Объекты недвижимости загонят в рамки

Российская недвижимость в скором времени будет оцениваться по единому федеральному стандарту. Минэкономразвития планирует утвердить федеральный стандарт оценки (ФСО) определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Он необходим для расчетов будущего налога на недвижимость, который планируют ввести в 2013 году.

Массовая оценка будет вестись по разработанным моделям, а для сложных может быть применена индивидуальная методика, пишут «Ведомости». При построении модели оценщики обязаны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен. Где брать такую информацию, оценщики могут решить сами: от государственных ресурсов до любых иных, содержащих сведения доказательного значения. Любым может быть и метод оценки: затратный (воспроизводство объекта в текущих ценах, минус износ), сравнительный (сравнение со сделками) или доходный (какой доход можно извлечь). Для объектов, по которым достаточно предложений или сделок, ФСО предписывает применять преимущественно сравнительный метод.

Сейчас оценка проводится на основе трех других стандартов. Новый больше приближен к международным правилам: объекты вроде квартир или офисов, по которым проводится много сделок, получится оценить просто за счет сравнения продаж. Например, сейчас в Москве рыночная стоимость новых домов (до пяти лет) отличается от оценки БТИ от 30 процентов до двух раз, а очень старых – до тысячи раз (данные IRN.ru).

По закону, перечень объектов оценки оценщики могут брать только из кадастра. «Сейчас в кадастре только сведения о земельных участках, перечень других объектов находится в БТИ, – говорит директор департамента недвижимости минэкономразвития России Андрей Ивакин. – Если просто внести данные в кадастр, то они быстро устареют, поэтому либо нужно передавать учет от БТИ в Росреестр, что быстро сделать не получится, либо разрешить оценщикам временно пользоваться перечнем из БТИ. Сейчас решается, по какому пути пойти».

Челябинцы, между тем, особой новизны в реформах не увидели. Директор «Первой оценочной компании» Сергей Томилов говорит, что предлагаемые методы давно используются местными игроками рынка. «Да, они дают наиболее адекватный результат при при оценке сложных объектов, – поясняет эксперт. – Вопрос в том, насколько адекватные модели будут разработаны именно для кадастровой оценки? Для того, чтобы создать базу данных, нужно сформировать фонд данных государственной кадастровой оценки, который будет в руках Росреестра. Однако появится ли доступ к этим данным у рядовых, не «приближенных» или «государственных» оценщиков? Не произойдет ли монополизация данного сегмента рынка? Для меня это остается вопросом».

В любом случае независимо от методики, которую будут использовать оценщики, исходить они должны из рыночной стоимости объектов, представление о которой что у чиновников, что у оценщиков, что у простых смертных – свое. Граждане, не согласные с кадастровой госоценкой их недвижимости, смогут заказать независимую оценку и в досудебном порядке представить соответствующие данные в комиссии, которые будут состоять из представителей Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. В свою очередь заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Юрий Акиньшин заявил, что массовую оценку недвижимости начнут в 2011 году. Уже завершена пробная оценка недвижимости в Калужской, Тверской областях, в Татарстане и Башкортостане, недавно эта процедура началась в Москве.

С другой стороны, по мнению экспертов, вероятность того, что налог на недвижимость, ради которого вся эта шумиха с оценкой затеяна, будет введен в указанные сроки, не так велика. В лучшем случае процесс будет вестись поэтапно и сначала затронет отдельные категории граждан. «До сих пор не решено огромное количество вопросов и едва ли их удастся решить в столь сжатые сроки, – говорит председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. – Например, есть проблемы точного описания объекта. Мы методику можем написать, факторы и стоимость вычислить, но если четко не определены границы участка (плюс-минус метр), то, значит, у нас будет ошибка и в стоимости».

Во-вторых, нет понятия единого объекта. «Как рассчитывать кадастровую оценку объекта недвижимости? Отдельно землю и отдельно здание? Сложная методологическая проблема», – добавляет Плескачевский. Третье – вопрос ставки, потому что есть договоренность о том, что переход на рыночную стоимость недвижимости для налогообложения хотя бы на первом этапе не должен привести к увеличению налога по массе. А это означает резкое снижение ставки. «Поэтому, я думаю, на этот процесс нужно положить не два-три года, а три-пять лет», – считает депутат.

По словам директора департамента корпоративного управления министерства экономического развития РФ Ивана Осколкова, несмотря ни на что, вся подготовительная работа для введения налога на недвижимость должна быть завершена к концу 2012 года. Хотя и он не исключает, что сроки его введения могут быть сдвинуты. «Введение налога может быть поэтапным и различаться по срокам для юридических и физических лиц», – уточнил он, но подробностей пока не сообщил.