Фишка — даже не жирный кусок земли. В Челябинске выставили на продажу подземную стоянку рядом с «Теоремой»

В Челябинске выставили на продажу подземную автостоянку, расположенную рядом с «Теоремой» и торговым комплексом «Северо-Западный». Вместе с участком объект оценили в 45 миллионов рублей. Но главная фишка — даже не жирный кусок земли, а возможность надстроить подземное сооружение. Разбираем, когда и как появилась автостоянка, что там сейчас и как эксперты оценивают ликвидность актива.

Подземная автостоянка в районе Комсомольского проспекта и улицы Солнечной заработала в 2014 году. Она расположена на участке в 45 соток, а площадь собственно подземного сооружения составляет 2376 квадратных метров. Территория огорожена, въезд — через шлагбаум. Под землей 55 машино-мест, также действует наземная парковка — на 25 машин.

— Отличное место с высокой проходимостью и автотрафиком, хорошая видимость с Комсомольского проспекта, соседство с ТК «Северо-Западный» и «Теорема», густонаселенные микрорайоны рядом, активное развитие Северо-Запада. Всё это указывает на то, что этот участок имеет высокие перспективы для застройки! — перечислены преимущества объекта в объявлениях на сайтах по продаже недвижимости. — Автостоянка действует, местные жители обеспечивают почти полную заполняемость.

Земельный участок и строение находятся в собственности продавца. Подведены коммуникации: электричество, водоснабжение и водоотведение. По данным Росреестра, земельный участок и подземный паркинг принадлежат компании «Трансойлгрупп».

Изначально на этом месте планировалось построить четырехэтажный торгово-офисный комплекс (ТОК) с подземной автостоянкой. Для этого разработали проект.

— Потом у собственника по личным причинам изменились планы, решили строить только подземную автостоянку. Но важно, что она возводилась по расчетам для ТОК: например, нагрузка на фундамент рассчитана на 4 этажа сверху, — рассказала 74.RU представитель собственника Нина Ковальчук. — В 2020 году специально провели экспертизу. Она подтвердила устойчивость к нагрузкам и надежность фундамента.

По словам продавца, подземная автостоянка — не из тех объектов, что быстро реализуются. Но интерес к нему есть — как со стороны челябинского бизнеса, так и от предпринимателей Екатеринбурга.

— Недавно сделали эскизный проект одноэтажного здания над стоянкой, в котором можно разместить ресторан или магазин. Арендой в нем заинтересовались представители крупных продуктовых сетей, Fixprice, KFC, — добавила Нина Ковальчук.

Владелец основной доли «Трансойлгрупп» Эльдар Лотфалля также является совладельцем ООО «Южуралпласт». Предприятие производит пластмассовые плиты, полосы, трубы и профили.

Подземный паркинг рядом с гипермаркетом «Теорема» начали строить осенью 2013 года. Как только начали копать котлован, всполошились местные жители. Городские власти успокоили, что всё делается на законных основаниях и для их же блага.

— В этом месте существует нехватка парковочных мест, поэтому мы отказались от строительства какого-либо другого объекта и отвели участок под строительство подземной парковки, — объяснял 74.RU работавший тогда заместителем начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Челябинска Николай Ющенко. — Площадь участка — 4,5 тысячи квадратных метров, вместимость парковки составит около 180 машино-мест.

А еще чиновник тогда пообещал, что жители микрорайона получат… новое место для прогулок.

— Сверху будет используемая кровля, там установят фонари, скамейки, благоустроят эту территорию, — рассказывал в 2013 году Николай Ющенко.

Что на самом деле получили жители, можно посмотреть на фото.

В 2020 году подземный паркинг попал в сводку происшествий. В ночь на 25 февраля там, по сообщению МЧС, сгорели два легковых автомобиля и пострадали несколько маршрутных такси. По данным спасателей, автоматическая сигнализация и система оповещения о пожаре на парковке были отключены, а система дымоудаления не сработала. Возгорание ликвидировали через полчаса.

Затраты на возведение подземной автостоянки сравнимы со строительством этажа торгового центра. А окупаемость гораздо дольше. В этом смысле готовый объект может заинтересовать тех, кто ищет нишу для эффективного вложения финансов, указали эксперты. Но есть определенные нюансы.

— Подземная парковка может приносить существенный доход только при наличии точки притяжения, ради которой люди готовы платить за парковку. Такой точкой может быть торговый центр, магазин или локальное досуговое пространство, — отметил директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. — Поскольку объект продается сразу с проектом строительства точки притяжения, инвесторов он заинтересует только при наличии средств на комплексное освоение проекта. Иначе заработать на подземной парковке будет сложно.

Ликвидность объекта будет зависеть от того, на каких условиях он продается, ведь у него могут быть различные обременения.

— Так как здания над ним нет, но есть фундамент, это может увеличить цену объекта. Но, с другой стороны, многое зависит от того, какой именно фундамент. Если он предназначен для многоэтажного здания, то это одна ситуация, а если для здания всего в несколько этажей — другая. Теоретически интерес к активу могут предъявить девелоперы, ведь они могут построить что-либо на этом участке. Тем более что подземная часть уже построена, а это уменьшает расходы, — прокомментировал ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. — Однако различных проблем при этом может быть немало: например, торговых центров вокруг уже несколько, строить такой же объект не имеет смысла.

А строить жилье может быть невыгодно с точки зрения девелоперов. По словам экспертов, продать квартиры в доме, пусть и с подземной автостоянкой, бывает непросто.

Не исключен интерес и городских властей к этому объекту, добавил эксперт. Если сверху выстроить жилое здание, то наличие автостоянки может повысить его привлекательность, и дом можно использовать, например, для переселения из пятиэтажек. А если возле подземного сооружения проходят городские коммуникации, то владение объектом облегчит властям их развитие и модернизацию.

— Немаловажный факт: обязательно ли продолжит существовать автостоянка. Не исключено, что ее можно закрыть, усилить фундамент и построить здание повышенной этажности, что больше заинтересует потенциальных покупателей, — добавил Дмитрий Баранов.

В целом интерес к объекту может быть высоким, его продажа возможна, но всё будет зависеть от условий, резюмировал эксперт.

В феврале на продажу выставили бизнес-центр на ул. Курчатова, который построили как отель к отмененным саммитам-2020. Объект оценили в 705,5 миллиона рублей.

Ранее запланировали построить восьмиэтажную гостиницу с бассейном — новый корпус отеля «Маркштадт». А рядом с озером Еткуль владелец сети термальных комплексов «Баден-Баден» хочет возвести апартаменты с бассейном на крыше.