Александр Воробьев, президент Союза строителей Челябинска: «Госпрограммы увеличивают дефицит жилья»

Поделиться

Поделиться

Подводя итоги уходящего года, мы попытались вспомнить, сколько новых объектов появилось на карте Челябинска и сколько строек было заложено. Пришли к выводу, что и в коммерческой, и в жилой недвижимости подавляющее большинство проектов было заморожено, либо продвигаются крайне медленными темпами. Ситуация настораживает игроков рынка, ведь пожинать плоды строительного затишья мы будем через пару-тройку лет. Когда ждать дефицита жилья? Кто из строителей будет вынужден уйти из бизнеса, а кто выбьется в лидеры? Об этом и многом другом размышляет президент Союза строителей Челябинска, директор ООО «Метчелстрой» Александр Воробьев.

«В лидирующей группе строителей будут серьезные перемены»

Александр Анатольевич, давайте подведем итоги уходящего года. Понятно, что похвастать строителям особо нечем, но все же, на ваш взгляд, как городские строители выдерживают испытание кризисом?

– На самом деле не все пока так плохо. Подавляющая масса строителей в городе выжила. Это уже показатель, хотя год, конечно, выдался тяжелейший. Понятно, что рынок совершенно изменился. Покупатели в очереди за квартирами сегодня не стоят. Это, как говорится, одна сторона прилавка. А другая его сторона меняется прямо на глазах. Часть компаний наверняка по итогам этого года будет выбывать из лидирующей группы.

Еженедельно в администрации Челябинска анализируется положение дел строительных компаний. Надо сказать, что город делает все, чтобы помочь строителям. Ведь проблемы у них разные: недооформленная земля, отсутствие разрешительных документов. С проблемами, которые носят бюрократический характер, администрация помогает справиться. Так что не надо прятаться, надо показать свои проблемы, и помощь будет.

В Челябинске обанкротилась за это время хотя бы одна строительная компания?

– Официально нет.

То есть нам стоит ожидать банкротств?

– Вы знаете, банкротство – это дело самой компании. Есть компании, у которых финансовое состояние очень тяжелое. С ними работают и Союз строителей Челябинска, и мэрия. Это те, кто не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками.

«Массив»?

– И не только «Массив». Есть список из 22 предприятий, с которыми работает городская администрация. Основные проблемы у «Массива», «Полета»... Один из самых крупных игроков – «Массив» – как минимум потеряет свои позиции. С другой стороны, в группу наиболее крупных застройщиков войдут новые игроки. Например, КПД и СК. По этому году они прогнозируют построить 100 тысяч жилья в городе и области. Неплохо развивается компания НИКС. Так что в лидирующей группе строителей будут серьезные перемены. Хотя строители-«середнячки», как и прежде, вполне прилично себя чувствуют и исполняют свои обязательства. Нельзя не сказать, что и цены на рынке упали.

Что впрочем не помешало некоторым строителям, например, компании «Артель-С» в последние месяцы поднять стоимость жилья.

Александр Анатольевич Воробьев родился 19 февраля 1957 года в городе Челябинске. Окончил с отличием Челябинский политехнический институт. С 1979 года – работа в тресте «Челябметаллургстрой» (строительное управление «Прокатстрой») от мастера до начальника управления. В 1993 году был приглашен на работу в Управлении капитального строительства ОАО «Мечел» на должность заместителя начальника по жилищному строительству. В 2000 году организовал свое строительное предприятие ООО «Метчелстрой», которым руководит и сегодня. Награжден почетной грамотой Министерства регионального развития Российской Федерации. В январе 2009 года был избран президентом Союза строителей г. Челябинска. Женат, имеет двух сыновей, внука.

– С осени прошлого года и до осени нынешнего цены падали, как бы застройщики не пытались убедить всех, что ничего не происходит. Цены упали примерно на 25 процентов. Но и объемы строительства сократились, причем не на 25 процентов, а, по моим подсчетам, примерно в четыре раза.

В 2009 году в Челябинске намечено ввести в эксплуатацию около 300 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья. С учетом индивидуального жилья эта цифра превысит 500 тысяч квадратных метров. Так что по многоквартирному жилью сдача нынешнего года будет примерно вдвое меньше, чем в 2008 году. Но объемы строительства, повторюсь, сократились не в два, а в четыре раза.

