Когда ждать кризиса недвижимости?

Рынок жилья в России трясет и лихорадит уже не первый месяц. Московский опыт бешенного галопирования цен на жилье заставил аналитиков напряженно прогнозировать, когда этот «пузырь» лопнет. Нужно ли ждать обвала рынка недвижимости? Правда ли, что через год жилье резко упадет в цене? Может ли ипотека сдержать приближение кризиса? На каждый из этих вопросов специалисты дают как минимум два полярных ответа. Но можно обратиться к зарубежному опыту и проанализировать причины и следствия.

Как правило, люди связывают понятие «кризис на рынке недвижимости» с падением цен. Но кризисы на рынке недвижимости случаются достаточно часто. Кризис начинается тогда, когда происходит значительное отклонение какого-либо показателя от своего многолетнего тренда. Не обязательно кризис связан с понижением цен. Например, летом 2004 года на московском рынке возникла ситуация кризиса продаж квартир. Сформировался своеобразный «пузырь» избыточного предложения. Внешне он выражался в стабильности цен на рынке. Еще один пример: весной этого года возник кризис дефицита предложения новостроек на рынке, который выразился по-другому. Произошел резкий рост цен.

Еще одной характеристикой кризиса служит скорость его развития. Бывают затяжные системные кризисы и быстрые кризисы перестройки рынка из одного состояния в другое. Яркий пример первого – это ускорение повышения цен в западном мире. В основе его лежат глубокие демографические изменения. Во многих крупных городах сходятся в своем давлении на рынок несколько факторов: улучшение стандартов жилья, увеличение количества одиноких людей, живущих в своем жилище, миграционное давление, джентрификация как процесс возвращения людей в города из пригородов. При этом строительство за счет государства сократилось по сравнению с 60-ми годами. Накопившись, эти проблемы «вдруг» вышли на рынок и увеличили цены.

Толчком к развитию быстрого кризиса могут служить различные факторы: неоправданные действия властей по изменению правил игры на рынке, экономический кризис в стране, ожидание экономического роста. В конце 90-х экономический кризис произошел во многих западных странах, не минул он и Россию. Следом за спадом экономики пришел черед рынка недвижимости.

Кардиография кризиса

Вообще говоря, все кризисы на рынке имеют схожую кардиограмму. Различаются только абсолютные цифры и амплитуда ценовых колебаний. В Париже цены на рынке начали снижаться с середины 1991 года с уровня 3500 евро за квадратный метр до уровня 2250 евро в 1-м квартале 1998 года. Таким образом, во французской столице снижение цен продолжалось семь лет и составило 35 %. В Москве кризис начался во 2-м квартале 1995 года с уровня $1206 и продолжался до 2-го квартала 2000 года до уровня $650 за квадратный метр. В столице России снижение продолжалось всего пять лет, зато цены снизились почти на 50 %. В то же время кризис в Великобритании по своим последствиям был еще мягче французского. Снижение цен составило всего 25 %.

Этимология кризиса на Западе

Показательными выглядят кризисы на рынке недвижимости Гонконга. Первый кризис произошел в 1982-1984 годах. Причиной его явились переговоры о передаче Гонконга Китаю. Снижение цен достигло 40 %. Впоследствии, вплоть до конца 1995 года, цены выросли в 6 раз, полностью уничтожив все воспоминания о кризисе. С 1995 по 2003 год цены падали по тому же сценарию, который описан в случае трех европейских столиц. Однако особенность Гонконга – в образовании типичного «мыльного пузыря» на рынке в период начала падения цен. За год цены сначала повысились на 76 %, а потом благополучно вернулись обратно. Это произошло как раз во время знаменитого кризиса азиатских экономик. Дальнейшее снижение цен на 40 % за 8 лет в целом мало отличается от обычных случаев, описанных выше для Москвы, Парижа и Лондона.

Анатомия кризиса на примере Парижа

Анатомию кризиса можно рассмотреть на примере Парижа. В течение 1985-1990 годов цена за квадратный метр постоянно увеличивалась, при этом число сделок на рынке также возрастало. Кризисные явления в экономике отразились на рынке недвижимости в 1991 году. Сначала резко уменьшилось количество предложений на рынке, при этом цены оставались на месте или незначительно выросли. Затем последовал длительный, уже знакомый нам период падения цен. По мере развития кризиса и уменьшения цен количество сделок увеличивалось. 1999 год дал новый старт в ценовой гонке.

Приведенные данные говорят о том, что теория выплескивания на рынок инвестиционных квартир, в результате которого происходит переизбыток предложения и начинается падение цен, часто является умозрительным заключением. В Париже случилось как раз наоборот: падение рынка происходило на низких оборотах, что неудивительно – никому не хочется терять большие деньги сразу. Квартиры не акции, издержки по продаже высоки. И потом, всегда есть железный аргумент: «Рано или поздно опять вырастет!»

По материалам журнала «Собственник»