Офисы-«малыши» в дефиците

Аренда офисов в Челябинске дорожает: за помещения класса «А» сегодня можно выложить и 1,5 тысячи рублей за квадратный метр, ежемесячная плата за офис класса «В» колеблется от 500 до 900 рублей за квадрат. При этом небольших уютных площадей под офис не хватает, а ситуация со складами еще сложнее – спрос (а значит, и дефицит) заметно вырос. В целом по стране в первой четверти 2012 года спрос на коммерческую недвижимость увеличился на 40 процентов. Сайт DomChel.ru подготовил традиционный обзор рынка офисной и складской недвижимости в Челябинске.

В Челябинске в первом квартале 2012 года арендная ставка на офисы выросла по сравнению с 2011 годом в среднем на 7 процентов. Ставки аренды производственных и складских помещений остались на уровне 2011 года. Согласно исследованию ОАО «Челябинский завод «Теплоприбор», величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от района расположения офисного здания. Исходя из среднерыночных ставок, аренда помещения в Центральном районе может доходить до 735 рублей за квадратный метр в месяц (это максимальное значение по городу). Минимум – 370 рублей за квадратный метр в месяц – принадлежит офисам Металлургического района.

*Cреднерыночные ставки аренды офисных помещений в г. Челябинске в 2011-2012 годах (по данным исследования ОАО «Челябинский завод «Теплоприбор»)

По данным базы объявлений DomChel.ru на 5 июня 2012 года, в городе сдается в аренду 669 офисов. 425 из них – помещения в специализированных комплексах и офисных зданиях (бизнес-центрах, торгово-офисных и офисно-складских строениях).
Третья часть объектов – помещения в отдельно стоящих зданиях и на первых этажах. Основная масса предложений на рынке офисов (45 процентов свободных площадей) находится в Центральном районе города. Для сравнения, в конце 2011 года в аренду предлагалось 734 офисных помещения.
Судя по базе объявлений, в аренду сдается 201 складское помещение. В поиске складских площадей 18 будущих арендаторов.

«Сегодня наибольшим спросом в Челябинске пользуются офисные центры класса «А» и «В+», поэтому именно в этом сегменте в первом квартале 2012 года наблюдается самый значительный рост цен, – комментирует специалист по маркетингу отдела имущества ОАО «Челябинский завод «Теплоприбор» Екатерина Шайдурова. – Цены на офисы класса «А» выросли на 9 процентов, офисные помещения класса «В+» подорожали на 12,5 процентов. Офисные центры класса «В», «С» и «D» сохранили арендные ставки на уровне 2011 года».

Арендная плата по-прежнему зависит от местоположения (см. таблицу). Так, в центральных районах, по данным на конец 1 квартала 2012 года, цена на офис класса «В» стремится к 600 рублям за квадрат в месяц, а в Металлургическом составляет 500 рублей за квадратный метр.

По прогнозу аналитиков, если не будет серьезных экономических потрясений, высокий спрос на качественные офисные площади сохранится, а значит, к концу 2012 года ставки снова вырастут.

По данным исполнительного директора компании «IBC-недвижимость» Евгения Короткова, ставки изменились не так значительно и растут на уровне инфляции (8,8-9 процента в год). «Стоимость аренды офисов за первый квартал 2012 года в среднем увеличилась на 2-3 процента, в редких случаях – на 4-4,5 процента. Дело в том, что раньше тарифы на услуги менялись в начале года, а теперь это повышение перенесено на июль. Соответственно, явных причин для заметного изменения ставок аренды пока нет».

Ценового максимума в 1,5 тысячи рублей достигла стоимость аренды офисов класса «А», нижняя граница ставок аренды держится на уровне 900 рублей за квадратный метр. Помещения класса «В», по словам эксперта, растут в цене в основном за счет удобных планировок и местоположения. Максимальные ставки для таких площадей – 850-900 рублей за квадрат, минимальные – 500-550 рублей за квадратный метр. Офисы класса «С» практически не изменились в стоимости: квадратный метр сдается за 350-500 рублей в месяц.

«Сегодня в городе дефицит малых качественных площадей – от 32 до 65-70 квадратных метров. В этом сегменте практически нет вакантных площадей, – отмечает Евгений Коротков. – Офисы средней площади тоже популярны: из общего объема предложений пустует лишь 10-12 процентов помещений среднего формата».

Ситуация на рынке складских помещений стабильно не радует челябинских экспертов и арендаторов – качественных площадей по-прежнему не хватает. По словам руководителя агентства коммерческой недвижимости E.R.A Сергея Еремеева, нередко крупные региональные или федеральные арендаторы ищут подходящие склады в нашем городе, но вакантных площадей в существующих комплексах нет, а новые масштабные проекты не запускаются.

Как добавляет Евгений Коротков, если сравнивать с 2011 годом, сегодня дефицит складских площадей стал еще более острым. «Многие предприятия вернулись к работе, задействовали простаивающие мощности, многим понадобились складские площади, – рассказывает собеседник. – В этом сегменте также не хватает помещений малых и средних форматов – площадью 200-500 квадратных метров, 500-700 или 700-2000 квадратов».

Отметим, в первой четверти 2012 года Россия продемонстрировала один из самых высоких показателей в Европе по активности рынка коммерческой недвижимости. Подобный всплеск был также зафиксирован в Германии и Польше. По данным глобального обзора коммерческой недвижимости RICS, спрос на недвижимость вырос на 40 процентов, так как российский рынок стал пользоваться большим доверием клиентов и инвесторов. Вместе с тем объем предложения по сравнению с последней четвертью 2011 года снизился. Инвесторы из других стран продолжают интересоваться российской коммерческой недвижимостью: число запросов выросло с 25 процентов в прошлом году до 33 процентов на начало текущего года. При этом ожидаемая величина капитала снизилась с 23 до 15 процентов.

Ставки аренды офисных помещений в зависимости от класса в г.Челябинске в 2011-2012 годах (по данным исследования ОАО «Челябинский завод «Теплоприбор»)