Почему некоторые застройщики поднимают цены? Напомню, «Артель-С» занимает в рынке сегмент, на котором пока нет конкуренции, причина в этом. Хотя на каркасно-монолитное жилье повышенной комфортности по-прежнему мало покупателей. По своему предприятию скажу, что мы из трех каркасно-монолитных домов закончили в начале этого года один, а два других просто остановили.

А вот в сегменте экономкласса некоторое оживление наметилось. Ипотека, материнский капитал, жилищные сертификаты – сыграли свою роль, поддерживают рынок жилья федеральные программы обеспечения жильем военнослужащих и расселения ветхоаварийного жилья через Фонд реформирования ЖКХ. По этим программам в городе сработали многие застройщики. Это освободило рынок от большого объема жилья экономкласса. И, как следствие, количество предложений резко снизилось.

То есть доля квартир экономкласса в готовом жилье сокращается?

– Готовых объектов в этом сегменте хватит едва ли до весны. Дефицит начнется с однокомнатных квартир. Их просто не остается. И покупатель вынужден будет рассматривать варианты строящегося или вторичного жилья.

Приведу убийственный аргумент. На одном из московских строительных форумов, где я был, привели следующие данные: в этом году в стране будет сдано 52 миллиона квадратных метров жилья. Если учесть, что 60 процентов – это индивидуальные дома (многие из них построены давно, но узаконены только сейчас), на многоквартирные дома остается 22 миллиона «квадратов». А теперь посмотрим на федеральные программы 2010 года: восемь миллионов квадратных метров Минобороны выкупит для уволенных в запас, 15 миллионов приобретет Фонд реформирования ЖКХ на расселение ветхого жилья. Это уже 23 миллиона квадратных метров. По прогнозам же, в 2010 году будет сдано максимум 15 миллионов квадратных метров. Получается, что все построенное жилье уйдет по федеральным программам, на рынок ничего не останется, и госпрограммы увеличивают дефицит нового жилья экономкласса.

«Появились новые формы долевого строительства»

По-моему, сейчас как раз-таки мало смельчаков, которые понесут свои деньги в «долевку». Это для тех, кто очень любит риск.

– Не совсем так. Доверие у покупателя заслуживается годами. По своему предприятию «Метчелстрой» должен сказать, что и в 2008, и в 2009 году договоры долевого участия заключались. Их стало меньше, но не от того, что нам не доверяют. Мы на рынке больше 15 лет, были времена и похуже, как в 1998 году, когда был дефолт, и инфляция составляла десятки процентов в месяц. Мы и тогда выполняли свои обязательства.

Кто все же несет деньги в долевку?

Поделиться

– Как правило, это люди, которые приходят в строительную фирму не в первый раз, либо по рекомендации. Откуда у людей деньги? Они у них просто есть. В начале года мы сделали маркетинговое исследование, которое было, в частности, посвящено и тому, какие возможности есть у людей для приобретения жилья и как они будут меняться. Оказалось, что возможности снизились в четыре раза по сравнению с докризисными. Но накопления существуют, и очень большие. В России на сберкнижках находится порядка шести триллионов рублей – чуть меньше сегодняшнего годового бюджета страны. В Челябинске эта сумма составляет порядка 120 миллиардов рублей. Мы понимаем, что 80 процентов этих средств – это собственность примерно 10 процентов всего населения, которые не покупают жилье экономкласса. Но даже если мы исключим их, то все равно увидим приличные суммы.

Сегодня большой вопрос, что делать людям, у которых есть сбережения в 500-700 тысяч рублей. Сумма большая, но на жилье не хватает. Многие готовы купить комнату. Застройщики пытаются их продавать, но это плохо получается. Потому что для двухкомнатной квартиры нужно два покупателя, а они по двое не ходят.

Сегодня плохо то, что под долевое участие в строительстве жилья нет ипотеки. Поэтому, конечно, долевое строительство пострадало. Но зато появились новые его формы.

Какие например?

– По одной из них работает «КПД-Заказчик», возводя дом на улице Новороссийской. В схеме участвует застройщик и Сбербанк. В отличие от обычной долевки владелец будущей квартиры инвестирует ее на стадии строительства, но деньги уплачивает не застройщику, а отчисляет на лицевой счет в банке. Средства идут на строительство конкретного дома и конкретной квартиры, что гарантирует целевое использование средств. И чем больше средств инвестировано покупателями, тем ниже для застройщика процент по выданному ему банком кредиту.

Как эта схема себя показала?

– Она начала работать в конце октября и, конечно, привлекает больше покупателей, чем по схеме долевого участия согласно ФЗ-214. Уверенности больше.

Есть информация о том, что Внешэкономбанк выходит с огромной программой на рынок ипотечного кредитования: управляя деньгами пенсионного фонда, он выбрал ипотеку как вариант инвестирования. Внешэкономбанк готов выкупать закладные по ипотечным кредитам, которые выданы банками под ставку не более 11%, на что планируется направить 60 миллиардов рублей. Серьезные деньги, серьезные условия. Это должно простимулировать банки выдавать дешевую ипотеку, зная, что они смогут продать закладную. Думаю, в начале 2010 года нас ждет постоянное снижение ставки по ипотечным кредитам и наверняка банки начнут более лояльно подходить к долевому строительству

А как насчет ЖСК и строительно-сберегательных касс? Они жизнеспособны?

– ЖСК и ССК не обладают такой мощной гарантией, как Сбербанк. Чем отличается администрация жилищно-строительного кооператива от администрации застройщика как предприятия? Про застройщика можно узнать гораздо больше. Например, проверить, через Интернет получено ли разрешение на строительство объекта. Что вы можете узнать о ЖСК? Только то, что он вчера зарегистрирован? По поводу ССК: я считаю, что это очень интересное дело, в мире многие работают по такому принципу.

«Себестоимость у строителей не снижается»

– Эксперты говорят, что в начале года будет ценовая стагнация, а потом из-за дефицита начнет расти цена за квадратный метр. Одна из крупных федеральных риелторских сетей провела исследование, в котором говорится, что к сентябрю-октябрю 2010 года будет ценовой рывок, и не последнюю роль в этом сыграет дефицит на «первичке». Как вы оцениваете такой вариант развития событий?

 – То, что дефицит намечается – это бесспорно. А новым планам строителей может помешать целая группа факторов. Так, после снижения цен некоторые стройматериалы снова начали дорожать. Тот же алюминий вырос в цене вдвое за 2009 год. Не забывайте, что строители работают на участках, которые получены не в 2009 году. В этом году для них не было аукционов. Осваивают то, что приобретено в тучные 2006, 2007 и отчасти 2008 годы по 40 миллионов за гектар. И никуда от этих платежей не деться. К тому же, поднялась плата за присоединение к сетям монополистов. МУП ПОВВ подняло тариф на 40 процентов. Хотя изначально планировало вообще на 80.

Это при том что еще недавно чиновники предлагали на время кризиса и вовсе отменить плату за подключение…

– Из крупных городов-миллионников только в Санкт-Петербурге цены на подключение не изменились. Ульяновск тоже не поднял тариф. А в Челябинске подняли стоимость подключения и МУП ПОВВ, и тепловые сети («Фортум»). Последние кстати, увеличили тариф на 26, а хотели на 70 процентов. Союз строителей Челябинска принял активное участие в том, чтобы убедить депутатов городской думы ограничить аппетиты монополистов.

Строителям придется смириться с повышением тарифов?

– Инвестиционные программы МУП ПОВВ и «Фортума» приняты на три года, так что пока на это не повлиять. Единственная надежда – на федеральное законодательство. Правительство планировало с 2011 года отказаться от взимания платы за подключение, включив инвестиционную составляющую в тариф на услуги для потребителя. Хотя есть отличные примеры, как можно решать вопрос с сетями.

Возьмем город Миасс, где водоснабжением и водоотведением занимается акционерное общество. Оно существует третий год и в этом году, по мнению мэра города, сработает прибыльно. Миасс теперь планирует развивать систему водоснабжения и водоотведения за счет длинных кредитов Внешэкономбанка – на 15, 20, 25 лет за счет участия в спецпрограммах по развитию коммунального хозяйства. Но для этого нужны проекты, и нужно их защитить.

Другой пример – транснациональная компания «Фортум». Мгновенно зашли на наш рынок и начали работать. В Металлургическом районе 12 лет строили теплотрассу от ТЭЦ-3 и так и не построили, а «Фортум» за лето выполнил весь объем работ и предоставил потребителю нужный объем тепла.

