Черный квадрат. Челябинских застройщиков заподозрили в слишком большой наценке на жилье

После масштабной проверки компаний на федеральном уровне, которая началась в начале мая, в работу включились региональные управления антимонопольной службы. На этой неделе сотрудники ФАС потребовали от местных организаций разъяснения, почему квадратный метр с начала года подорожал так внушительно. Рост цен фиксируют все — риелторы, экономисты да и сами застройщики. Одни связывают тенденцию с растущими затратами на стройматериалы, другие объясняют лавинообразным спросом, который наблюдался в конце прошлого года и начале этого. Разбираемся с экспертами и чиновниками, что это — спекуляции или объективные законы рынка.

— Челябинским УФАС России в рамках исполнения поручения ФАС России направлены запросы в адрес 83 хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на рынке жилищного строительства Челябинской области, — сообщили 74.RU в ведомстве. — По итогам анализа информации, представленной застройщиками, Челябинское УФАС России пришло к выводу о том, что основной причиной изменения застройщиками цен на один квадратный метр жилищного строительства и строительства апартаментов является рост цен на строительные материалы и оборудование.

Но, если внимательно изучить данные Росстата и Челябинскстата, то видно, что маржинальность застройщиков существенно выросла, а себестоимость колеблется в пределах года примерно на одном и том же уровне. Сейчас, по статистике, квадрат в новостройке южноуральцу обходится в среднем в 61 000 рублей, при этом затраты на него у застройщиков застыли на отметке в 32 600 рублей.

— Строительная себестоимость квадратного метра строящегося жилья выросла в среднем на 10–15%. В большей степени из-за повышения цен на стройматериалы и стоимости отдельных видов работ, выполняемых подрядными организациями, — объяснил генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко. — Разумеется, это сказывается на итоговой цене реализации объектов недвижимости. С этим столкнулись все застройщики. Прогнозы на дальнейшее повышение или понижение цен на данный момент сделать практически невозможно, сейчас мы оперативно отслеживаем информацию и состояние рынка.

Всё же многие риелторы сочли такую динамику не совсем обоснованной. Если абстрагироваться от сухого языка чисел и взглянуть на объявления вдумчиво, только и остается, что констатировать: той же молодой семье, пусть с ипотекой под небольшой процент, купить жилье стало гораздо сложнее.

— В Челябинске действительно подорожали квартиры, — поделились наблюдениями региональный координатор федеральной компании по продаже и аренде недвижимости «ПИК-Аренда» Динара Сагандыкова. — Еще полгода назад обычная челябинская семья могла приобрести двухкомнатную квартиру 50–55 квадратных метров в любом районе города где-то за 2 миллиона рублей. Сейчас этой суммы не хватит даже на достойную однокомнатную квартиру (не берем в расчет квартиры в старых пятиэтажках — хрущевках и брежневках), необходимо гораздо больше — уже как минимум 2,7–3 миллиона рублей.

В группе компаний «Весна» (ЖК «Лесопарковый», ЖК «Дом на Энтузиастов»), которая работает в премиум-сегменте, подтвердили, что металл и работы бригад действительно стали обходиться в разы дороже, отчасти отсюда и взялся скачок цен на квадратный метр на их объектах с 65 000 сразу до 80 000 рублей. Но нельзя сбрасывать со счетов благоустройство прилегающих территорий, объяснила руководитель организации Екатерина Цветкова. За последние полгода требования к ним со стороны покупателей, а также траты застройщиков, существенно возросли.

— Конечно, рост цены есть, — констатировала Екатерина Цветкова. — Возьмем для примера такую важную составляющую в монолитно-каркасном доме, как металл (арматура). Раньше на закупе у нас была стоимость порядка 40 тысяч за тонну, а сейчас это 67 тысяч рублей! Но не менее важны потребительские предпочтения — покупатель становится всё более требовательным к продукту. Еще два года назад можно было позволить себе потратить на озеленение, детские площадки, правильные покрытия 1,5% от себестоимости всего проекта. Даже Москва себе это могла позволить, сейчас в столице эта цифра — уже 5%, мы на наших проектах закладываем 2,5%. Это уже must be, такое должно быть на рынке. Если же говорить о росте цены по региону в целом, она, в том числе, обусловлена низкой базой. Мы долгое время были перенасыщены крупнопанельным домостроением. У панели ниже себестоимость, чем у монолитно-каркасного. Сейчас предложение панели органично дополняется предложением монолита, поэтому средневзвешенный ценник и растет. Мы понимаем, что мы самый дорогой застройщик в Челябинске на данный момент, у нас рост цен за последние полгода — где-то 20–25%.

