Александр Демидков, директор агентства недвижимости «Выбор»: «Интерес к загородному жилью повышается»

Европейский принцип «работать в мегаполисе, а жить за городом» становится актуальным для Челябинска. Интерес к загородным коттеджам и таун-хаусам среди южноуральцев проявляется все сильнее. Что может быть лучше: наслаждаться после трудового дня тишиной и спокойствием в уютном собственном доме или жарить с друзьями барбекю на заднем дворе. Но стать обладателем загородного коттеджа не так просто, как кажется на первый взгляд. Чтобы разобраться в тонкостях купли-продажи такого жилья, мы обратились к директору агентства недвижимости «Выбор» Александру Демидкову.

– Александр Николаевич, пользуется ли популярностью приобретение загородной недвижимости в Челябинске?

– Последние тенденции показали, что появляется все больше людей так называемого среднего класса. Их сложно назвать состоятельными, но они часто имеют возможность приобрести загородный дом. С другой стороны, загородная недвижимость может быть самой разной как по стоимости, так и по уровню комфортности. Одно дело, если речь идет о коттедже в районе с хорошей инфраструктурой, дорогами и другими удобствами. Такой дом будет оцениваться достаточно высоко. Совсем другое дело, если мы говорим о дачном или садовом домике в удаленных от города деревушках без газа и дорог. Само собой, в последнем варианте недвижимость, скорее всего, будет дешеветь.

– То есть, вкладывать деньги в загородный дом выгодно?

– Да, если место, где находится дом, достаточно удобно и интересно, если там хорошая экология, если поблизости есть водоем или лес. К такой недвижимости интерес среди челябинцев становится все выше.

Необходимость в загородном жилье прослеживается очень четко. Но среди агентств недвижимости это направление в Челябинске не слишком широко развито. Я начинаю приходить к мысли, что, возможно, в будущем в нашей компании нужно будет создать отдел, который работал бы по сделкам с загородной недвижимостью.

– Что вы можете посоветовать тем челябинцам, которые хотят обзавестись домом за пределом мегаполиса?

– Прежде всего следует решить, с какой целью приобретается дом. Нужно четко понимать, что садовый домик, дача и коттедж – это три разные вещи. Если будущий собственник хочет приезжать на участок, чтобы вести приусадебное хозяйство, то ему нужен садовый домик. Любители выбираться на природу по выходным обычно делают выбор в пользу дач. А для постоянного проживания оптимальным вариантом будет, разумеется, коттедж. После того, как ответ на вопрос «зачем нужен загородный дом» найден, можно заняться подбором подходящего объекта. Здесь, как я уже сказал, важно найти подходящее место и собрать как можно больше информации о недвижимости.

Не нужно стесняться спрашивать у продавца, кто, когда, из каких материалов и как строил коттедж. Мало кто на этапе строительства работает с профессиональной строительной организацией, которая имеет соответствующую лицензию.

– А чем покупка загородного коттеджа отличается от приобретения типовой квартиры в черте города?

– Городские квартиры обычно имеют стандартную планировку. По каждому микрорайону существует определенная ценовая категория, и с большой долей уверенности можно сказать, сколько стоит квартира, даже не побывав в ней. Ценовые рамки, в принципе, понятны. С загородными домами ситуация другая. Может быть выбран один и тот же поселок, одинаковая площадь дома и земельного участка, а цены могут различаться в разы.

Пожалуй, главное различие в том, что загородный дом не может быть продан без земельного участка. С квартирой проще: на нее достаточно собрать стандартный пакет документов. По загородному дому не так. Во-первых, нужно обратить внимание на то, как оформлен земельный участок. Он может быть либо в собственности, либо на правах аренды. Могут быть ограничения по его использованию, различные обременения. Например, участок может быть расположен на особо охраняемой природной территории.

Еще один момент – как оформлен участок. Ведь в свое время кадастровые планы часто не составляли, привязка к территории была достаточно условна. К этому тоже надо очень внимательно относиться! Обязательно нужно требовать межевое дело, кадастровый план участка, узнать обо всех возможных его обременениях. При подготовке межевого дела придется спросить у соседей, согласны ли они с границами приобретаемого участка. Это требование всех инстанций, без его выполнения не будет и межевого дела.

– Скажите, «дачная амнистия» может помочь в этом?

– По оформлению документов на землю амнистия не поможет. Она будет полезна, если на даче вы будете строить домик из своих материалов. Сейчас не нужно предоставлять рабочий проект, согласовывать его со многими службами. В этом плане процесс упростили, но изменение касается только садовых строений.

