Бездомный бизнес

Офисов в Челябинске на всех не хватает. Несмотря на то, что каждый год на рынке появляются новые бизнес-центры, острая нехватка коммерческих площадей продолжает ощущаться. Повышенный спрос и ненасыщенность рынка влияют и на цены – по словам экспертов, в южноуральской столице одни из самых высоких арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости России. В последнее время наметилась тенденция: владельцы деловых центров предпочитают продаже площадей сдавать их в долгосрочную аренду.

По словам директора агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» Сергея Еремеева, цены на коммерческую недвижимость в Челябинске на сегодня являются одними из самых высоких в регионе, а в некоторых сегментах даже превышают общероссийские показатели. Стоимость аренды и покупки продолжает активно расти, причем теми же темпами, что и в прошлом году. Причина тому – дефицит торговых и офисных помещений, который не может восполниться даже за счет постоянно вырастающих в городе деловых «высоток».

Эксперт отмечает еще одну причину такого ажиотажа на рынке: развивающиеся компании начинают активно мигрировать из старых зданий в новые специализированные бизнес-центры. «Например, сейчас одна крупная инвестиционная компания не может найти офис площадью в 1000 квадратных метров, – поясняет Еремеев. – Могу сказать, что класс «А» будет пользоваться популярностью еще долго. Уже сейчас можно отметить некоторое снижение цен в отдельных сегментах. Так, на проспекте Ленина магазины от 100-120 «квадратов» сложно сдать и по три тысячи рублей – ретейлеры предпочитают открываться в торговых комплексах, нежели в магазинах».

Между тем некоторые эксперты придерживаются кардинально противоположного мнения. По словам директора управляющей компании «Плаза – ДевелопментСервис» Дмитрия Агапкина, рынок офисной недвижимости находится на пике своего насыщения, что особенно касается помещений класса «А». «О какой нехватке может идти речь, если в городе до сих пор такое количество предложний офисов класса «А», – делится мнением г-н Агапкин. – Если какая-то ниша и не заполнена до сих пор, то это небольшие помещения ценой в 700-1000 рублей за квадратный метр».

Заместитель директора агентства недвижимости Garant Никита Щипицын также отмечает, что аренда офисов в Челябинске продолжают дорожать. По его словам, в начале года было закономерное повышение цен в среднем на 10-20 процентов, связанное с перезаключением договоров аренды. По данным агентства, стоимость аренды квадратного метра офисного помещения на сегодня составляет от 500 до 2300 рублей. «За 500 рублей за квадратный метр можно снять квартиру в жилом доме без собственного выхода на улицу и не переведенную в нежилой фонд под «тихий офис», 600-800 рублей в месяц за «квадрат» – за офис класса «С», коими являются бывшие НИИ, гостиницы, учебные заведения и цоколь, – приводит данные собеседник. – В 800-1000 рублей в месяц за квадратный метр обойдется офисное помещение в торгово-офисном комплексе класса «В», в котором произведен хороший ремонт, действует круглосуточная охрана и производится контроль доступа в помещения. Стоимость офисного помещения класса «А» трудно ограничить какими либо цифрами, минимальная цена одного метра – от 1000 рублей. На мой взгляд, в ближайшие полгода не ожидается никаких изменений в динамике. Никаких экономических и политических предпосылок на сегодня для этого нет».

По данным агентства недвижимости «Компаньон», в отдаленных районах города можно приобрести коммерческое помещение по цене от 45 до 70 тысяч за квадратный метр, ближе к центру стоимость офисов возрастает до 90-160 тысяч рублей за «квадрат».

В аренду офисы отдают по цене от 450 до 800 рублей за квадратный метр на окраинах Челябинска и от 700 до 1500 рублей за «квадрат» в центре. «Отдельные бизнес-центры отдают свои офисы в аренду по своим ставкам, которые зачастую бывают выше. Например деловой центр "Челябинск-СИТИ"», – поясняет руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов.

Так, например, в «Мизаре» арендная ставка повышается раз в год, в январе. На сегодняшний день цена аренды квадратного метра в этом бизнес-центре составляет 1260 рублей в месяц; в нее входит также оплата коммунальных услуг. По словам генерального директора управляющей компании офис-центра «Мизар» Валентины Роговой, недостатка в арендаторах не ощущается, спрос на коммерческую недвижимость не снижается. «Сейчас от нас уходят два крупных арендатора – они построили собственные офисы и переезжают туда. Их место сразу же будет занято другими», – поясняет Валентина Рогова.

В бизнес-центре «Аркаим-Плаза» также повышают арендную ставку один раз год, при этом за два месяца предупреждают об этом арендаторов. На сегодня она составляет 1400 рублей за квадратный метр.

Станислав Ахмедзянов отмечает еще одну интересную тенденцию: сегодня владельцы офисных зданий предпочитают сдавать свои бизнес-«квадраты» в аренду, а не продавать их. Объясняется это тем, что готовый цельный бизнес в будущем проще и выгоднее продать, нежели реализовывать здание, в котором помещения принадлежат разным владельцам. «Наиболее популярен на сегодняшний день самый узкий сегмент – офисы от 20 до 40 квадратных метров, – комментирует г-н Ахмедзянов. – Ими интересуется малый и средний бизнес, для которого основную роль в выборе офиса играет цена. Более крупные компании заинтересованы в помещениях от 300 до 500 квадратных метров, но для них уже главное – качество и удобства: свободная планировка, коммуникации и парковка».