Еще в одной строительной компании — «Трест "Магнитострой"» связали ситуацию на рынке с очевидно высоким спросом и популярностью льготной ипотеки.

— Сегодня квартиры от застройщика раскупаются на стадии строительства, и для покупателя поиск желаемой квартиры становится несколько сложнее, — пояснил начальник отдела реализации недвижимости «Трест Магнитострой» Кирилл Кочкин. — Да, цена за квадратный метр действительно изменилась: заметное удорожание у некоторых застройщиков началось с сентября прошлого года. И тем не менее паника вокруг этого процесса неуместна — цены на жилье лишь возвращаются на уровень 2014 года. Сегодня равновесие между спросом на жилье и себестоимостью строительства является скорее устоявшимся, поэтому резкого роста цены на квартиры в обозримом будущем не ожидается. Увеличится ли поток покупателей? Мы прогнозируем, что, возможно, будет вторая волна спроса. Потому что тот, кто вовремя не сориентировался, не успел приобрести жилье на первом этапе введения льготной ипотеки, сейчас понимает: «О! Программу продлили, замечательно. Значит, мы тоже успеем».

В компании «Икар», которая активно застраивает Чурилово, объяснили наметившийся тренд новыми правилами: сейчас закон подразумевает, что деньги дольщиков девелоперы не могут использовать на возведение домов, их замораживают на специальных счетах в банке (эскроу). Если раньше эти средства тут же вкладывали в объекты, то теперь строительным организациям остается либо брать кредиты, либо рассчитывать исключительно на накопленные финансы. Это, с одной стороны, защищает покупателей (банки отклоняют любые подозрительные операции и могут потребовать разъяснений от застройщиков), с другой — заставляет компании брать займы.

— Мы с ФАСом находимся в диалоге, нам поступал запрос, мы на него ответили, — рассказала коммерческий директор «Икара» Виктория Никольская. — Это нормальная рабочая ситуация. 214-й закон (предусматривает заморозку средств дольщиков в банке. — Прим. ред.), который приняли в 2019 году, несет за собой увеличение стоимости строительства. Рост цен на квадратный метр я бы не стала связывать с льготной ипотекой, но стоимость работ, материалов действительно увеличивается, потому что есть инфляция. Отчасти на увеличение темпов реализации повлиял отложенный спрос. Те, кто планировал приобретать в ближайшей перспективе недвижимость, решились на покупку раньше, учитывая благоприятные условия. Вне зависимости от условий ипотечного кредитования в первую очередь спрос подтверждается платежеспособностью населения, способного в будущем обслуживать взятые кредиты.

Один из самых доступных районов под Челябинском — «Вишнёвая горка» (Сосновский район), но и там не стали сдерживать цены.

— Сегодня у нас на начальной стадии реализации цена за квадратный метр — 37 тысяч рублей (все квартиры раскупаются еще в стройке). В начале года мы продавали его за 35 тысяч рублей, соответственно, к маю увеличили эту цифру на 7%, — привел данные по своим объектам управляющий «Экосити» Андрей Аликин. — У нас рост будет идти и дальше, мы вообще ежемесячно индексируем цены. Ситуация с выросшей стоимостью стройматериалов будет продолжаться и усугубляться, вслед за этим пойдет и рост цен на жилье. К тому же часть контрактов была заключена еще по старым ценам. Плюс стояли объекты, которые уже были законтрактованы и намечались в реализацию ранее. А новые площадки будут запускаться, исходя из себестоимости, уже дороже. Если были, например, какие-то периоды, когда было оживление рынка и застройщики получали сверхприбыль, повышая продажные цены, то сейчас сложилась некая объективная ситуация. Если говорить о спросе, о том, насколько он платежеспособный сейчас, то мы видим, что покупатели уже очень сильно закредитованы, банки всё больше дают заемщикам отказы при оформлении ипотеки. Так что расти он не будет.

