Квартирный вопрос: что делать, если в новостройке мерзнут окна и растет плесень

Истории о том, как в новостройках обнаруживаются разные дефекты, нередки. То окна мёрзнут, то плесень растёт по углам, то потолок бежит, то штукатурка отваливается. Мы разбирались, как найти «косяки» в новой квартире до переезда, сложно ли заставить застройщика их исправить, сколько это будет стоить и есть ли у таких повреждений срок давности.

Приемка квартиры

У покупателя всегда есть шанс заметить дефекты в квартире до того, как он в нее переедет, — на так называемой процедуре приемки. Когда вас приглашают на ввод квартиры в эксплуатацию, юристы советуют брать с собой договор об участии в долевом строительстве. Там расписано все, что должно быть в квартире: какие материалы применяются при отделке, какой метраж должен быть у комнат и так далее.

— Проверяйте каждую позицию: полы, стены, покрытия, в каком состоянии сантехника, правильно ли она стоит согласно плану, окна проверяйте, двери — открываются или нет, щели, может, есть. То есть вообще все, до чего у вас доходят руки и что видит ваш глаз, проверяйте согласно вашему договору, — советует юрист Иван Чирва.

Если находите какие-то недостатки, их нужно отметить либо в договоре, либо в специальном бланке, который выдают некоторые застройщики. Хорошо, если вы сфотографируете все дефекты.

— Вообще прием заканчивается подписанием акта приема-передачи. Вы как потребитель имеете право не подписывать этот акт, потому что нашли недостатки, — объясняет Иван Чирва. — Когда вы не подписали акт, вы квартиру не приняли и не можете оформлять право собственности на нее, въезжать и жить. Когда вы акт подписали, но с дефектами, вы ее приняли, она уже ваша, вы можете въезжать, но требовать от застройщика устранения недостатков.

Составление претензии

Претензию нужно изложить в письменном виде, распечатать ее в двух вариантах и обязательно приложить фотографии дефектов.

— В претензии нужно указать все недостатки, которые вы выявили, и установить разумный срок устранения, то есть на ваше усмотрение, — говорит Иван Чирва. — Кто-то указывает неделю, кто-то — месяц. Все это исходит из недостатков, которые выявили. Конечно, если, например, обваливается потолок и стены рушатся, понадобится больше времени застройщику, чтобы устранить это.

Когда вы передали претензию застройщику, он должен поставить печать о приеме. После этого вам остается ждать, пока он устранит нарушения и снова позовет вас на приемку квартиры. Как правило, со второй попытки проблема решается.

Если же застройщик продолжает ничего не делать, не устраняет недостатки, то уже можно обратиться в суд. Но сначала нужно провести экспертизу квартиры. Стоимость бывает разная, минимальная — около трех тысяч рублей. При этом, если вы до сих пор не подписали акт приемки квартиры, а вам уже нужно переезжать, можете его подписать. Но обязательно укажите, что недвижимость принята с дефектами. Спор в суде может затянуться на два-три месяца. Как правило, затраты на экспертизу вам потом компенсируют.

— В исковом заявлении в суд нужно указать свои требования и приложить результаты экспертизы, — говорит Иван Чирва. — С требованиями есть несколько вариантов. Первый вариант — это обязать застройщика устранить недостатки — то есть его силами и за его счет. Второй вариант — уменьшить цену квартиры на сумму этих недостатков, которые застройщик допустил. И третий вариант — вы сами делаете ремонт в своей квартире и уже попросите застройщика возместить вам расходы.

Гарантийный срок на новую квартиру — пять лет, в течение этого срока вы можете обратиться к застройщику с требованием устранить дефект. Но, предупреждает юрист, добиться чего-то спустя годы после сдачи дома будет сложно.

— У нас в России застройщики часто меняют наименование юрлица или вообще юрлицо, поэтому будет сложно найти того застройщика, который изначально вам строил квартиру. Поэтому лучше обращаться сразу, — говорит Иван Чирва.

Неустойка за срыв сроков

За то, что вы вовремя не получили свою квартиру, вам положена неустойка, которой можно добиться через суд. В таких спорах суды обычно встают на сторону потребителя. Но, опять же, сначала нужно попытаться урегулировать вопрос с застройщиком. Напишите ему претензию о том, что срок вышел, а квартира до сих пор не сдана, и дайте, например, 10–15 дней. Если после этого квартиру вам так и не передадут, можно идти в суд.

— Чтобы взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, необходим договор об участии в долевом строительстве, — рассказывает юрист Демьян Самчук. — Обязательный документ — акт приема-передачи квартиры. Если женщина, пока ждала квартиру, вышла замуж и поменяла фамилию, требуется свидетельство о регистрации брака. Свидетельство о регистрации права собственности (выписка из Росреестра) не обязательна, это факультативный документ. Далее нужно платежное поручение о том, что вы полностью внесли плату за квартиру. Если платили с привлечением ипотечных денег, то нужны кредитный договор и платежка из банка о том, что он тоже рассчитался.

Неустойку можно получить как за обычную просрочку сдачи дома, так и за ожидания устранения дефектов в квартире.

— Пока вы не подпишете акт приема-передачи, все это время считается неустойка за просрочку передачи квартиры, — говорит Демьян Самчук. — Неустойка считается из срока срыва и стоимости квартиры.

При этом суд может длиться около полугода.