Дешевый офис конкурирует с элитой?

Многочисленные прогнозы о резком и бесповоротном переселении большинства челябинских фирм в новые элитные помещения пока не оправдываются. За громкими высказываниями о том, что рынок коммерческой недвижимости скоро заполнится офисами класса «А» последовали более осторожные комментарии. «В перспективе люди все же будут тяготеть к переезду в бизнес-центры высшего класса, – считает юрист по недвижимости риелторской конторы «Титан» Илья Евсеев. – Однако пик спроса на элитные коммерческие площади ожидается лишь через 2-3 года».

Пока потенциальные клиенты новых бизнес-центров сопоставляют желания с возможностями, в Челябинске продолжает процветать рынок дешевых или относительно дешевых офисов. Специалисты оценивают его как вполне стабильный, позиций своих не сдающий. «На недорогую коммерческую недвижимость спрос был велик всегда, – поясняет директор риелторской компании «VISA» Андрей Арабаджийский. – Правда в последнее время выросла потребность и в так называемых элитных помещениях. Но при этом спрос на дешевые офисы вовсе не уменьшился и не снизится в дальнейшем».

Однако, по мнению тех же риелторов, изменения на этом рынке все же неизбежны. Касаться они будут не столько цены, сколько качества сдаваемых в аренду площадей. Рост предложения комфортных и удобных помещений заставляет арендаторов задуматься – не стоит ли немного переплатить и переехать если не в элитный, то хотя бы в офис классом повыше?

Дешевизна этого класса коммерческой недвижимости в последнее время становится понятием довольно относительным. По оценкам риелторских фирм сегодня снять офис стоимостью 200-300 рублей за квадратный метр можно лишь в не слишком престижных районах Челябинска. На Северо-западе цена достигает 500 рублей, в центре города офис, далекий от высококлассного, будет стоить от 600 до 1000 рублей за квадратный метр.

Руководитель аудиторской фирмы Ольга Двоеглазова считает, что рост цен на аренду совершенно необоснован: «В принципе, нас устраивает все, кроме цены. И место удобное – недалеко от центра. Наша фирма находится здесь более 2-х лет, и арендная плата постоянно растет. Очередное повышение было в начале 2005 года. Я считаю, что цены на аренду в Челябинске неоправданно завышены – они не соответствуют действительности».

Что показательно, росту цен на офисы 3-го класса далеко не всегда сопутствует улучшение их качества.

О перипетиях в отношениях с администрацией делового комплекса рассказывает сотрудник юридической фирмы Сергей: «Не устраивает полное отсутствие взаимопонимания с администрацией офисных помещений. Арендная плата для такого уровня офисов непомерно высока, ремонт не производится, коммуникации изношенные. Мы предлагали поставить евроокна в счет арендной платы во всех арендуемых помещениях, а это практически пол-этажа. Администрация не согласилась. Ремонт за свой счет – дорогое удовольствие».

Но очень часто арендаторы, не желающие обитать в неблагоустроенных помещениях, все же решаются на проведение ремонта. Тут их поджидает риск – корысть арендодателей. Печальную историю поведала корреспонденту DomChel.ru Евгения, менеджер строительно-монтажной фирмы: «Раньше наша компания занимала офис в этом же здании, с тем же собственником. Мы сделали там евроремонт с полной перепланировкой, естественно, за свой счет. И в один прекрасный момент, когда закончился срок договора, собственник попросил нас переехать в другое помещение без объяснения причин. Нам предоставили другой офис – абсолютно неблагоустроенный. Никакой речи о компенсации за проделанную реконструкцию даже не шло. Вряд ли мы будет делать ремонт и здесь, ведь неизвестно, продлят с нами договор или у владельца другие планы».

Многие компании находят выход, приобретая офисы. В этом случае они получают полную свободу действий по ремонту и перепланировке и гарантию, что никто из владельцев из помещения не выгонит. «Спрос на приобретение недорогих офисов очень велик, он существенно превышает предложение, – утверждает менеджер по операциям с недвижимостью риелторской компании «DOMINO» Ольга Воротягина. – В последнее время подобными помещениями интересуется все больше фирм из других городов – много компаний приезжает из Магнитогорска и Москвы».

По мнению Андрея Арабаджийского, нежелание большинства владельцев коммерческой недвижимости расставаться со своей собственностью вполне естественно: «Офисы 3-го класса их владельцы продают достаточно редко, – поясняет он. – Им намного выгоднее получать с арендаторов деньги, причем регулярно».

Это подтверждает и Илья Евсеев: «Большим спросом пользуются даже не столько помещения в офисных зданиях, сколько первые этажи домов. Бывает намного дешевле купить такую квартиру и перевести ее потом в нежилой фонд. Но первых этажей осталось уже не так много». Недавно к естественной нехватке подобных помещений, идеально подходящих и для офиса, и для торговой точки, добавились административные барьеры – в рынок вмешалось руководство города».

Известно, что доля муниципального имущества в общем объеме коммерческой недвижимости невелика, однако доход бюджета от сдачи ее в аренду довольно ощутим. Только в 2004 году прибыль Челябинска от управления муниципальным имуществом составила почти 1,4 миллиарда рублей, что оказалось на 25% больше запланированного. Поступления от сдачи в аренду земли достигли 230 миллионов рублей (+39% к плану), нежилых помещений – 154 миллиона рублей (+54%). Депутаты гордумы подсчитали, что от сдачи в аренду отдельно стоящих зданий и помещений, расположенных на первых этажах, городской бюджет в итоге получит больше, чем от продажи. В связи с этим администрация решила ограничить число нежилых помещений, разрешенных к приватизации. В 2005 году в частные руки будут передаваться только подвалы и цокольные этажи.

Нетрудно догадаться, что администрация зданий, завоевавших популярность у арендаторов коммерческой недвижимости, не будет легко расставаться с постоянным источником дохода. Чтобы не потерять клиентов, стремящихся улучшить свои «жилищные» условия, кое-кто из них уже решился потратить часть прибыли на модернизацию помещений. По словам челябинских риелторов, в последнее время все чаще и чаще недорогие офисы сдаются в аренду в довольно респектабельном виде. Уже не редкость, когда примерно за одну и ту же цену можно снять и обычный «малобюджетный» офис, и помещение получше: с евроремонтом, телефоном и выделенной линией Интернета. Не исключено, что преображение коммерческой недвижимости 3-го класса продолжиться и в дальнейшем.