Квадратный метр: новая «потеря в весе»

Рублевые цены на вторичном рынке жилья в регионах России упали с начала года в среднем на 8,9 процента. Такие данные обнародовала Ассоциация строителей России и Союз инженеров-сметчиков. Они также составили рейтинг городов, где квадратный метр больше всего потерял в цене. Например, с начала кризиса сильнее всего подешевело жилье в Красноярске – на 14,5 процента – до 47,5 тысячи рублей за «квадрат» на «первичке». Наименьший ценовой стресс испытали в Воронеже: там квадратный метр на первичном рынке «просел» на 2,14 процента – до 36,4 тысячи рублей. Однако как показывает практика, аналитика москвичей нередко расходится с данными местных игроков рынка. По данным РК «Служба недвижимости», если в марте в цене «провалились» челябинские квартиры повышенной комфортности (-12,4%), то в апреле в цене значительно упали серийные квартиры (-5,07%). Сильней других «просели» брежневки, а также квартиры 121 и 97 серии. Сайт DomChel.ru предлагает ознакомиться с более подробным аналитическим отчетом от «Службы недвижимости».

* В качестве первичной информации использовались Данные по предложению квартир, представленные на сайте Chelreal.ru.

** В качестве вторичной информации использовались данные онлайн расчета средних цен на сайте 74dom.ru. и аналитика сайта domchel.ru.

*** Под нестандартными объектами понимаются объекты, количество которых при группировке по стоимости кв.м составляет менее 1,5% от общей совокупности. В данном случае для среднестатистических квартир – это объекты со стоимостью кв.м менее 20 тыс. руб. и более 70 тыс. руб.; для квартир повышенной комфортности – объекты со стоимостью кв.м менее 30 тыс. руб. и более 90 тыс. руб.

**** Данная группа включает в себя все серии за исключением жилья повышенной комфортности.

***** Рассчитана как частное от деления общей стоимости объекта на общую площадь.

В апреле 2009 г. Специалисты РК «Служба недвижимости» составили обзор рынка вторичной жилой недвижимости Челябинска на основе первичной* и вторичной** информации.

В обзоре представлены методология составления базы данных и расчетов, анализ зависимости стоимости кв.м от различных факторов, анализ распределения предложения, анализ стоимости кв.м, а также динамика стоимости кв.м.

Методология составления базы данных и расчетов

В качестве исходных данных для составления обзора рынка вторичной жилой недвижимости Челябинска были использованы данные Интернета. Полученная база данных была скорректирована посредством исключения следующих объектов:

1. Дублирующиеся объекты, при этом под дублирующимися объектами понимались два и более объектов с совпадением адреса, этажа, различием в площади не более 3 кв.м и различием в стоимости квартиры не более 300 тыс. руб.При исключении дублей в базе данных оставлялся объект с минимальной ценой, так как продажа объекта наиболее вероятна именно по наименьшей цене.

   
   

2. Объекты с отсутствием существенных характеристик: стоимости объекта и общей площади.

   
   

3. Нестандартные объекты. Для исключения нестандартных объектов*** была проведена группировка базы данных в разрезе среднестатистических квартир**** и квартир повышенной комфортности. В качестве группировочного признака принята стоимость кв.м.***** Шаг группировки – 10 тыс. руб. Исходный объем базы данных составил 2052 объекта; в результате корректировки было исключено 33% (686 объектов). Таким образом, итоговый объем базы данных составил 1366 объектов. Окончательный вид базы данных представлен на Рис. 1. Характеристики исследуемой совокупности представлены в Табл. 1.

   
   

Рис. 1 – Окончательный вид распределения базы данных

Таблица 1 – Характеристики исследуемой совокупности

Примечание: средняя ошибка совокупности рассчитывалась как квадратный корень из частного от дисперсии на общий объем совокупности. Отметим, что объем базы данных в текущем месяце несколько возрос по сравнению с базой данных предыдущего месяца (на 7% или 72 объекта).

Анализ зависимости стоимости квадратного метра

Анализ зависимостей стоимости кв.м от различных факторов показал, что основные зависимости, характерные для исследуемого рынка, сохранены.

Графики, отражающие зависимость стоимости кв.м от расположения объекта, количества комнат и серии квартиры, приведены на Рис. 2. Как видно, основные зависимости имеют следующий характер:

1. Стоимость кв.м в наибольшей степени зависит от месторасположения квартиры, что подтверждается характеристиками совокупности (размах составляет 19,3 тыс. руб., СКО – 6,3 тыс. руб.). Наибольшая стоимость кв.м характерна для квартир Центрального и Советского районов Челябинска; она превышает среднюю стоимость кв.м по городу на 27% и 5% соответственно. Стоимость кв.м в Калининском и Курчатовском районах немного меньше средней стоимости кв.м по городу. Стоимость кв.м в производственных районах существенно ниже средней стоимости кв.м по городу (на 15-18%).

2. Также стоимость кв.м в значительной степени зависит от количества комнат (размах совокупности 11,8 тыс. руб., СКО – 4,6 тыс. руб.). Наименьшая стоимость кв.м характерна для двухкомнатных квартир, далее располагаются 1,3,4-комнатные квартиры. Максимальная стоимость характерна для многокомнатных квартир.

3. Значительная дифференциация стоимости приходится на две группы квартир: группу квартир повышенной комфортности и группу среднестатистических квартир (включает все остальные серии). Дифференциация стоимости кв.м внутри группы среднестатистических квартир незначительна: размах составляет 3,3 тыс. руб., СКО – 2,8 тыс. руб. Поэтому целесообразным является вычисление стоимости кв.м в разрезе данных двух групп.

Рис. 2 – Зависимость стоимости кв.м от месторасположения квартиры, количества комнат и серии квартиры

Распределение предложения

Объем предложения по данным в текущем месяце составил 1366 объектов.Распределение предложения имеет следующие характеристики:

1. Основная доля в структуре предложения приходится на Калининский и Курчатовский районы (21% и 22% соответственно), что является следствием активной застройки данных районов. Относительно большая доля предложения объектов в Центральном районе (16%) также обусловлена активным вводом нового жилья в течение последних трех лет (в районе Тополиной аллеи). Доли предложений в остальных районах примерно равны между собой. Отметим, что за прошедший месяц географическое распределение предложений практически не изменилось. Все изменения незначительны и носят случайный характер.

2. Наибольшую долю в структуре предложения занимают двухкомнатные квартиры (36%). Незначительна доля предложения четырехкомнатных и многокомнатных квартир (7 и 1% соответственно), что обусловлено физическим низким уровнем присутствия данных объектов на рынке. За прошедший месяц можно отметить незначительное уменьшение предложения двухкомнатных квартир за счет увеличения доли однокомнатных квартир (на 1%), что, скорее всего, относится к случайным колебаниям рынка и не имеет корреляционной зависимости с какими-либо факторами.

3. Как видно, наибольшую долю в предложении вторичного жилья занимает предложение квартир 97 и 121 серий (46%). Данный факт объясняется относительно большим объемом строительства панельных домов 97 и 121 серий. Отметим, что основная доля предложения квартир данных серий приходится на Курчатовский и Калининский районы. Значительных колебаний значений долей предложения относительно серий квартир за прошедший месяц не отмечено.

Анализ стоимости квадратного метра.* Средняя стоимость рассчитана как отношение суммы стоимостей среднестатистических квартир к сумме площадей данных квартир.

Группа среднестатистических квартир

Средняя стоимость кв.м для группы среднестатистических квартир в апреле 2009 г. составила 40 764 руб.*

Стоимость кв.м в разрезе районов города и количества комнат представлена на Рис. 3.

Рис. 3 – Стоимость кв.м для среднестатистической квартиры в зависимости от ее месторасположения и количества комнат

Наибольшая стоимость кв.м приходится на Центральный и Советский районы, наименьшая – на Металлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м для однокомнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м для двухкомнатных квартир, а стоимость четырехкомнатных превышает стоимость трехкомнатных.

Квартиры повышенной комфортности

Предложение жилья повышенной комфортности на данный момент составляет 112 объектов. При этом средняя стоимость кв.м для жилья повышенной комфортности составляет 56 015 руб. (см. Рис. 4), что на 37% превышает среднюю стоимость кв.м для группы среднестатистических квартир. Максимальная стоимость кв.м жилья повышенной комфортности характерна для Центрального района (62 843 руб.), минимальная – для Металлургического и Тракторозаводского районов. Отметим, что объем предложения жилья повышенной комфортности в Тракторозаводском и Металлургическом районах не позволяет использовать рассчитанную стоимость кв.м для сравнения с аналогичными объектами (в данных районах предлагается по одной квартире).

Рис. 4 – Средняя стоимость кв.м для квартир повышенной комфортности

Квартиры крайних этажей

На данный момент стоимость кв.м для квартир крайних этажей отличается от средней стоимости квартир: на 0-5%. (см. Табл. 2).

Таблица 2 – Средняя стоимость кв.м для квартир крайних этажей

Отмечено снижение стоимости кв.м для квартир на первом этаже (на 3% по сравнению с прошлым месяцем). Данные изменения, вероятнее всего, носят случайный характер (так в феврале текущего года стоимость кв.м для квартир первых этажей также составляла 95% от средней стоимости кв.м).

Динамика стоимости квадратного метра

Сравнение средней стоимости кв.м на 15.04.2009 с данными, полученными 15.03.2009, приведено в Таблице 3.

Таблица 3 – Динамика средней стоимости кв.м за 03.2009-04.2009гг.

Как видно, средняя стоимость кв.м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за прошедший месяц снизилась на 4,87%; при этом наиболее значимое снижение приходится на группу среднестатистических квартир (5,07%), наименьшее – на группу квартир повышенной комфортности (3,7%). Такая зависимость обусловлена темпами падения стоимости кв.м за прошлый месяц: в прошлом месяце наибольший темп падения стоимости кв.м был зафиксирован для квартир повышенной комфортности, в настоящее время рынок стремится восстановить равновесие. Падение стоимости кв.м в долларовом выражении составило 1,72%. Столь незначительное значение обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю.

Динамика стоимости кв.м на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска за декабрь 2008 г. – апрель 2009 г. представлена на Рис. 5. Как видно, стоимость кв.м в данный период планомерно снижалась, что было вызвано общей кризисной ситуацией в экономике страны. Общий темп снижения составил 16,3%; более активно снизилась стоимость кв.м для группы квартир повышенной комфортности (17,98% против 15,03% – см. Таблицу 4).

Рис. 5 – Динамика стоимости кв.м за декабрь 2008 г. – апрель 2009 г.

Таблица 4 – Динамика средней стоимости кв.м за 12.2008-04.2009гг.

В данный момент можно констатировать некоторую положительную динамику основных макроэкономических показателей:

* Данный коэффициент показывает, какое число безработных приходится на одну вакансию

1. Динамика ситуации на рынке труда г. Челябинска достаточно спорная: за прошедший месяц был отмечен первый за последние девять месяцев рост объема предложения рабочих мест по данным Управления по труду и занятости населения г. Челябинска (ЦЗН) (на 15% – до 3642 вак.), но при этом количество безработных также увеличилось (на 17% – до 10685 чел.). Динамика напряженности труда* в Челябинске приведена на Рис. 6. Как видно, напряженность на рынке труда г. Челябинска за прошедший месяц практически не изменилась. Напомним, что в прошлом месяце данный показатель увеличился на 20%, а с октября по декабрь 2008 г. среднемесячный прирост напряженности на рынке.

Рис. 6 – Динамика показателей занятости населения за 2008-2009гг.

Источник: Управление по труду и занятости населения г. Челябинска.

2. За прошедший месяц стоимость барреля нефти демонстрировала некоторую положительную динамику. Так, стоимость барреля нефти марки URALS в марте текущего года составила 44,5 долл., что на 0,6% ниже стоимости барреля нефти данной марки в предыдущем месяце; в первой половине апреля стоимость барреля существенно возросла до 49,9 долл. (на 12%). Стоимость барреля нефти марки BRENT в марте незначительно увеличилась на 1,7% и составила 46,3 долл.; в апреле было отмечено значительное увеличение стоимости барреля до 52,4 долл. (на 13,2%).

3. За прошедший месяц курс бивалютной корзины несколько снизился: курс доллара упал на 3,2% (средний курс доллара за апрель составил 34,68 руб.), курс евро также снизился на 1,5% (средний курс евро за апрель составил 44,6 руб.).

4. По данным Центрального банка РФ, инфляция в России в марте текущего года составила 1,3%, что на 24% меньше значения инфляции в предыдущем месяце. Отметим, что в марте предыдущего года инфляция составляла 1,2%.

Выводы

Таким образом, в настоящий момент можно констатировать прекращение ухудшения экономической ситуации. Ввиду данных фактов наиболее вероятно, что в следующем месяце темп падения стоимости квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости Челябинска снизится и составит порядка 2-3,5%.