В компании «Авуар», которая работает в сфере аудиторско-консалтинговых услуг, спрогнозировали, как будет развиваться ситуация. Руководитель организации Алексей Овакимян сообщил, что не ждет в этом году еще одного скачка цен на недвижимость. Скорее всего, они останутся на том уровне, что сейчас.

— Центробанк будет до конца года поднимать ключевую ставку, и довольно существенно, — спрогнозировал Алексей Овакимян. — Ставка поднимется — спрос упадет, цены заморозятся. Но та динамика, которая была, позитивна для рынка. Когда Челябинск был внизу списка городов-миллионников по стоимости жилья, в городе, по сути, была депрессия, сейчас здесь появилась жизнь. Стройка же имеет большой синергетический эффект: она потребляет всё, что только можно: стекло, бетон, металл, древесину. Заводы, которые поставляют материалы, загружены, все они работают и получают прибыль. Вот сейчас позвонить на какой-нибудь завод ЖБИ — у них заказы расписаны до ноября. У всех есть деньги — это же хорошо! Тревожно другое: есть поручение правительства России увеличить объемы вводимого жилья. На этот год для нашего региона стоит цифра миллион квадратных метров, но на них нет спроса даже сейчас.

Ничего криминального в подорожании жилья не видит финансовый аналитик Иван Федяков. Эксперт уверен — это скорее выравнивание рынка после застоя: да, многих мигрантов из-за закрытых границ не пускают в Россию, и, например, та же стоимость строительных работ изменилась, но всё же тренд на удорожание — это желание компаний насытиться деньгами после относительно голодных лет.

— Винить девелоперов или пытаться заподозрить их в избыточных наценках я не могу, — признался экономист. — Да, у них повысилась маржинальность, это произошло по абсолютно объективным причинам: им удалось реализовать большой объем неликвидного жилья, который ранее давил на рынок и заставлял давать дополнительные скидки на квартиры. Вообще, на рынке у одной и той же квартиры три цены: это регулярные цены, которые девелоперы официально объявляют, есть цены со скидками, которые проходят в рамках различных акций для того, чтобы стимулировать продажи недвижимости, и есть еще третья цена, которая указана в итоговом договоре на конкретное жилье. Она не всем известна, но может существенно отличаться от первой и второй в сторону уменьшения. Раньше эти три цены тянули рынок вниз: девелопер объявлял завышенные цены на метр квадратный, манипулируя потом, тут же давал скидки 20%, а то и больше, чтобы что-то продать. Сейчас же это не спекуляции, это скорее нормальное рыночное ценообразование, фактически это выравнивание рынка.

Впрочем, многие эксперты пророчат рынку скорый откат и снижение цифр в договорах.

— В Челябинске цены на новостройки выросли еще в прошлом году: с июля по декабрь, по моим ощущениям, где-то на 20%, — рассказал специалист по недвижимости Лев Шпайзман. — Но, я думаю, что этот процесс временный, когда госпрограмма (речь о льготной ипотеке с господдержкой. — Прим. ред.) закончится, начнется стагнация, и у застройщиков опять начнутся проблемы с продажами. А пока новостройки подтянули и стоимость жилья на вторичном рынке. Правда, поднялись в цене только относительно новые квартиры (в тех домах, которым не больше 10–20 лет с момента сдачи). Очень старое жилье совсем не подорожало. А, например, в районе «Академ Riverside» есть жилье, построенное ранее, это уже вторичка — там цены существенно выросли.

В конце прошлого года мы рассказывали о том, что в Челябинске резко выросли спрос на квартиры и цены на них. Во многом это было связано с программой льготной ипотеки, которую в нашем регионе хотят продлить с 1 июля 2021 года. Впрочем, несмотря на это, жилье на вторичном рынке по-прежнему одно из самых дешевых в стране.