«Ну все, взял ипотеку, теперь полжизни в одной квартире», – вздыхает типичный ипотечник. Что делать, если семья выросла или распалась, или крайне необходимо сменить район проживания? Самое очевидное решение, на первый взгляд, – найти покупателя, готового заплатить за квартиру наличными. Тогда сумму оставшегося долга можно отнести в банк, досрочно расплатившись по кредиту. А если все складывается не так гладко? Как продать ипотечное жилье? Дежурный по метрам разбирался в тонкостях подобных сделок.
«Наличная» схема, или Найти жертву
Челябинка Ирина решила продать квартиру на улице Набережной. Кредит за нее еще не выплачен, но сама Ирина не считает такую сделку чем-то особенным. Поменять жилье в хрущевке на пятом этаже ее семья решила на более новое, в другом районе.
«Как нам объяснил риелтор, если квартира продается за наличные, то сначала покупатель вносит задаток в размере долга (это может быть и полная стоимость), потом вместе с хозяином квартиры они гасят в банке ссуду, об этом выдается справка, – рассказывает Ирина. – Сделка купли-продажи регистрируется или после снятия обременения с квартиры, или до, потом в регпалату доносятся необходимые документы. Если же покупатель хочет купить квартиру в ипотеку, на оформление документов нужно потратить больше времени и подождать от двух недель до месяца, пока банк снимет обременение, чтобы другой банк смог взять квартиру в залог».
Как на самом деле происходит продажа ипотечной квартиры, дежурный по метрам спросил у экспертов сайта. Действительно, поиск покупателя с наличкой – самый распространенный способ продажи квартиры, которая находится под обременением. Однако только после этого банк снимает обременение, и право собственности переходит к новому владельцу.
Целенаправленно искать квартиру, которая находится в ипотеке, мало кто будет даже из соображений экономии, признают эксперты. Но, как оказалось, это без обращения к риелторам почти нереально – продавцы в своих объявлениях предпочитают не указывать таких подробностей. В более чем 300 объявлений в базе сайта, просмотренных дежурным по метрам, не оказалось ни одного упоминания об обременении. Фраза, которая может послужить косвенным признаком, – «желательно за наличку».
Провернуть такую сделку может быть непросто – обычно у людей остается большая часть долга, а у покупателя, который намерен купить жилье в ипотеку, имеется только 20-30 процентов от стоимости жилья, объясняет руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Компаньон» Лилия Морданова. Приходится искать покупателя, располагающего более крупными суммами, или «выкручиваться» продавцу, занимая деньги у знакомых или опустошая собственную копилку. «Такие ситуации встречаются крайне редко, но, когда ни покупатель, ни продавец не может погасить оставшийся долг перед банком, наше агентство может предоставить беспроцентный займ и внести недостающую сумму самостоятельно или выкупить квартиру у прежнего владельца и продать ее покупателю, который есть на примете», – подчеркивает эксперт.
Директор АН «Инженер» Елена Калинина обращает внимание на еще один немаловажный факт – закладную на квартиру. Выяснить у банка, где находится этот документ, нужно в первую очередь. Это ценная бумага, поэтому она может быть продана или передана банком другому лицу, поэтому документ может оказаться как в Челябинске (это самый удачный вариант), так и в Москве или Петербурге или даже за границей.
«Если закладная находится в нашем городе, то срок между погашением оставшегося долга по кредиту за счет средств покупателя и передачей квартиры в его собственность значительно сокращается, – говорит риелтор. – Рекордно короткий срок для наших клиентов составлял пять дней, максимальный – около 2,5 месяцев».
Ипотечные продажи – прогрессирующее разорение?
Традиционно продавцы ипотечного жилья условно делятся на две обширные группы: те, кто не осилил ежемесячные выплаты и решает переехать в более дешевую квартиру, и заемщики, которые за время выплаты кредита надумали улучшать жилищные условия. Это могут быть как разведенные супруги, так и расширившиеся семьи.
Эксперты отмечают, что во время кризиса шли на продажу ипотечных квартир обычно те, кто не смог справиться с выплатами по кредиту. В последние год-полтора все чаще такие квартиры продаются людьми, которые решили расширить купленную ранее «однушку» или переехать в загородный дом.
Продавец, умерь аппетиты!
Продать ипотечное жилье вполне реально, но из-за многочисленных рисков покупатели не выстраиваются за ним в очередь. Такая квартира должна заинтересовать покупателя, в первую очередь, сниженной ценой. Именно поэтому продавцы обычно сокращают стоимость на 10-15 процентов. Владелец ипотечной квартиры должен заинтересовать покупателя стоимостью на уровне нижней границы среднерыночной цены, подчеркивает руководитель отдела жилой недвижимости и ипотечного кредитования РК «Служба недвижимости» Максим Михайлюта. В 90 процентах случаев человек соглашается на покупку такой квартиры исключительно из-за скидки.