То есть вы считаете, что подобные предприятия не должны быть муниципальными?

– Да, это должен быть бизнес, и его рентабельность очень высока, плюс совершенно стабильный денежный поток. Ведь 90 процентов граждан платит по тарифам! Коммунальные услуги должны стать бизнесом, иначе эти утечки воды и тепла никогда не исчезнут.

Выходит, что начать новые стройки в таких условиях почти невозможно?

– Добавьте еще один важный фактор: отсутствие дешевых кредитов для строителей. Сопоставьте все вышесказанное и поймете, что объективно у строителей себестоимость не снижается. Плюс рыночные факторы дефицита. Начать стройку тяжело, а готовые квартиры скоро будут проданы.

Не оптимистичное будущее для строителей и покупателей…

– Перспектива очень неблагоприятная. Как руководитель предприятия, я планирую на будущий год начинать новые проекты, но примерно столько же, сколько в этом году, то есть вчетверо меньше, чем было до осени 2008 года. Федеральные программы задавили нас ценой выкупа жилья у строителей – 25 450 тысяч рублей за квадратный метр. Этих денег хватает только для того, чтобы рассчитаться с дебиторской задолженностью. Ни о какой прибыли речи не идет, конечно.

«Бессмысленно дожидаться 1 января 2010 года»

До отмены лицензий – считанные дни. А на саморегулирование пошли, похоже, еще далеко не все челябинские и южноуральские строители...

– Двери в СРО открыты для всех. В СРО, НП «Союз строительных компаний Южного Урала», созданную на Южном Урале, вступают строители из других регионов, например, из Кемеровской области. Бессмысленно дожидаться 1 января 2010 года – с этого времени без допуска к работам те же подрядчики не смогут существовать. Как заказчик могу официально заявить: я не то что не захочу – я не смогу заключить с ними договор без допуска. При заключении контактов по федеральным или муниципальным программам, оформлении кредита в банке или просто аккредитации для заключения нашими покупателями ипотечных кредитов в разных банках или в КЖСИ, с любой организации попросят, в том числе перечень подрядных организаций и наличие допусков. Как бы ни было тяжело уплатить эти 300 тысяч в компенсационный фонд, нужно это сделать. Другого пути нет.

Сколько компаний вступили в СРО?

– Сегодня в Челябинске выдано порядка 150 допусков к работе. Остальные организации в стадии уплаты компенсационных взносов. Всего членские взносы в СРО НП «Союз строительных компаний Южного Урала» оплатило около 500 строительных организаций, но это очень мало. Не решена законодательно проблема с генподрядчиками и заказчиками, которые не включены в перечень работ, требующих допуска. Что с ними будет дальше – непонятно. Законодатель опять отстает. Не готовы и техрегламенты, которые должны заменить ГОСТы и СНиПы.

Александр Анатольевич, личный вопрос. Ваши предшественники должны были выбирать между своим бизнесом и постом главы Союза строителей Челябинска. А вы? Не было пока желания оставить свой бизнес или работу в Союзе?

– Пока совмещаю. Этот год прошел в поисках путей развития Союза строителей Челябинска. Вырисовываются новые задачи и планы. Если единодушие среди строительного сообщества будет, появятся новые общие цели, то и Союз строителей в административном плане будет развиваться. Нам нужны специалисты, нужно расширяться. Тогда, наверное, мне придется выбирать, чем заниматься: бизнесом или работой в Союзе.

На ближайшую перспективу – основные задачи Союза строителей Челябинска?

– Самое главное – организовать не эпизодическую, а ежедневную работу. Планируем издавать журнал, ведь строительное сообщество, по сути, не имеет своего печатного органа. Продолжим заниматься проблемами, связанными с пробелами в законодательстве. Есть у нас интересные наработки по земельным аукционам – хотим усовершенствовать схему их проведения в тех случаях, когда с молотка продаются участки с ветхоаварийным жильем. Работы над пробелами в законодательстве очень много.

Что бы вы хотели пожелать своим коллегам в 2010 году?

– В новом году хочу пожелать всем много работы, по которой строители очень соскучились, доброжелательных и состоятельных покупателей, здоровья и, конечно, оптимизма.

Фото: Фото Олега КАРГАПОЛОВА

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter