Рынок недвижимости: в ожидании «оттепели»

Наступившей весны многие компании рынка недвижимости ждали с надеждами и опаской. Это и понятно, ведь большинство экспертов сходилось во мнении, что именно март, как лакмусовая бумажка, покажет тенденции и размах финкризиса. Прошел первый квартал, и аналитики начали подводить первые «кризисные» итоги. В начале апреля сайты DomChel.ru и ChelFin.ru организовали круглый стол на тему «Ипотека: весеннее потепление?». Приглашенные на мероприятие представители банковского и риелторского сообществ подробно обсудили квартирно-ипотечный вопрос.

С сентября 2008 года львиная доля банков прекратила выдавать россиянам ипотечные ссуды. Денежный поток для желающих обзавестись крышей над головой очень быстро сузился до состояния хилого ручейка. Те немногочисленные банки, которые не свернули кредитные программы по ипотеке, ужесточили требования к заемщикам. Это выразилось в повышении процентных ставок и увеличении первоначального взноса. Впрочем, сейчас банкиры отмечают на рынке ипотечного кредитования некое оживление. Так, по данным ЮУ КЖСИ, на Южном Урале банками и другими финансовыми структурами выдано за январь 144 ипотечных кредита на 168,9 млн руб., за февраль – 168 кредитов на 118,5 млн руб., в марте – более 158 кредитов на сумму 198 млн рублей.

А вот риелторы о «потеплении» на рынке недвижимости пока говорят с осторожностью. В 2007 году рост числа сделок с жильем с привлечением ипотеки начал набирать обороты, так что к лету 2008 года доля таких сделок составляла не менее 50-70%. Основным клиентом риелторов стал человек 35-40 лет, работающий в относительно стабильной, желательно государственной компании. «Клиент, который готов сейчас взять ипотеку, обычно знает, что у него есть запас прочности на случай увольнения или же для того, чтобы поддержать выплаты по кредиту, – поясняет генеральный директор АН “DAN-Инвест” Валентин Корытный. – Но давайте смотреть на вещи реально: среди моих клиентов однозначно нет людей, которые готовы взять ипотеку. Живым примером я являюсь сам. Купил квартиру по ипотеке летом прошлого года и понимаю, что в рублях я теряю около 20-25% от стоимости квартиры в рублях, а в долларах – еще больше. Так что ипотека под нынешний процент весьма дорога. Человек, понимающий в экономике, просто не будет вешать сейчас себе такое ярмо на шею. Поэтому к “ипотечной оттепели” пока есть масса вопросов».

Наряду с отложенным спросом на ипотечные продукты игроки рынка недвижимости вот уже который месяц констатируют снижение цен на жилье. По словам заместителя директора риелторской компании «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, с июля 2008 года средняя цена на «вторичке» сократилась примерно на 5 тысяч рублей за квадратный метр. Однако эксперт уточняет, что в действительности величина дисконта может в итоге заметно отличаться от этикетной цены предложения. Некоторые риелторы вспоминают случаи, когда сделки проводились даже по 24 тысячи рублей за «квадрат». «У челябинского рынка недвижимости есть одна очень характерная тенденция, – говорит Денис Стукалов. – Достаточно проанализировать темп прироста стоимости квадратного метра и доходов на душу населения. Почти во всех областях темп роста стоимости квадратного метра гораздо выше, чем доход на душу населения. И только УрФО показывает обратную тенденцию. Так что если московские аналитики говорили, что рынок недвижимости перегрет, то по отношению к Южному Уралу о перегретости нужно говорить с долей условности».

Свою роль в дисконтировании цен на недвижимость сыграли, по мнению управляющего челябинским филиалом «СМП-Банка» Дмитрия Довженко, так называемые инвестиционные квартиры. «Я знаю людей, которые имеют по 5 и по 90 квартир. Этот рынок очень узкий, и что будет дальше – не знает вообще никто. Есть люди, которые покупали жилье по ипотеке и сдавали в аренду, и арендные платежи позволяли закрывать кредит. Теперь же ситуация настолько нестабильна, что давать какие-то прогнозы вообще глупо».

Директор АН «ВЕК» Андрей Ветхов отмечает серьезные перемены в структуре спроса. Большое количество покупателей приносит сертификаты, дающие возможность получить ту или иную господдержку по социальным программам. Обращаются за экспертной помощью и те граждане, которые уже взяли ипотеку. Из-за финансовых сложностей некоторые вынуждены идти на ухудшение жилищных условий. «Каждую неделю за такими консультациями к нам приходят по два-три человека, – говорит Андрей Ветхов. – Просят продать ипотечную квартиру, чтобы погасить долг перед банком и, возможно, купить что-то поменьше, попроще. Но такие ситуации в большинстве случаев безвыходные. Во многих случаях люди подписывали договора с банками просто неглядя, а потом выясняется, что потребители находятся просто в кабальных условиях. Переезжать заемщикам к родственникам и сдавать ипотечное жилье – тоже не выход, так как аренда тоже сильно упала в цене и не позволяет в полной мере гасить кредит».

Если несколько месяцев назад эксперты предрекали скорое «дно» кризиса, а затем – постепенное восстановление рынка, то теперь экономические показатели заставляют аналитиков воздерживаться от подобных прогнозов. Председатель правления банка «Снежинский» Владислав Егоров напоминает, что «дном» можно назвать только ситуацию относительной стабильности. Андрей Ветхов добавляет, что недвижимость никогда не опустится по своей цене ниже стоимости доступного автомобиля. Валентин Корытный полагает, что квадратный метр может опуститься в цене как минимум до 30 тысяч рублей. Но с одним эксперты соглашаются практически единогласно: погода на рынке жилья в корне изменится тогда, когда население станет стабильно получать те же зарплаты, что и до кризиса.

Ранее на эту тему: «Ипотека: посторонним вход запрещен»