По мнению Елены Калининой, цена жилья зависит и от длительности срока снятия обременения: если купить ее можно быстро, то стоимость скорее всего будет среднерыночной. Если же ждать долго, а долг перед банком большой, то стоимость жилья может значительно снизиться.
Еще один факт, который может помешать осуществлению такой сделки, – сумма продажи квартиры может быть меньше суммы долга перед банком. «В основном это касается квартир, купленных в ипотеку в 2007-08 годах по завышенной цене, а потом проданных по низкой стоимости, – продолжает Максим Михайлюта. – Такое возможно, потому что во многих банках есть условие, что первые пару лет заемщик платит только по процентам, не погашая основную сумму займа. Но сегодня такие случайности встречаются все реже – цены на жилье восстанавливаются».
Утром – деньги, вечером – стулья
Покупатель ипотечной квартиры, без сомнения, должен быть авантюристом – деньги он отдает, а квартиру получает не сразу. Конечно, отношения участников сделки в большинстве случаев строятся не только на доверии, но и на договорных отношениях. Например, прописывается, что в случае неисполнения обязательств, сумма задатка будет возвращена в двойном размере. Но мало ли что может произойти с продавцом за это время – попал в аварию, угодил в больницу, уехал в командировку и не вернулся. Если человек неожиданно скончался, то на еще не проданную официально квартиру будут претендовать наследники, а с вашими вложениями будут разбираться в последнюю очередь.
Как отмечает Елена Калинина, для того, чтобы обезопасить покупателя от таких случайностей, есть еще один, более сложный, способ – внести задаток под залог другого имущества продавца. Например, в агентстве был случай, когда у продавца жилья, кроме квартиры, был дом; под залог него покупатель и погасил сумму долга перед банком. Но опять-таки не у всех продавцов жилья есть «запасное» имущество.
Елена Калинина вообще не советует брать ипотечную квартиру в кредит – покупатель только после снятия обременения с помещения может подать в банк документы на рассмотрение. Однако ипотеку ему могут и не одобрить, к примеру, из-за года постройки дома.
Укрощение банка
Во время поиска покупателя с наличкой можно попробовать договориться с банком. Способ погашения оставшейся части ипотеки за счет кредитных средств встречается реже. Здесь есть свои особенности: покупателя должна устроить не только квартира, но и условия банка. Обычно заемщики сперва получают одобрение на ипотеку, а потом начинают искать варианты. Поэтому вероятность того, что в конкретном банке в одно время соединились интересы заемщика, который готов продать свою квартиру, и покупателя, невелика, отмечает Максим Михайлюта.
Теоретически возможна схема, когда покупатель берет кредит на заложенную квартиру в другом банке. Но такая практика встречается очень редко и зависит от того, пойдут ли навстречу друг другу банки.
«Механизм таков: банк-кредитор первого заемщика дает письменное согласие на последующую ипотеку, другой банк предоставляет кредит, регистрируются документы на последующую ипотеку с сохранением первой. После этого второй банк перечисляет недостающую сумму по кредиту первому, следовательно, первая ипотека погашается досрочно за счет средств другого банка, – рассказывает собеседник. – Но зачастую банки не хотят брать на себя риски и отказываться от заемщика, поэтому воплотить такую сделку в реальность сложно. Можно сказать, что срабатывает один из десяти подобных случаев».
Сами банки умеют реализовывать квартиры с обременением и обещают не отказываться предлагать такое жилье новым ипотечным клиентам. «В большинстве банков предусмотрена возможность реализации залогового имущества с использованием кредитных средств. Кроме того, банки, активно работающие с ипотекой, могут предложить квартиру заемщика потенциальным клиентам по ипотеке, – объясняет начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Галина Костышева. – Как правило, если заемщик продает квартиру не по причине невозможности уплаты кредита, он остается в числе клиентов банка. При этом получение кредитного решения на приобретение последующей квартиры для него упрощено, так как банк знаком с его платежной дисциплиной и больше доверяет его платежеспособности».
С участием банков, как подтверждает Галина Костышева, проходит лишь малая часть подобных сделок: официальная реализация объектов залога не превышает объем в 5 процентов от кредитного портфеля банка. Конечно, в реальности эта цифра выше, так как многие заемщики осуществляют погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя залоговой недвижимости.