«История про эмоции»: идеолог «Белого рынка» — о коронакризисе, влиянии среды и обиде за Челябинск

Меньше года назад в Челябинске заработал первый фудмаркет. Концептуальный проект на бывшей заводской площадке оживил рынок общепита, ввёл моду на новые форматы и начал менять образ промышленного города. В интервью 74.RU руководитель компании Altdevelop и куратор «Белого рынка» Максим Кутепов рассказал, что вдохновило на проект гастрономического пространства, каких офисов требует рынок, зачем центру города велодорожки и как меняется самосознание застройщиков.

Опирались на опыт Европы и Москвы

— В случае с «Белым рынком» на улице Тернопольской мы видим пример редевелопмента — перезагрузки бывшей промышленной площадки. Раньше это были цеха завода «Полёт». Наверное, проще всего сделать стандартный ремонт и сдать недвижимость под офисы с торговлей. Почему вы пошли по другому пути?

— Всё начиналось с локации. К нам обратились владельцы площадки, чтобы провести брокеридж (поиск арендаторов и покупателей коммерческих площадей. — Прим. ред.) и сдать помещение в аренду. Конечно, на поверхности были самые простые варианты — ритейл типа «Пятёрочки». Но очередной непонятный проект делать неинтересно, инвестор этого тоже не хотел. Думали над разными концепциями, обсуждали варианты.

Однажды в командировке в Москве я зашёл на Усачёвский рынок, где после реконструкции организовали пространство с разными кухнями мира. Вспомнил, что нечто подобное не раз встречал в Европе. Есть прекрасный рынок в Роттердаме, фудмаркеты в Германии, Италии и других странах. Мы решили применить этот опыт в Челябинске.

— В нашем городе фермерские рынки до сих пор не очень приживались.

— Мы это понимали, знали примеры проектов, которые не взлетели. Поэтому сделали упор на другое. Фудмаркет — это больше про эмоциональную составляющую, времяпрепровождение в интересном месте, встречи с друзьями, модную историю с понятным целевым интерьером, где лидирует потребление готового продукта на месте. Так получилась концепция «Белого рынка». Естественно, в процессе подбора арендаторов она корректировалось, но базовая идея продиктована московским и зарубежным опытами.

Например, тот же Усачёвский рынок напоминал наш Центральный — это было старое помещение купольного типа. Глобальной реновации там не делали, просто в какой-то момент изменили формат и добавили новые концепции. Постепенно гастронаправление начало вытеснять классический рынок: доля продуктов питания уменьшалась, а число корнеров увеличивалось. В Москве бум на фудмаркеты начался года три назад, сейчас тенденцию подхватили регионы.

— Запуск «Белого рынка» стал одним из самых ярких событий прошлого года. Но любая идея при реализации натыкается на подводные камни. С какими проблемами столкнулись вы? Пришлось ли трансформировать идею, увязывать с челябинскими реалиями?

— Основные проблемы, конечно, технические. Помещение не предусмотрено для такого количества гостей, требовалось обеспечить большие электрические, вентиляционные и прочие нагрузки. При этом все сети в плачевном состоянии, потому что построены 40–50 лет назад. Редевелопментом мы занимаемся давно и знаем, что главная проблема любого помещения с «промки» — сети и нагрузки. У нас тоже были определённые сложности. Даже после запуска пришлось доработать вентиляцию — возникла необходимость обслужить производственные потребности самих корнеров. Формат новый, большинство операторов создавали концепции под конкретное место, а не просто тиражировали продукт. У них не до конца была отработана технология, корнеры тоже ошибались в расчетах по мощностям. Так что приходилось по ходу увеличивать нагрузку под каждого из них. Но в итоге все преодолели, за что отдельное спасибо генподрядчику, который работал на объекте.

— Помнится, улица Тернопольская была огорожена то забором, то шлагбаумом. Про неё знали только работники радиозавода. Место вроде бы в центре, но не проходное. Как вы прогнозировали количество посетителей «Белого рынка» и сколько человек ожидали?

— Расчёт был на проходимость 4–5 тысяч человек в день. В реальности поток посетителей вырос почти в два раза. В пиковые дни фиксировалось до 8–9 тысяч человек.

— Вы ориентировались на горожан с доходом выше среднего?

