Ипотечный бум: челябинцы переезжают в новостройки

Ажиотажный спрос на квартиры в новых жилых комплексах подстегнул темпы ипотечного кредитования на Южном Урале. Несмотря на то, что в прошлом году ипотечные ставки в большинстве банков выросли, челябинцы готовы влезть в долги, чтобы справить новоселье в просторной и светлой квартире. Действительно ли стоимость квадратного метра жилья в Челябинске уже достигла потолка, снизятся ли к весне кредитные ставки и вернут ли банки ипотеку без первого взноса – эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе, организованном сайтом ChelFin.ru. Свою точку зрения высказали представители крупнейших федеральных и региональных банков, строительных компаний и агентств недвижимости.

В прошлом году в регионе возник ипотечный бум. Как отмечает начальник экономического отдела Главного управления Банка России по Челябинской области Ольга Лазарева, за 11 месяцев 2012 года объём ипотечных кредитов, предоставленных жителям Южного Урала, увеличился в полтора раза – банки выдали 22 770 кредитов на 23 984 млн рублей. Круг банков, готовых предоставлять долгосрочные кредиты на приобретение жилья, расширился – ипотечные программы предлагают 88 банков, в том числе семь региональных. Однако безусловным лидером регионального рынка ипотечного кредитования традиционно остается Сбербанк: за прошлый год портфель ипотечных ссуд банка увеличился на 39,8% до 17 987,6 млн руб.

«Действительно, в прошлом году многие банки, приостановившие ипотечное кредитование во время кризиса, возобновили предоставление кредитов на приобретение жилья, однако несмотря на то, что формально ипотечные программы присутствуют в линейках многих банков, далеко не все действительно готовы активно развивать это направление – потребительские кредиты на короткий срок приносят больше прибыли», – отмечает региональный директор Промсвязьбанка в Челябинске Андрей Рочев.

Как подчеркнула представитель регионального управления Банка России, быстрые темпы развития ипотечного кредитования не привели к росту просроченной задолженности: в абсолютных цифрах она даже снизилась на 4,1% до 1369,7 млн руб.

Как отметила Ольга Лазарева, сегодня южноуральцы берут ипотечные кредиты, как правило, на срок от восьми до тринадцати лет, а усредненные показатели процентных ставок по ипотечным рублевым кредитам в прошлом году увеличились на 0,5 процентных пункта до 12,4%. При этом процентные ставки по кредитам в иностранной валюте не изменились – 8,6%, однако, как отмечают представители банков, ипотека в долларах или евро в нашем регионе – скорее исключение из правила.

Эксперты связывают хорошие темпы развития ипотечного кредитования в регионе с активным строительством нового жилья и ростом уровня доходов населения.

«Опережающий российские показатели рост ипотечного кредитования на Южном Урале объясняется тем, что Челябинская область – один из наиболее активно застраивающихся регионов – так, в прошлом году возведено около миллиона квадратных метров жилья. Это рекордный показатель за последние десять лет, – отмечает управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова. – При этом стоимость квадратного метра – одна из самых низких в стране, что также способствует росту активности на рынке ипотечного кредитования. Безусловно, цены на квартиры в прошлом году выросли, но тем не менее остаются на доступном уровне – около 40-42 тысяч рублей за квадратный метр».

По оценкам Гильдии риелторов Южного Урала, в прошлом году новое жилье эконом-класса выросло в цене на 17%, квартиры в домах повышенной комфортности – на 13%. «При этом не стоит забывать, что в сентябре один из крупнейших застройщиков поднял цены на квартиры в строящихся домах на 16% – если исключить этот фактор, то рост стоимости квадратного метра в новостройках был на уровне 11%», – отмечает директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. По словам эксперта, на вторичном рынке рост стоимости квадратного метра происходит с запаздыванием.

Довольно вялая динамика цен на жилье изгнала с рынка спекулянтов, которые стремились получить сверхприбыль на быстрых сделках с квартирами в строящихся домах. «Покупая квартиру в строящемся доме, можно было после перепродажи через несколько месяцев извлечь прибыль в 25-30%, – говорит Денис Стукалов. – Сегодня застройщики более внимательно подходят к ценообразованию, четко просчитывают спрос». По его словам, челябинцы и сегодня готовы рассматривать вложения в недвижимость в качестве выгодной инвестиции, однако ориентируются уже на более длительные сроки.

«Действительно, до кризиса в строящихся домах выкупались целые подъезды. Сейчас доля инвестиционных квартир резко снизилась. По крайней мере – в ипотеку, приобретают только в рассрочку или на собственные средства, потому что прибыльность сделки с учетом ипотечных ставок и динамики цен на жилье стремится к нулю», – говорит заместитель генерального директора по экономике ЮУ КЖСИ Лариса Гусак.

Эксперты достаточно сдержанны в прогнозах и рассчитывают в большей степени на то, что в этом году цены будут держаться на том же уровне, с поправкой на инфляцию, или показывать плавный прирост в пределах 1-2 процентов в месяц. При этом звучат и осторожные высказывания о том, что ощущается уже переизбыток предложений по новостройкам.

