какого договора он заключается. Поэтому при заключении договора о задатке обязательно нужно заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор о задатке и предварительный договор купли-продажи у нотариуса заверять не обязательно, достаточно простой письменной формы и двух свидетелей.

Договор о задатке – наиболее надежный способ добиться исполнения сделки. В любом случае, даже если сделка сорвется по вине другой стороны, вы сможете хоть как-то компенсировать свои убытки. Размер задатка может быть различным, например, от 5 до 300 тысяч рублей, и часто это зависит от стоимости продаваемой недвижимости и от договоренности сторон по сделке.

Другие последствия будут при внесении аванса. Договор аванса не является разновидностью обеспечения исполнения обязательств и не требует предварительного заключения какого-либо договора, который он должен обеспечивать. Сторона, которая внесла аванс (покупатель квартиры), имеет право требовать возвращения всей суммы аванса, даже в том случае, если он в одностороннем порядке отказался от исполнения договора (покупки квартиры). Продавец в случае отказа от исполнения договора возвращает покупателю полную сумму аванса (в отличие от договора задатка, где сумма возвращается в двойном размере). Договор об авансе также должен быть составлен в письменной форме.

Таким образом, получается, что сторона, виновная в срыве сделки купли-продажи недвижимости, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусматривают какой-то штраф с виновной стороны.

Для договоров об авансе и о задатке есть общие положения, которые обязательно должны в них содержаться: дата, место составления договора, стороны договора (ФИО, паспортные данные, место жительства), предмет договора, описание отчуждаемого объекта недвижимости, его полная цена, размер вносимой предоплаты (задатка или аванса).

К сожалению, в практике многих риэлтеров и их клиентов использование формы договора о задатке не принято. Думается, что таким образом многие операторы недвижимости не желают связывать себя и своих клиентов никакими серьезными обязательствами. Оперируя только понятием «аванс», они забывают, что таким образом создают условия и для безответственного поведения их контрагентов по сделкам.

Чтобы ваши планы по продаже или приобретению недвижимого имущества действительно осуществились и сделка прошла без сбоев, используйте ваши знания юридических тонкостей договорных отношений. А если таких знаний недостаточно – обращайтесь к нам.

Подробные консультации по интересующим вас вопросам можно получить, обратившись в ООО «КЕМби-С».
Адрес: ул. Энтузиастов 12, офис 609 (Здание «Агропромпроекта» на пересечении с ул. С. Кривой)
Тел./факс: (351) 265-39-84, 278-26-43
Директор – Казакова Евгения Михайловна