— Вовсе нет. На фудмаркете можно купить шаурму за 120–150 рублей, чем активно пользуются студенты. И здесь же можно увидеть вышедшую из дорогого внедорожника семью, которая покупает стейки, морепродукты, сладости и весело проводит время. То есть удовлетворён спрос как на низкий ценовой сегмент, так и на высокий. Студенты заказывают пиццу с газировкой, и тут же бизнесмены в костюмах проводят деловую встречу во время бизнес-ланча. Такое соседство никого не раздражает, только дополняет. И тем, и другим нравится тусоваться вместе. Это тоже европейский подход. У российских предпринимателей и рестораторов раньше почему-то всегда было четкое осознание ценового сегмента. А в Европе нет никаких табу: мол, я больше зарабатываю и поэтому иду сюда и не могу позволить себе ходить туда. Вот этот барьер, мы, надеюсь, хоть как-то переломили на челябинском рынке.

Сколько стоит?

— Вы работали над проектом по заказу инвестора. А имущество завода «Полёт» несколько лет назад приобрёл известный бизнесмен Олег Колесников. Летом прошлого года тогда еще врио губернатора Алексей Текслер инспектировал, как реконструируют улицу Тернопольскую. Рядом с главой региона мы видели и Олега Алексеевича. Значит, инвестором новых проектов на базе бывших площадей «Полета» стал Олег Колесников?

— В проекте задействованы разные инвесторы. Без комментариев.

— Понятно, что «Белый рынок» — дорогостоящий проект. Каков объём инвестиций?

— Я не буду раскрывать цифры. И не потому, что не хочу делиться конфиденциальной информацией. Дело в том, что одна и та же цифра может включать в себя слишком многое. Ещё до идеи «Белого рынка» мы разрабатывали комплексный проект благоустройства всего микрорайона — улицы Тернопольская, Витебская, Смирных, вплоть до Энтузиастов и Лесопарковой. Определили, каким должно быть дорожное покрытие, тротуары, освещение, озеленение, даже воздушный переход между корпусами «Полета», а также все, что связано с внешней инфраструктурой — водостоки, урны, скамейки, качели, малые архитектурные формы.

— Зачем? Обычно застройщики всё делают по минимуму.

— Чтобы улучшить среду пребывания не только для конкретного здания, а в принципе для всего квартала, жилых и офисных помещений, которые находятся рядом, создать синергетический эффект. Очень важно было обеспечить пешеходную доступность: чтобы жители могли попасть в эту локацию без особых забот, не ломая ноги на заброшенных тротуарах и перекопанных дорогах. Например, на улице Тернопольской много лет была стихийная парковка. Когда началась реконструкция, парковку убрали, открыли вход на Тернопольскую. Там часть земельного участка муниципальная, часть — инвестора. Документацию по благоустройству мы передали администрации, соответственно, благоустройством квартала занимались совместно инвестор и местные власти. Именно поэтому нельзя отнести реконструкцию всей улицы к одному конкретному объекту — тому же «Белому рынку».

— Сколько времени отводите на окупаемость?

— Семь-восемь лет, меньше в сфере недвижимости сейчас уже нет.

Опередили Екатеринбург

— В январе открылся филиал фудмаркета на Северо-Западе Челябинска. Ранее вы озвучивали планы тиражирования проекта в Челябинске и в других городах. Но сейчас по рестораторам серьезно ударил коронавирус. Теперь на экспансии «Белого рынка» поставлен крест?

— Планов было достаточно много, но история с коронавирусом и последующим кризисом действительно внесла свои коррективы. Почти месяц фудмаркет не работал. Сейчас действует в режиме доставки и самовывоза. Но для нормальной загрузки этого, конечно, мало. Не все корнеры продолжили работать в таких условиях. Резиденты, даже те, кто всегда хорошо чувствовал рынок, немножко грустят. Со своей стороны стараемся им помогать. Но о развитии ресторанной истории в данный момент времени речи не идёт.

— В Екатеринбурге до сих пор нет чего-то подобного «Белому рынку». Как вы думаете, в чём причина?

— Видимо, там взвешивали риски и ждали стимула. В презентациях наши соседи уже упоминали «Белый рынок» как один из хороших примеров. А когда они увидели, что концепция работает, поняли, что можно и им ввязываться в это дело. Насколько я знаю, в конце года в Екатеринбурге планируется открытие самого большого фудмаркета — в торговом комплексе «Гринвич». Я видел этот проект — хорошая локация, думаю, что они закроют эту нишу в городе раз и навсегда.

— И все же почему, по вашему мнению, проект «зашёл»?

