В России появятся ипотечные ценные бумаги

По мнению экспертов уже в текущем году может состояться первый выпуск ипотечных ценных бумаг.

Кредиторы, имеющие ипотечные активы, серьезно оценивают возможности выпуска этих финансовых инструментов уже в 2005 году. Об этом заявил президент Европейского трастового банка, председатель Комитета Ассоциации Российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.

В 2004 году в закон «Об ипотечных ценных бумагах» были внесены дополнительные поправки, направленные на усиление защиты прав инвесторов в случае возможного банкротства эмитента, на которых так настаивали представители банковского сообщества, о чем сообщает интернет-издание «Квадратный метр». Кроме того, инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться льготами по доходу от инвестиций. Так, вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг они будут платить всего 9% (если ипотечные ценные бумаги будут выпущены до 1 января 2007 года) или 15% по выпускам, состоявшимся после этой даты.

Президент Европейского трастового банка также рассказал о двух возможных схемах выпуска ипотечных облигаций. В первом случае выпуск облигаций осуществляется с помощью специально учреждаемого юридического лица – ипотечного агента. В соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах» он создается для выполнения двух основных функций: хранения на своем балансе ипотечных активов и выпуска ипотечных облигаций. Ипотечный агент не имеет собственного штата и все функции по его регулированию, включая функции учета, управления финансовыми потоками, обслуживания платежей по кредитам и по облигациям, выполняет банк-кредитор или иные специализированные независимые организации. По мнению Андрея Крысина, основное преимущество этой схемы состоит в том, что ипотечное покрытие, служащее обеспечением выпускаемых ипотечных облигаций, с самого начала выделено на отдельный баланс, ему не угрожают риски, связанные с деятельностью банка-кредитора, и рейтинг данных облигаций может быть выше, чем рейтинг банка за счет качества ипотечных активов.

Вторая схема это – создание закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, в который передаются ипотечные кредиты и выпускаются паи, которые приобретаются инвесторами. По словам Крысина, данная схема позволяет привлечь средства инвесторов в различные активы, включая ипотечные кредиты, объекты жилой и коммерческой недвижимости или ценные бумаги. Паи и права инвесторов фиксируются специализированным регистратором, учет имущества осуществляется депозитарием. Активы ПИФа надежно защищены от рисков, связанных с банкротством банка-кредитора, либо управляющей компании. Держатели паев получают доходы в соответствии с правилами доверительного управления, которые зарегистрированы в ФСФР и не могут быть изменены без их согласия.

«Следует решить целый ряд вопросов, связанных с созданием необходимой нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг всех видов, начиная от вопросов, связанных с особенностями раскрытия информации при эмиссии ипотечных бумаг, а также методики оценки размера и требований к структуре и качеству ипотечного покрытия, правилам регистрации ипотечного покрытия», – пояснил Андрей Крысин.

Президент банка также отметил, что необходимо определить, как будут согласованы действия регуляторов рынка ипотечных ценных бумаг. «Как следует из особенностей их эмиссии, в одном случае (при выпуске облигаций с баланса банка) – это должен быть Банк России, в случае выпуска банками облигаций через ипотечного агента, а также ипотечных сертификатов – подключается основной регулятор по финансовым и фондовым рынкам – ФСФР», – сказал Андрей Крысин. Он также отметил, что нужно как можно быстрее подготовить все необходимые нормативные документы для создания кредитных ПИФов.