Инвесторы больше не любят первичку?

Количество инвесторов на первичном рынке Челябинска заметно сократилось. Еще несколько месяцев назад они активно вкладывали свои средства в покупку квартир в новостройках. Сегодня такие объекты едва ли можно назвать самыми привлекательными для инвестирования. Об этом эксперты рассказали 27 февраля на Южно-Уральском межрегиональном форуме по недвижимости-2015.

Еще в декабре 2014 года вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев в интервью для сайта DomChel.ru делился своими прогнозами относительно инвестиций в жилье в текущем году. По его мнению, главная функция недвижимости, которая отличает ее от других инвестиционных рынков, – стабильный прирост на капитал. Если вкладывать инвестиции в жилье, нужно понимать, кто будет покупателем этой недвижимости через пару лет, когда будет желание или необходимость это жилье продать. В сегодняшней экономической ситуации спрос на инвестиционные квартиры не гарантирован.

«Покупка жилья – это вложение, дающее доходы от сдачи в аренду или наем. Если мы говорим об островке стабильности, который может быть в нынешнем экономическом положении, это должна быть недвижимость, которую будут арендовать и которая конкурентоспособна. Я бы советовал покупателям обратить внимание прежде всего на те объекты, которые эксплуатируются и сданы в аренду, а значит, уже способны приносить доходы. Я говорю о готовом жилье», – отмечает эксперт.

Свидетельством того, что интерес со стороны инвесторов к первичным объектам упал, является и затишье в офисах многих челябинских агентств недвижимости. По разным оценкам, спрос упал на 10-50%. «При прежнем объеме рекламы и предложений в феврале значительно сократилось количество обращений от клиентов. Ажиотаж прошел. Те, кто хотел приобрести жилье или выгодно инвестировать свои средства, сделали это еще в конце прошлого года. Этой весной покупать жилье будут челябинцы, у которых сохранились деньги, и те, у кого есть жизненная необходимость в приобретении собственных квадратных метров», – говорит руководитель АН «Альфа» Светлана Нуждина.

По данным базы объявлений сайта DomChel.ru, в декабре 2014 года предложений на объекты в новостройках было 18 296. На 27 февраля 2015 года их насчитывается 17 766. При этом стоимость квартир-студий площадью 28 квадратных метров в разных районах города составляет от 1,25 до 1,7 миллиона рублей.

«Многие активно вкладывали свои деньги в жилую недвижимость в 2012-2014 годах, – говорит руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Самый распространенный вариант объекта инвестиций в это время – квартиры в новостройках маленькой площади и с чистовой отделкой. Те, кто успел продать такие объекты в конце прошлого года, оказались в плюсе. Сейчас мы видим, что нет очереди из желающих купить даже маленькую квартиру в новостройке. Покупатель появится, если продавцы снизят цены».

По прогнозам эксперта, при нынешней ипотечной ставке и сопоставимых экономических условиях инвесторы смогут высвободиться от своих объектов в новостройках не раньше лета текущего года. Валентин Корытный также подчеркнул, что покупатели рассматривают все риски и не спешат вкладывать деньги в строящееся жилье. Люди знают о проблемах обманутых дольщиков и не хотят оказаться в их числе. С недоверием многие челябинцы относятся к застройщикам, которые из-за недостатка финансирования могут надолго затянуть стройку.

«Если уровень ставок по ипотечным кредитам останется на прежнем высоком уровне, спросом у покупателей будут пользоваться маленькие квартиры с готовой отделкой в домах высокой степени готовности и в объектах, которые уже сданы в эксплуатацию. Потому их цена может быть подъемной для оформления ипотеки. На квартиры площадью 80 квадратных метров и выше будущие собственники берут порядка 50% суммы в ипотеку. Такие условия удобны сейчас далеко не всем челябинцам», – резюмирует спикер.

Врезка-опрос до 1 марта

Кроме того, квартиры большой площади часто располагаются в новых домах повышенной комфортности и продаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю предстоит большой ремонт. И если раньше на эти цели можно было потратить около 2 миллионов рублей, сейчас эти траты могут насчитывать 4 миллиона рублей и больше. «Если вы зайдете в любой магазин строительных и отделочных материалов, то заметите, как подорожали иностранные товары, – добавляет Валентин Корытный. – Цена взлетела почти в два раза. То же самое касается техники, которой нужно укомплектовать новую квартиру. Поэтому число покупателей таких объектов наверняка уменьшится. Тем более что зарплаты сегодня тоже становятся меньше».

«Самыми ходовыми вариантами для покупки сегодня остаются квартиры на вторичном рынке, – уверен директор компании «Ключ-инвест» Александр Чернов. –Например, это квартиры небольшой площади 121 и 97 серий. Некоторые покупатели делают ставку на жилье в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию. Как правило, это тоже небольшая жилплощадь экономкласса». Однако, по словам собеседника, спрос на квартиры-студии все же снизился. Ведь те, кто в свое время инвестировал в это жилье, сейчас пытаются получить выгоду при его продаже и поднимают ценник.

«Стоимость квартиры-студии в Челябинске достигает порой 1,8 миллиона рублей. Кто готов купить ее по такой цене? Сегодня покупатели обращают внимание на квартиры небольшой площади, но в новостройках из кирпича, а не панелей, например. Клиент пытается за те же деньги получить более качественное жилье», – говорит эксперт.

Падение спроса на первичку со стороны инвесторов может отразиться и на объемах вводимого жилья. Ведь застройщикам невыгодно возводить объекты, которые будет проблематично реализовать. Минстрой РФ уже признал, что объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10-15%. Значительно более серьезное падение ожидается на рынке ипотеки. Он, по прогнозам Минстроя, сократится вдвое – до 800 млрд руб. Для сравнения, в 2014 году объем выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб.