Круглый стол об острых углах

Несмотря на то, что правительство нашей страны утвердило программу «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», реально доступней жилье так и не становится. Цена одного квадратного метра в Челябинске за последний год выросла на 120 процентов, заморожено строительных площадок на несколько миллиардов рублей. О том, как помочь россиянам получить крышу над головой и решить одну из национальных проблем, можно рассуждать долго. У каждого участника строительного рынка, будь то чиновник, риелтор или компания-застройщик, свой взгляд на вещи. Чтобы наконец свести воедино все точки зрения, 27 июля Уральский продюсерский центр при информационной поддержке сайта DomChel.ru организовал круглый стол.

В офис-центре «Мизар» впервые собрались все участники телепроекта «Что нам стоит дом построить?!». В число приглашенных персон вошли первый вице-губернатор Челябинской области Владимир Дятлов, директор Южно-Уральского агентства по ипотечному кредитованию Александр Кондрашов, руководитель фонда «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза, председатель правления банка «Снежинский» Владислав Егоров, заместитель управляющего ОАО «УралСиб» Владислав Маймин, президент Челябинской региональной гильдии риелторов Кирилл Левада и директор компании «КЕМби-С» Евгения Казакова. Правда представители администрации Челябинска от участия в мероприятии в последний момент отказались без объяснения причин. Круглый стол проходил в прямом эфире на телеканалах «ОТВ-Звезда», «ТВ-36» и 24-й канал г. Магнитогорска. К разговору также присоединялись челябинцы, которые могли в режиме реального времени задать свой вопрос участникам мероприятия.

Вопрос: С чего следует начать, чтобы жилье стало по-настоящему доступным?

Владимир Дятлов: Начну с того, что в рамках нацпроекта исключено слово «каждому», так как это было в горбачевские времена, когда ставилась задача обеспечить всех. В 2004 году мы сдавали 800 тысяч квадратных метров жилья, в 2005 году – 1 миллион, а в нынешнем году планируем выйти уже на 1 миллион 200 тысяч квадратных метров. Жилье становится почти в 2 раза доступней с точки зрения его наличия.

Другой аспект – комфортность жилья. В 3 раза больше ипотечных кредитов, чем в первом полугодии прошлого года. В этом полугодии 4 тысячи кредитов уже выдано.

Вопрос: Некоторые исследования в Интернете показали, что за метры новостроек очень часто выдают старые квадратные метры, чтобы вписать их в общую картинку…

Владимир Дятлов: Необходимо принять нормативно-правовой акт, о чем мы говорили во время последнего визита Сергея Круглика в Челябинск, который упростит процедуру регистрации поселков. Мы настаиваем на том, чтобы все коттеджные поселки были официально зарегистрированы. За счет того, что мы поможем подвести в такие поселки коммуникации, будет увеличиваться застройка. Например, в поселке Вавиловец бурный рост строительства идет как раз благодаря этому.

Вопрос: По информации прессы, строители и чиновники Челябинска состоят в некой оппозиции. Что происходит на самом деле?

Евгений Рогоза: Нужно понимать для начала, что доступность жилья определяется соотношением заработной платы покупателя и стоимостью квадратного метра. В Европе жилье считается доступным, если оно обойдется гражданину в три среднегодовые зарплаты. У нас же соотношение другое – две среднемесячные зарплаты в регионе, по данным Росстроя, должны быть примерно равны стоимости квадратного метра. Зарплата у нас на начало года – 8 тысяч 800 рублей. Исходя из этого квадратный метр должен стоить 16-17 тысяч рублей, как во многих соседних регионах, но никак не 30.

Что касается наличия квадратных метров – хочу обратить внимание на то, что у нас нацпроект не по учету ранее построенных домов, а по количеству вновь возводимого жилья.

Представьте себе автомобиль, у которого не закручены колеса, болтается руль, окна не доработаны. И этот автомобиль должен развить скорость в два раза выше, чем обычно. Разболтанность в колесах, рулевом управлении и дверях – это законы. Новый свод законов требует принятия ряда подзаконных актов как на федеральном, так на областном и муниципальном уровнях. Отсутствие их позволяет трактовать чиновникам закон так, как им выгодней. Это сказывается прежде всего на тех объектах, освоение которых ведут строительные компании. Еще хотел бы обратить внимание на то, что нужна обобщающая практика Верховного и арбитражного суда для решения вопросов о спорных участках. С 1 января 2005 года обобщающей практики в этом плане, к сожалению, нет. Поэтому сегодня правосудия нет, у богини Фемиды завязаны глаза, и тот, кто больше положит в чашу ее весов, тот и прав.

Вопрос: Цена за квадратный метр становится все выше и выше, а зарплата так и не прибавляется.

Владимир Дятлов: Статистика говорит о том, что номинальные доходы жителей области за 6 месяцев выросли на 22 процента. Рост цен на территории области, конечно, неодинаков. В соседних городах он может быть разным. Например, разница в стоимости квадратного метра жилья в Коркино и Еманжелинске отличается в три раза от Челябинска. Поэтому, может быть, кто-то решит, что ему дешевле купить квартиру в Коркино и ездить на работу в Челябинск.

Владислав Маймин: Нужно, чтобы рынок обеспечил предложение совершенно различным категориям граждан.

Евгений Рогоза: Для примера возьмем город Омск – территорию, не обладающую собственными ресурсами. Но там на душу населения приходится в два раза больше вновь возводимого жилья, чем в Челябинске, а цена за квадратный метр – 17-18 тысяч рублей. Федеральные законы, которые должны работать, одинаковы для всех регионов. Но на практике оказывается совсем по-другому. В Магнитогорске и многих других городах законы работают, а в Челябинске почему-то все по-другому, какой-то законодательный оффшор.

Владислав Егоров: С 2004 года по нашему банку почти в 4 раза выросла средняя сумма кредита, выдаваемого под ипотеку. Есть два пути для того, чтобы сделать жилье доступным. На наш взгляд, во-первых, нужно обеспечить достаточную платежеспособность. Эту задачу решают банки и АИЖК. Люди знают или могут узнать, куда можно прийти за общей информацией. По нашей статистике, три четверти клиентов, приходящих в банк, получат кредит. Проблема на другом фронте – на фронте предложения жилья. Административный ресурс должен быть направлен на увеличение числа строительных площадок.

Вопрос: Постепенно мы подошли к другой теме – по новому законодательству все земельные участки должны распределяться с помощью земельных аукционов. С момента действия закона в области было проведено около 10 земельных аукционов. В других городах уже есть площадки, на которых раньше находились промышленные предприятия, различные заводы…

Владимир Дятлов: В Челябинской области таких прецедентов не было, к тому же не исключено, что строительство жилья на месте промышленных предприятий и переоборудование цехов в квартиры может быть небезопасным для здоровья. В четвертом квартале 2005 года в области было проведено 19 аукционов, а в первом квартале нынешнего года – 28 земельных аукционов.

Несколько примеров есть в Кыштыме. Там во время торгов цена земельного участка выросла более чем в два раза, участок ушел за 1 миллион 400 тысяч рублей. Местный бюджет получил неплохие деньги.

Вопрос от челябинцев: Добрый день. Скажите, как мне угнаться за ростом цен? Цена на квартиру растет с каждым днем. Могу ли я рассчитывать на ипотеку, если жена находится в декрете, а я как менеджер получаю в среднем 8 тысяч рублей?

Владимир Дятлов: С таким доходом, конечно, можете, если вы возьмете по ипотеке на 25 лет полуторку примерно за 900 тысяч рублей.

Вопрос: Стала ли ипотека тем инструментом, который реально помогал бы в реализации национального проекта?

Владислав Егоров: Число берущих ипотечные кредиты постоянно растет, и это очень заметно. Если в 2004 году наш банк выдал 87 кредитов на ипотеку, то в этом году – уже 253 кредита. В крупных городах с ипотекой проблем нет, в небольших городах ситуация сложнее.

Владимир Дятлов: По Челябинской области мы уже выдали около 13 тысяч ипотечных кредитов, и за все время не зафиксировали ни одного факта невозврата кредита. Хотя был один прецедент, но все решилось очень быстро – люди осознали, к чему может привести просрочка платежей.

Владислав Маймин: Самый большой риск для взявшего ипотеку – потеря дохода либо банкротство компании, в которой он работает.

Вопрос от челябинцев: Мне 25 лет, моему мужу – 40, есть двое детей. Можно ли нам получить ипотеку по программе «Молодая семья»?

Владимир Дятлов: Да, можно. Главное, чтобы одному из супругов не было 30 лет. А наличие детей дополнительно смягчает условия по ипотеке.

Вопрос от челябинцев: Почему банки не снижают процентную ставку? Когда можно ожидать снижения процентов?

Владислав Егоров: В этом плане важен административный ресурс, например, по ипотеке процентная ставка ниже, чем на обычный потребительский кредит. АИЖК постепенно снижает процентную ставку, хоть и не намного. По прогнозам, к 2010 году ставка снизится до 8 процентов годовых. Это говорит о том, что государство все же будет стимулировать процессы снижения ставок.

Вопрос от челябинцев: Как найти подходящую квартиру на рынке недвижимости?

Кирилл Левада: Для начала нужно изучить все необходимые законы, но пока среди населения царит тотальная неграмотность.

Евгения Казакова: В крупных городах сделки с недвижимостью с помощью профессионального риелтора стали обычной практикой. В Европе без участия агентств недвижимости не пройдет ни одна сделка. Несколько лет назад россияне мало доверяли риелторам, но сейчас можно точно сказать, что доверие к ним возрастает.

Круглый стол о ходе национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на Южном Урале впервые дал возможность жителям области услышать разные оценки и прогнозы. С одной стороны, отчеты чиновников внушают оптимизм – число сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров растет с каждым днем. С другой стороны, у каждого человека свое понимание доступности и комфортности, и даже самые мягкие условия по ипотеке возможны для немногих южноуральцев. Но ясно одно – до тех пор, пока стороны, от которых зависит решение квартирного вопроса, не придут к единому знаменателю, говорить об успешной реализации нацпроекта не придется.