– Из-за чего сделка может не состояться?

– Чаще всего сделка срывается из-за ненадлежащим образом оформленных документов. Люди, которые начинают работать по каким-либо «понятийным» договорам, распискам, ставят себя в очень непростое положение. Чаще всего в таких ситуациях очень скоро возникают проблемы, а потраченные деньги бывает сложно вернуть. К нам часто обращаются уже тогда, когда ситуация с куплей-продажей зашла в тупик.

– Поделитесь вашим опытом составления договоров купли-продажи загородных домов и коттеджей.

– Договор купли-продажи достаточно стандартный, он недорогой и недолго составляется. В течение часа-полутора можно составить любой договор, прописав в нем все детали и особенности сделки. Цена такого договора колеблется от 300 рублей до полутора тысяч. Это не составляет сложности. Гораздо больше хлопот бывает при совершении сделки.

В на сделку много времени не требуется. Но иногда на подготовку документов, урегулирование финансовых вопросов между продавцом и покупателем, на решение о проживании бывших собственников или новых владельцев уходит очень много времени. Сделка может идти и год, и два.

– Каждая сделка имеет свои особенности и, соответственно, риски. На что нужно обращать отдельное внимание?

– Рисков, действительно, много. У нашего агентства был такой опыт: нужно было реализовать дом, где был оформлен только земельный участок. Дом представлял собой трехуровневую недостроенную коробку общей площадью около 300 квадратных метров с предполагаемой жилой площадью в 170 квадратных метров. Был выбор: либо оформлять документы на земельный участок, либо на земельный участок и незавершенный строительный объект. Цены очень разные. Решили регистрировать только земельный участок, так как на него уже имелось право собственности. Такое решение было принято совместно с потенциальным покупателем.

Покупателя устроило, что с продавцом он заключает два договора и приобретает земельный участок вместе со строительными материалами, которые на этом участке находятся. После того как сделка была проведена, новый владелец заказал проект, достроил дом, сдал в эксплуатацию и благополучно продал. То есть долгострой был выкуплен для последующей перепродажи.

В подобных ситуациях есть сразу несколько рисков. Например, если коробка была возведена лет 10 назад, в недостроенном помещении может начаться статическое разрушение. В стенах и фундаменте могут быть трещины. Если вы не специалист, то вряд ли это заметите. Не секрет, что это целый бизнес – покупка «незавершенки» с целью завершения строительства, сокрытия недостатков объекта и продажи по очень выгодной цене. Здесь покупатель абсолютно не застрахован, придется обращаться еще и к строителю, чтобы он объективно оценил состояние дома. Если помещение к тому же долгое время не отапливалось, то разрушение будет идти быстрее. В обычном многоквартирном доме за этим следят соответствующие службы, а здесь все ложится на плечи самого собственника.

– Какие ошибки часто допускают покупатели загородного коттеджа?

– Люди часто не боятся брать дом по доверенности, надеясь, что потом можно будет утрясти все вопросы и переоформить документы на своего ребенка или кого-нибудь еще. Но делать этого нельзя ни в коем случае. Неспециалисту оценить все риски невозможно. Лучше сразу обращаться к профессиональному риелтору.

– В таком случае, как правильно выбрать агентство недвижимости?

– Выстраивать отношения с риелтором нужно только на договорной основе. Если все идет в устной форме, а деньги за услуги выдаются агенту «на руки», то клиент оказывается в непростом положении. Вся оплата должна проходить только официально. Тот же «приходник», к примеру, не является финансовым документом. Если в какой-то момент клиент решит, что услуги оказаны риелтором некачественно или не в полном объеме, то потом сложно будет вернуть деньги. Если же изначально договор был подписан, а оплата прошла через банк, то всегда есть шанс отстоять потраченные деньги частично или даже в полном объеме.

Хорошо бы собрать об агентстве как можно больше информации: сколько лет на рынке, с какими организациями сотрудничает на постоянной договорной основе, сколько сделок провели риелторы и так далее. Нужно также обратить внимание, застрахованы ли риски компании. В частности, наше агентство недвижимости «Выбор» застраховало финансовые риски на 5 миллионов рублей. Все это общепринятые правила выбора агентства. При их соблюдении клиент никогда не окажется в безвыходной ситуации.

Наши координаты:
АН «Выбор»
Ул. Красного Урала, 15
Тел.: 742-28-01
280-21-05
Теплотехнический институт, офис 34
Тел.: 239-90-72
www.anvibor.ru