Свистать всех наверх, или Зачем Челябинску мансарды

О мансардном строительстве чиновники и игроки рынка недвижимости начали говорить сразу же, как только были объявлены четыре приоритетных нацпроекта. Перспектива надстраивать в двух-пятиэтажках дополнительные этажи выглядит очень соблазнительной: это не только способ получения дополнительных «квадратов», но и реконструкция имеющегося в России жилья. Только в Челябинске процент ветхого жилья равен 1,6 от общего жилого фонда, в нем проживают почти 30 тысяч семей. Еще примерно 21 тысяча челябинцев надеется получить квартиру, встав в очередь на жилье. Но пока строительство мансард в столице Южного Урала не сдвигается с нулевой отметки. Почему?

Опыт первопроходцев

Жилье в мансардных этажах становится все более популярным, и строители это знают. Пилотные объекты имеются в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сургуте, Северодвинске, Новочебоксарске, Архангельске, Ростове, Чите. В феврале этого года о своем желании реконструировать жилфонд с помощью мансард заявили власти Магнитогорска. Для этого специалисты даже побывали в Лейпциге на международной конференции по проблемам ЖКХ. Как известно, Лейпциг является показательным в области санации, то есть проведения капремонтов. В результате администрация Магнитки всерьез задумалось над тем, чтобы перенять зарубежный опыт.

Примерно в то же время вице-губернатор Самарской области Сергей Сычев одобрил идею надстройки мансардных этажей с чистовой отделкой квартир, восстановлением и утеплением зданий. В общей сложности 19 жилых домов в 17 муниципальных образованиях области получат дополнительно свыше 30 тысяч квадратных метров жилплощади. А 30 мая этого года полномочный представитель президента России в Сибирском федеральном округе Анатолий Квашнин заявил, что реконструкция старого жилья должна стать таким же важным этапом, как и строительство нового. «Москва может позволить себе снос панельных пятиэтажек. Мы же должны идти по пути реконструкции и возведения мансардных этажей», – подчеркнул чиновник.

Разумеется, столичный бюджет мало сопоставим с бюджетами таких городов, как Челябинск. Впрочем, о мансардах заговорили и у нас. Так, по мнению мэра Челябинска Михаила Юревича, строителям нужно разрешать надстройку дополнительных этажей в том случае, если они согласятся провести капитальный ремонт дома.

Что дает мансарда?

Качество строительства жилого фонда, начиная с конца 50-х годов, было таково, что расход теплоэнергии на отопление в этих домах почти в два раза выше, чем в домах постройки 1940 года. Россияне тратят на отопление одного квадратного метра общей площади 84 килограмма условного топлива в год, тогда как, например, в Швеции этот показатель составляет не более 27 килограммов. В итоге основная часть средств, потраченная на отопление домов, уходит на «обогрев» улицы. Единственным способом рационально использовать теплоэнергию – утеплять стены. И это придется сделать компании, рискнувшей взять на себя надстройку мансард, так как потребление тепловой энергии сокращается вполовину.

При надстройке здания мансардным этажом жильцы получают сразу несколько преимуществ. В частности:
– не требуется нового отвода земельного участка;
– повышается плотность застройки, интенсивно используется городская территория;
– используется существующая в городе социальная, транспортная и инженерная инфраструктура;
– городская среда становится более гармоничной, и вместе с тем решаются социальные задачи развития города;
– автоматически решается проблема с протекающими кровлями.

В качестве источника освещения мансардного этажа используются специальные окна, которые пропускают нужное количество света при меньшей площади остекления проема, обеспечивают необходимую вентиляцию и позволяют создать нетрадиционный интерьер. Мансардные окна выступают в роли главного элемента интерьера и позволяют получить различные световые композиции.

Свет, проходящий через мансардное окно, распространяется равномерно по всему помещению, за исключением отгороженного стенами пространства. Отличительной особенностью мансардных окон является их свободная установка на плоскости крыши, что расширяет возможности построения интерьера мансардных помещений.

Проблема энергетических затрат в мансардном этаже должна решаться в комплексе при проектировании конструкций и систем инженерного оборудования с учетом строгой регламентации при эксплуатации.

Самым главным в увеличении энергоэффективности мансардного этажа является повышение требований к теплозащите ограждающих конструкций. Для обеспечения теплом мансардного этажа целесообразно использовать резерв тепла за счет утепления самого здания. К тому же срок службы дома удлиняется еще как минимум на 50 лет. Не в накладе остаются и управляющие компании, которые получают обновленный жилой фонд.

Взгляд со стороны

При всех достоинствах мансардное строительство имеет несколько недостатков. Самая главная проблема, с которой предстоит столкнуться застройщикам – юридические споры. Прежде, чем развести на крыше дома стройку, компаниям придется заручиться согласием всех жильцов, а это сделать не так-то просто. «Один из пилотных проектов принадлежит Санкт-Петербургу, – рассказывает начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Челябинска Александр Угрюмов. – Но бравурные возгласы о том, что таким способом можно решить половину проблем ЖКХ и строительства, преждевременны. Во-первых, мансарды больше подходят для «сталинок», которые простоят еще не одно десятилетие. «Хрущевки» не подлежат такой работе, поэтому в их отношении мы будем идти к радикальному решению – сносу. Кроме того, что строителям нужно будет уговорить всех жильцов на реконструкцию, будут еще и финансовые препоны. Придется переходить на новое электроснабжение, утеплять дом, старые трубы поднимать через этажи всех жителей. Затрат в итоге получается очень много, возможно, строителям это будет невыгодно. Конечно, к нам обращаются желающие строить мансарды. Мы готовим документы по двум компаниям, которые взялись бы сначала запроектировать это и просчитать затраты, а потом уже реализовывать. Тогда в это дело может вложиться и бюджет. Очевидно, что пилотный проект в Челябинске появится не раньше следующего года».

Не исключено, что Главархитектура попытается реализовать проект на одном из челябинских общежитий. Расчет прост – общежитие де-юро имеет единственного собственника в лице МУП «Управление муниципальными общежитиями». Пока оно не приватизировано, договориться на реконструкцию будет значительно проще.

«Насколько мне известно, в практике города уже есть с десяток домов с мансардами, – говорит президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Олег Бурлаков. – Если есть компании, которые берутся за строительство мансард, значит, это выгодно. Себе в минус строители работать не будут. Мансарды актуальны только там, где цены за квадратный метр держатся на достаточно высоком уровне. Все же квартиры в мансардах – это элитное жилье, поэтому и стоить такое жилье будет соответственно. Известно, что мансарды дают возможность более свободной планировки, так что в основном таким образом строятся двухъярусные квартиры».

При всей противоречивости взглядов на реконструкцию домов с помощью мансард специалисты сходятся в одном: если за дело возьмется серьезная компания, то возможны большие перспективы. Правда ожидать больших объемов от этого не стоит, все же мансарды – штучный продукт. А значит, и мансардный бум докатится до Челябинска еще не скоро.