— Потому что есть потребность. В современных условиях покупателям поколения, так называемых миллениалов, уже не интересно просто платить за продукт или услугу — они хотят получить новый опыт и впечатления, знания и эмоции. Сейчас любой продукт можно купить одним кликом, и покупатели не задаются вопросом, «что я могу там купить». Их интересует, «что я могу там испытать, пережить, почувствовать». Наша концепция обеспечивает своей аудитории возможность не только приобретать здесь и сейчас, но и хорошо проводить время: создавать новый эмоциональный опыт, участвовать в событиях и интерактивах, стимулирующих возвращаться снова и снова. Также считаю, что для нас было удачей набрать тех операторов, энтузиастов своего дела, которые вместе с нами сделали популярный у челябинцев продукт.

— Как «Белый рынок» повлиял на местный рынок общепита?

— Интересно, что сам по себе наш объект сделан из простых материалов. Плитка, которая производится на челябинских заводах, скамейки, которые делают в нашем регионе. Никаких сверхъестественных историй, фасадных решений и суперсекретов. Всё органично разработано и реализовано. В то же время мы общаемся со многими архитекторами. Они рассказывают, что зачастую заказчики им говорят: «Сделайте, как на "Белом рынке"». А по словам наших корнеров, время от времени их зовут в новые похожие проекты. Признаюсь, это радует.

Коворкинг без офисного планктона

— Расскажите, что будет с большим зданием напротив фудмаркета?

— Концепцию современного бизнес-центра мы разрабатывали для одного из собственников помещений. Их у здания, которое тянется вдоль улицы Тернопольская и потом заворачивает на улицу Витебская, — несколько. Одни уже сейчас участвуют в реновации, другие подтянутся потом. На первом этаже разместятся кафе, рестораны и люди творческих профессий: барберы, косметологи, фотографы и другие представители сферы услуг. На втором будет организован коворкинг open-space и team-offices, лекторий, выставочный зал, переговорные комнаты и комфортные зоны для неформального общения — гибкое мультиформатное пространство, где можно арендовать готовое рабочее место на день, несколько месяцев или на год. На третьем и четвёртом — офисы для компаний, которые привыкли работать в классическом формате.

Площадь всего здания — 40 тысяч метров, из них около 8 тысяч метров займёт коворкинг Radiozavod. Сейчас инвестор ведёт рабочее проектирование и подготовительные работы. Планируется реконструкция фасадов — их нужно не столько усложнить, сколько осовременить. Мы даже совместно с архитектурным факультетом ЮУрГУ проводили конкурс реновации фасадов этого здания. Очень интересные идеи почерпнули у студентов. В рамках концепции мы продумали логистику — зоны парковок, рекреации для сотрудников. В общем контексте развития микрорайона «Белый рынок» должен, условно говоря, «накормить» арендаторов коворкинга.

— Как правило, коворкинги предлагают площади экономкласса. Чем ваш будет отличаться от других?

— Я бы поспорил насчёт экономкласса. Философия офисных пространств изменилась. Аудитория, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и еще пары городов, не понимает, что такое «коворкинг». Многие люди, краем уха услышав такой термин, думают, что это история про фан, про тусовку. На самом деле, тут такая же рабочая атмосфера самых разных людей, которые пашут семь дней в неделю. Коворкинг — это новый для Челябинска формат офисных помещений, рабочих пространств под конкретные сферы деятельности. Обычно так работать предпочитали люди творческих профессий и айтишники. Но в последнее время в коворкинги переходят юристы, финансисты, сервисные, рекламные компании. А также те, кому нужно подстраиваться под пиковые и низкие сезоны в работе с клиентами и кто активно пользуется услугами не привязанных к конкретному месту и конкретному производственному процессу сотрудниками.

Часто предприниматели считают, что любое общее пространство — это уже коворкинг. На самом деле, это не так. О коворкинге можно говорить, когда создана полноценная функциональная среда. Когда ты арендуешь не квадратные метры, а рабочее место и набор услуг и сервисов, которые необходимы в работе. Например, в плату входит пользование различной инфраструктурой: кухня, телефония, интернет, переговорные комнаты, конференц-залы, общественные пространства для встреч и отдыха и даже услуги секретаря.

— А как обстоят дела с парковочными местами? Если все арендаторы приедут на работу на машине, случится транспортный коллапс.

— Во-первых, будет организована парковка во дворе здания. Во-вторых, учитывая тот путь, который выбирает сейчас городская администрация, через семь-восемь лет центр Челябинска так или иначе очистится от машин. Не поголовно, но большая часть резидентов будущего коворкинга обязательно пересядет на велосипеды или другой мобильный и общественный транспорт. К слову, у нас главный архитектор города ездит на работу на велосипеде. Мы с командой давно вынашиваем идею организации замкнутой велодорожки в центре Челябинска — в квадрате «Тернопольская — Витебская — Сони Кривой — Лесопарковая». Она объединит объекты жилой застройки и коммерческой инфраструктуры в единую сеть, чтобы можно было без проблем доехать, например, на самокате до магазина, химчистки, спортзала или детской секции.

— Из-за коронавируса нужно соблюдать социальную дистанцию. Но тогда этот офисный формат потеряет свою актуальность?

— Без живого общения невозможно жить и творить, поэтому я верю в востребованность проекта. Поначалу коворкинг Radiozavod хотели открыть в конце 2020 года. Но с учётом кризисных явлений сроки в этом и других проектах, конечно, сместятся на начало следующего года.

Как изменить городскую застройку

— В Челябинске давно назрела проблема редевелопмента промышленных объектов. Есть опыт торговых комплексов «Горки», «КУБа», «Калибр», ЖК «Лесопарковый». Но для миллионного города это очень мало! Получается, не созрели ещё заказчики и потребители для масштабных проектов?

— Думаю, здесь несколько причин. Интересные промплощадки пока массово не высвобождаются. А потенциал в этом плане у Челябинска большой. И, конечно, редевелопмент — это очень дорого. Перекладка сетей, их реконструкция часто доставляет больше сложностей, чем новая стройка. Кабельные трассы, трубопроводы водоснабжения и канализации, теплоснабжения в процессе эксплуатации приходят в негодность. Чтобы всё это переделать, переложить, нужно потратить намного больше времени, сил и денег, чем построить новое. Надеюсь, что когда примут новый генплан Челябинска, город не будет расползаться, и дойдёт дело до промзон.

— В какой момент собственники промышленной недвижимости приходят к мысли, что открыть очередной магазин — это устаревший подход?

— По-разному, всё зависит от человека. Классический пример в Москве — городское пространство «Хлебозавод». Девелоперы выкупили площадку, хотели все снести и построить все с нуля. Потом наступил кризис, и финансовые модели перестали быть актуальными. И они решили эксплуатировать площадку с учетом новый реалий. В итоге родился яркий проект, который теперь известен на всю страну.

— В коммерческой недвижимости много разных форматов. Появились ли новые фишки при продаже жилья?

— В начале этого года к нам обратился застройщик Дома на Энтузиастов, чтобы мы подобрали для них пул арендаторов для коммерческих помещений на первом и цокольных этажах. Мы предложили уйти от классического стрит-ритейла в сторону домоцентризма — это концепция дома, в котором всё есть. На первом этаже будет организовано лобби, как в отеле. Любой гость, который пришел в жилой комплекс, сможет попасть в общественную зону. Там расположены кофейня, пекарня, супермаркет, детский творческий центр, различные бьюти услуги. В приватную зону, где лифты, колясочные, велосипеды, гость попасть уже не может, если только по приглашению жильцов. Житель дома тоже может попасть в лобби, не выходя на улицу — просто спуститься на лифте и сходить за хлебом или посидеть в кафе с другом за чашечкой кофе. Это удобно с точки зрения деловых встреч: чтобы человек не поднимался к тебе домой, но и ты не выходил на улицу.

Объект сдадут в этом году, мы подобрали пул арендаторов. Это операторы, с которыми мы работали на других объектах: мы уверены в них, они — в нас. Думаю, что будет идеальная коллаборация между коммерческой и жилой недвижимостью, потому что они будут работать один на другой.

— Став в прошлом году лауреатом премии «Человек года» (по версии журнала «Деловой Квартал». — Прим. ред.), вы поделились противоречивыми чувствами. С одной стороны, очень приятно, а с другой стороны, обидно. Как я понимаю, речь шла о том, что в нашем городе все ещё мало поводов для гордости. В чьих силах изменить эту ситуацию и как это сделать?

— Обидно за Челябинск. Потому что город находится на таком низком уровне развития городской среды, что значимую премию дают за незначительный проект в масштабах города. Челябинску не хватает качественной коммерческой недвижимости, современных подходов к развитию инфраструктуры и мобильной доступности. Все эти вещи зависят от администрации города и стратегического планирования на несколько лет вперед. Многие девелоперские идеи лежат на поверхности, но инвесторы их не реализовывают из-за туманности развития города. Но я с оптимизмом смотрю в будущее и на новую команду в администрации. Те идеи, которые они планируют реализовывать, увеличат общую капитализацию как центра города, так и других районов.