Кто покупает вторичные коттеджи?

Эхо финансового кризиса, ударившего в прошлом году по многим рынкам, отразилось и на загородной недвижимости. Риелторы по всей стране хватаются за голову: спрос не растет, продажи падают. Особенно остро складывается ситуация во вторичном сегменте: собственники коттеджей и дач, как правило, отрицают скидки и не намерены идти навстречу потенциальным покупателям. Последних тут, к слову, не так уж и много – заинтересованные в переезде в частный дом предпочитают отстраивать его самостоятельно, по своему вкусу и средствам. Где и почем сегодня можно купить готовый загородный дом, узнавал сайт DomChel.ru.

О серьезных передрягах на рынке загородной недвижимости первыми заговорили московские аналитики. По их мнению, тревожные звоночки зазвучали еще до кризиса. По итогам последних пяти лет интерес к коттеджам уменьшился в два раза, а стоимость сделок – на 25 процентов. Финансовый кризис только усугубил ситуацию. В риелторской компании Blackwood подсчитали, что с начала 2015 года спрос на готовые дома сократился ровно вдвое. Соглашаются с коллегами и аналитики из Kalinka Group. Правда, с поправкой на то, что вторичный рынок все же немного отыграл за счет того, что увел часть покупателей с первичного. Многие девелоперы из-за кризиса приостановили реализацию проектов, а строиться самому в свете постоянно растущих цен на материалы и рабочую силу стало дорого, да и рискованно. «В кризис готовое жилье становится еще более актуальным. Покупателя в такое смутное время беспокоит состоятельность девелопера и, конечно, перспектива долгостроя или заморозки проекта», – подтвердил выход на первый план загородной вторички директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын в интервью сайта «Газета.ру».

Об особенностях рынка, усложняющих работу на нем, говорят и на Южном Урале. Угодить покупателю тут гораздо труднее, ведь частное домостроение – это не типовое жилье в многоэтажках, которое создается по стандартным проектам. По словам исполнительного директора АН «Дан-Инвест» Алены Смирновой, зачастую дом на земле строят на свой вкус с перспективой передать его детям и внукам. Коттедж может иметь массу особенностей и оттого идеально подойдет только узкому кругу людей. Это касается и метража, и дизайна.

Вторая сложность при продаже готового дома – его стоимость. Загородный вторичный рынок переоценен практически во всех своих сегментах. «С трудом находят своего владельца объекты стоимостью более 20 миллионов рублей, – продолжает Алена Смирнова. – Как правило, собственники своего дома вкладывают огромные средства в его обустройство, отделку, ландшафтный дизайн и при продаже не хотят потерять вложенные деньги. К сожалению, это почти невозможно».

«Объекты тут могут стоять в продаже годами – их собственники не спешат снижать цены или идти на уступки, – соглашается с коллегой директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Особенно это актуально в отношении дорогих особняков. Сроки экспозиции объекта увеличил и финансовый кризис. В 2015 году покупатели активнее стали требовать скидку на дом: на объекты стоимостью от 15 миллионов рублей просят снизить цены на пару миллионов, с владельцев коттеджей дешевле 3 миллионов требуют 300-тысячный дисконт».

По словам Алены Смирновой, реальнее продать дом стоимостью до 10-12 миллионов рублей. Это адекватная альтернатива жилью комфорт-класса в многоквартирном доме, когда семья продает городскую квартиру и, добавив немного сверху, перебирается за город, получая плюсом собственную землю и дополнительное пространство для жизни.

Также все меньшей популярностью пользуются огромные особняки. Многоэтажные виллы и дворцы площадью в 500 и более квадратов и сложной архитектурой давно не в моде. Люди научились считать ресурсы, которые дорожают с каждым годом. Многие убедились, что дальнейшее коммунальное обслуживание, отапливание такого дома выльется в копеечку, а комнаты, скорее всего, будут простаивать. «Рациональным приобретением можно считать покупку дома площадью 120-180 квадратов и дополнительными постройками – гаражом, баней. Этого хватит для семьи из 3-4 человек. Тем же, кто пытается продать объекты с большим метражом, можно рекомендовать искать желающих купить дом на двух хозяев – скажем, для родителей и их детей с внуками», – поделилась мнением Алена Смирнова.

Риелторы напоминают о еще одном нюансе загородного вторичного рынка. Говоря о частных домах, которые еще хоть как-то продаются, они подразумевают коттеджи, построенные в централизованных поселках пару-тройку лет назад. Фамильным особнякам и дачам в полузаброшенных деревнях найти нового хозяина куда сложнее. Дома старше 10 лет для круглогодичного проживания продаются значительно реже и, как правило, с существенным дисконтом.

Денис Стукалов отмечает, что спрос южноуральцев сегодня сосредоточился в районе закрытых клубных поселков вблизи Челябинска. Это населенные пункты высокой степени готовности. Лидировать по популярности у местных жителей продолжает западное направление. Максимальная удаленность, на которую соглашаются покупатели, – в пределах 20 км от центра города. На втором месте по уровню спроса – курортные зоны вблизи озер Тургояк, Увильды, Чебаркуль.

Объем предложения организованных поселков (радиус – до 35 км. от г. Челябинска) по данным РК «Служба недвижимости»

Определить среднюю стоимость в сегменте загородного жилья непросто. Цена объекта зависит от множества факторов:

• месторасположения участка, удаленности от областного центра;

• наличия водоема и социальной инфраструктуры (поликлиники, детские сады, магазины и пр.);

• размера приусадебного участка и площади дома;

• материала строительства дома;

• состояния внутренней отделки и свежести ремонта;

• наличия хозяйственных и дополнительных построек: гараж, беседка, баня, бассейн и т. д.;

• благоустроенности участка, ландшафтного дизайна, наличия плодовых деревьев;

• детской площадки, теннисного корта.

Тем не менее аналитик поделился примерными расчетами: в среднем на дом в клубном поселке или в приличной деревне, расположенной недалеко от города, потребуется 5-8 миллионов рублей. За 2-3 миллиона рублей можно приобрести небольшой дом определенной степени давности, зато с возможностью круглогодичного проживания, и 6 соток. Искать такие объекты стоит в садовых-товариществах или в частном секторе на окраинах города.

Челябинские эксперты не раз оговаривали, что сравнивать наш рынок недвижимости с московским можно лишь условно. И цены не те, и спрос варьируется зачастую в совершенно в разных направлениях. Еще один фактор, значительно повлиявший на рынок загородного жилья, по мнению риелторов, – это заметно ухудшившаяся экологическая ситуация в Челябинске. Все больше горожан задумалось о переезде подальше от дымных заводских труб и выхлопных газов. По мнению заместителя директора компании ООО «Просто-Р» Тамерлана Шибулдина, плохой воздух, наличие двух действующих металлургических комбинатов и перспектива строительства горно-обогатительного комбината в непосредственной близости к областному центру буквально буквально гонит челябинцев за город, заставляя искать место для жизни неподалеку от города, но с возможностью ежедневно его посещать.

«В Москве этот вопрос не обсуждается столь остро, возможно, поэтому у них отмечается падение спроса. У нас испытывает трудности сегмент летних дач из-за общего падения дохода населения, а вот загородные коттеджи для постоянного проживания, напротив, достаточно популярны сейчас. Особенно это касается домов бизнес-класса», – отмечает эксперт.

Малоэтажные дома экономкласса, по словам Тамерлана Шибулдина, тоже продаются неплохо. Правда, в рассрочку. Тут кризис и общее финансовое угнетение населения оказалось в некоторой степени даже на руку и покупателю, и продавцу. Те, кому было отказано в ипотеке из-за недостатка средств, купили дом в рассрочку от девелопера. «Особенно популярна рассрочка все же на участки, а не на готовые дома – сроком на 24 и 36 месяцев. Семья берет землю и строится по мере возможностей. Количество домов с весны заметно увеличилось», – подытожил эксперт.