«Действительно, в прошлом году был всплеск интереса жителей города к жилью в низком ценовом сегменте: можно было купить квартиру-студию в пределах 1 млн рублей или чуть выше, чувствовался высокий спрос и на двухкомнатные квартиры небольшого метража в наиболее популярных жилых комплексах, – рассказывает Денис Стукалов. – С другой стороны, было востребовано и жилье повышенной комфортности в центре города, в хорошем доме – выстраивалась целая очередь. В то же время есть новостройки, по которым продажи очень затянуты».

Как отмечает эксперт, в жилищном строительстве проявилась интересная тенденция: долгое время рабочие районы Челябинска оказывался вне зоны внимания застройщиков, но в прошлом году наметились некоторые подвижки. «Это хороший знак, что в Ленинском районе наконец-то появились строительные площадки, возводятся новые дома, – говорит Денис Стукалов. – В районе много ветхого и старого жилья, которое не представляет никакой ценности, и для решения этой проблемы, которая характерна и для Тракторозаводского, Металлургического и даже Центрального районов, нужны комплексные городские программы».

Сегодня, как отмечает эксперт, в рабочих районах есть как откровенно успешные проекты, так и уже возведенные дома, продажи квартир в которых идут крайне медленно. «Разумеется, если дом стоит в темном, необжитом месте, а до остановки приходится идти через пустырь, это отпугивает покупателей, – говорит Денис Стукалов. – При комплексном подходе к застройке Ленинский район расцветет не только покраской фасадов домов перед приездом высоких гостей, но и хорошими жилыми проектами».

Тем не менее застройщики пока не намерены снижать темпов строительства жилья: 2013 году полсотни строительных компаний региона планируют возвести 169 многоквартирных жилых домов, что в общей сложности составит около миллиона квадратных метров жилья. В числе наиболее ожидаемых проектов – высотный жилой комплекс «Манхэттен» и жилой район «Академ-City» с плотной высотной застройкой, а также загородный поселок «Просторы».

«Застройщики стали более внимательно подходить к проектированию новых жилых районов, стремясь предусмотреть не только различные варианты жилья в разных ценовых категориях, развитую инфраструктуру, но и то, чтобы у каждого жилого комплекса было «свое лицо», узнаваемая особенность», – говорит директор агентства недвижимости «РиэлтСтройком» Елена Крикун.

И порой строительные организации решаются на довольно смелые эксперименты. «Жилой комплекс загородного малоэтажного жилья «Залесье» на момент запуска казался спорным, и до начала продаж оставалась интрига – поймут ли замысел, примут ли его челябинцы, – вспоминает Елена Крикун. – Но возник безумный спрос, и квартиры были распроданы практически в первые три месяца». На волне успеха застройщик «Залесья» – строительная компания «Гринпарк» анонсировала сразу несколько проектов – загородные жилые комплексы «Женева» и «Просторы», а в этом году на озере Кременкуль появится поселок «Гринпарк».

Как отмечает главный эксперт группы ипотечного кредитования Челябинского филиала ЮниКредит Банка Иван Долгополов, ипотечные кредиты на приобретение дома с земельным участком сегодня предоставляют многие банки. «Кредитуем с большим интересом и на хороших условиях», – говорит Иван Долгополов. К тому же есть программы кредитования под залог имеющейся жилой недвижимости, так называемые ломбардные кредиты. Такие кредиты будут интересны в том числе тем клиентам, которые планируют приобрести земельный участок и построить на нем дом.

Разнообразие кредитных программ в банках действительно позволяет учесть различные жизненные ситуации. Как отмечает Лариса Гусак, ЮУ КЖСИ предлагает 12 ипотечных программ, в том числе пять федеральных, с государственным субсидированием, что позволяет удерживать ставки на низком уровне. Так, по программе «Новостройка» ставки начинаются от 7,9% годовых. Запущены пилотные программы «Молодые учителя» со ставкой 8,5% годовых с субсидированием из средств федерального бюджета, «Лояльная ипотека», открывающая возможность получить «кредитные каникулы» в связи с рождением ребенка или болезнью. Большим спросом пользуется программа «Переезд», в рамках которой старое жилье принимается в зачет при покупке новой квартиры. «Каждая третья сделка проходит с привлечением ипотечного кредита», – говорит Лариса Гусак.

Одним из главных сдерживающих факторов развития ипотечного кредитования, по мнению Ирины Кудряковой, помимо высоких процентных ставок, является и необходимость самостоятельно накопить первоначальный взнос. «ВТБ24 в прошедшем году проводил активное усовершенствование уже имеющихся ипотечных продуктов. Все изменения были направлены не только на повышение доступности ипотеки, но и на улучшение сервиса, внедрению очередных новшеств, – говорит Ирина Кудрякова. – Так, например в 2012 году мы сделали максимально доступной ипотеку по двум документам «Победа над формальностями», снизив первоначальный взнос по этой программе с 50% до 35%. Также значительно улучшили ипотеку для военнослужащих – участников НИС, увеличив максимально возможную сумму кредита до 2 250 тыс. руб., внедрив кредитование загородной недвижимости, а также упростив сами процедуры кредитования. Сами процентные ставки изменились незначительно, по-прежнему средневзвешенная ставка осталась ниже среднерыночной, благодаря чему наша ипотека стала еще более доступной для большинства населения, а именно для тех, кто не располагает большим первоначальным взносом. Активным спросом пользуется «Ипотека с господдержкой», где процентная ставка фиксированная на весь срок кредитования и не зависит от размера первоначального взноса – 11% годовых».

Одним из главных сдерживающих факторов развития ипотечного кредитования, по мнению Ирины Кудряковой, помимо высоких процентных ставок, является и необходимость самостоятельно накопить первоначальный взнос. До кризиса в ряде банков были кредитные программы и без первоначального взноса – однако ждать их возобновления в блийжашем времени, по мнению экспертов, не стоит.

«Большинство банков придерживаются консервативной политики и готовы предоставить ипотечный кредит только при условии, что заемщик внесет 20%, и лишь в редких случаях – не менее 10% стоимости приобретаемого жилья из собственных средств, – говорит Елена Крикун. – Поэтому сегодня застройщики готовы предложить покупателям, в которых видят горячее стремление и, главное, понимание ответственности поступка, финансирование в пределах первоначального взноса на ипотечный кредит».

Так, с 1 февраля стартует такая акция на жилой комплекс «Просторы»: приобрести квартиру можно будет фактически не имея собственных накоплений: 90% кредита предоставит банк, а остальное – строительная организация, после того, как банк одобрит кредитную заявку. Займ выделяется под 12-14%, что сопоставимо с ипотечными ставками. «Самостоятельно скопить первый взнос для покупки квартиры достаточно сложно – придется жестко ограничивать себя в привычных тратах, однако если размер заработной платы позволяет выплачивать ипотечные платежи, можно прибегнуть к такой схеме», – считает Елена Крикун.

Кроме того, безвозмездную субсидию в размере 20% от стоимости приобретаемого жилья предоставляет региональный Фонд содействия ипотечному жилищному кредитованию. В Челябинске фондом реализуются целевые программы по повышению доступности ипотеки для работников бюджетных организаций, студентов, молодоженов.

«Кроме того, молодым семьям в ситуации, когда не хватает собственных сбережений для внесения первого взноса для покупки жилья в ипотеку, стоит рассмотреть кредитные программы с залогом имеющегося в собственности жилья, например, квартиры родителей, – рекомендует руководитель ипотечного центра Промсвязьбанка в Челябинске Лилия Рамазанова. – Так, в линейке ипотечных программ банка есть кредит «Целевой», пользующийся высоким спросом, – сегодня каждый четвертый ипотечный кредит, выданный банком в Челябинске, проходит именно по этой программе».

Региональным банкам сложно конкурировать с крупнейшими федеральными игроками, реализующими программы с госсубсидированием, однако они также занимают весомую долю регионального рынка ипотечного кредитования за счет собственных программ.

«Одним из конкурентных преимуществ собственной программы ЧЕЛИНДБАНКа является отсутствие комплексного страхования – обязательным является только страхование недвижимости, предоставляемой в залог, что позволяет заемщикам значительно снизить расходы на обслуживание ипотечного кредита, – отмечает начальник группы продаж и развития ипотеки ЧЕЛИНДБАНКА Екатерина Семерлина. – В рамках собственной программы ЧЕЛИНДБАНК имеет возможность предложить клиентам широкую продуктовую линейку. Заемщик может приобрести квартиру как на вторичном рынке, так и на стадии строительства, а также купить жилой дом с земельным участком или земельный участок для дальнейшего индивидуального строительства. Достаточно активно в 2012 году заемщики Челиндбанка использовали средства материнского семейного капитала, как на погашение ипотечного кредита, так и в качестве первоначального взноса. Этот показатель составляет около 30% от всех предоставленных ипотечных кредитов».

«Приобретение собственного жилья подчас кажется неподъемной задачей, и в этом случае лучше обратиться за консультацией к профессионалам – риелторы окажут содействие в любых вопросах, связанных с приобретением жилья – начиная от подбора оптимального варианта и проведения параллельных сделок по продаже старой квартиры и покупке новой, подготовки всей документации и заканчивая консультированием по банковским ипотечным программам и сопровождению сделки до окончательных расчетов и получения ключей», – рассказывает руководитель департамента продаж компании «Риконт» Ольга Кузьмина.

Как отмечает Лариса Гусак, сегодня платежи по ипотечному кредиту за однокомнатную квартиру сопоставимы с платой за аренду жилья, так что приобретение даже небольшой квартиры-студии может стать для молодой семьи хорошим заделом на будущее, а необходимость выплачивать кредит мотивирует на карьерный успех.

Рекомендуем рассмотреть наиболее популярные ипотечные программы банков – «Целевой кредит» ЮниКредит Банка, кредит «Залоговый» Промсвязьбанка, программу «Специальная» Челиндбанка и «Победа над формальностями» ВТБ24, а также программы кредитования Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки.