Переводные квартирки: как перевести жилое в нежилое?

Магазины, салоны красоты или офисы продаж на первых этажах жилых домов встречаются на каждом углу. Казалось бы, выкупить квартиру, перевести ее в нежилое – и развивать бизнес. Но отказы в этом деле встречаются сплошь и рядом. Почему так происходит? На что нужно обратить внимание при переводе помещения? Что выгоднее – вложить деньги в готовое нежилую площадь или купить квартиру «под нежилое»? Попробуем разобраться!

Переводим с русского на нежилой

Вы присмотрели квартиру – первый этаж дома, хорошее проходное место для открытия или расширения бизнеса, цена устраивает. Сразу стоит обратить внимание на то, подходит ли помещение для перевода в нежилое. Согласно 22 статье Жилищного кодекса под размещение магазина, аптеки, парикмахерской и различных фирм подойдет только та квартира, в которую можно оборудовать отдельный вход. Не получится открыть магазин в квартире, если она куплена в ипотеку, используется по договору соцнайма или в ней постоянно проживают члены семьи собственника. Комнату или часть квартиры перевести тоже нельзя, как и помещение в доме, признанном аварийным или стоящим в очереди на реконструкцию.

Допустим, найденное жилье полностью соответствует требованиям закона. Теперь предстоит длительный процесс перевода этого жилого помещения в нежилое. По разным оценкам на перевод вместе с перепланировкой помещения уходит от полугода до полутора лет. С чего начать?

Список необходимых документов, которые пригодятся для подачи заявления на перевод прописан в 23 статье ЖК, а подробный алгоритм всего процесса есть в решении челябинской думы. Также понадобится изучить СНиПы и требования Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора.

Помимо сбора увесистого пакета документов, для перевода жилого помещения в нежилое нужно заказать разработку проектной документации, включающей в себя устройство отдельного входа и внутреннюю перепланировку, согласовать этот проект, получить выписку из генплана прилегающей территории о наличии подземных коммуникаций.

Обязательный пункт – заручиться поддержкой соседей. Как ранее сообщали челябинские власти, строительство входной группы, которая уменьшает общедомовое пространство, необходимо согласовывать со всеми собственниками жилья в доме, а по действующим санитарным нормам и правилам разгружать товар или парковать служебные машины во дворе жилого здания нельзя.

Помнить о мелочах

При переводе можно столкнуться со множеством нюансов. Так, только для получения разрешения на перевод нужно получить более 20 подписей, отмечает директор ООО «Компания АВИТАЛЬ» Максим Пантелеев. Самое сложное – пройти так называемую парковочную комиссию в ГИБДД и вписаться в план по застройке города, на который опираются районные или городские архитекторы при рассмотрении заявки. По мнению эксперта, покупать помещение под нежилое надо с учетом места под парковки – сегодня это обязательный элемент многочисленных согласований. Если места нет, то открыть магазин или офис на первом этаже дома не получится.

«Также нужно связаться с «Горзеленстроем»: при строительстве парковок и входной группы могут пострадать газон, кусты или деревья. Надо получить не только разрешение на снос зеленых насаждений, но заплатить за посадку деревьев в другом месте, – поясняет Максим Пантелеев. – Важно согласовать свои планы с электриками, проверить все на соответствие санитарным нормам».

Шаги по инстанциям

После того как вы наконец получили разрешение на перевод и произвели перепланировку квартиры в соответствии с пожарными и санитарными требованиями (о тонкостях перепланировки – в одном из следующих выпусков «Дежурного по метрам». – Прим. ред.), пришло время обращаться в органы техинвентаризации. Здесь необходимо заверить совпадение проекта и сделанной перепланировки. Техник фиксирует изменения, если отклонений от проекта нет, то выдается справка, необходима для ввода объекта в эксплуатацию. В идеале она подготавливается за 7-10 дней.

Как рассказывает начальник производственного отдела ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Никита Никифоров, примерно в половине случаев перестроенное помещение не соответствует проекту. Тогда техник уведомляет о расхождениях и либо прописывает это в справке, оставляя этот факт на усмотрение комиссии, либо собственник вновь переделывает помещение или вносит изменения в проект.

«Мы не задерживаем заявителя: пока он, получив справку, выходит на комиссию в органах архитектуры, готовится технический план переустроенного объекта, – отмечает эксперт. – После окончательного согласования и положительного решения комиссии заказчик предоставляет нам акт ввода в эксплуатацию, мы выдаем ему техплан, который понадобится при получении кадастрового паспорта».

Кстати, возможно, в органы техинвентаризации придется обратиться и на начальном этапе, если у собственника квартиры на первом этаже нет технического плана помещения до реконструкции. Этот документ должен быть представлен в органы архитектуры и является основанием для обращения с заявлением о переводе.

Межведомственная комиссия по переводу помещений из жилого фонда в нежилой – решающий орган В последнее время в комиссиях стали участвовать не только чиновники районных администраций и управления архитектуры, но и представители общественных организаций инвалидов и «Опоры России». Как сообщают городские чиновники, на заседания приглашается максимальное количество заинтересованных лиц, чтобы уйти от субъективизма при принятии решения или отказе в переводе.

Конечный пункт хождения по инстанциям – Росреестр. Здесь происходит регистрация уже нежилого помещения: предприниматель составляет заявление о прекращении права собственности на квартиру и регистрации права на нежилое помещение. По данным сотрудника пресс-службы Управления Росреестра по Челябинской области Ларисы Шишкиной, госпошлина для юридического лица, который регистрирует бывшую квартиру в новом статусе, составит 15 тысяч рублей, для физического – тысячу рублей. «Зеленку» на переведенное помещение по закону можно получить за 20 календарных дней.

В переводе отказано

Пользователи челябинских форумов, которые делятся своими наблюдениями о процессе перевода жилого помещения в нежилое: с лета 2011 года осуществить перевод крайне сложно. Этот факт подтверждают не только риелторы, но и чиновники. Так, замглавы администрации по вопросам градостроительства Дмитрий Градобоев рассказал корреспонденту сайта, что сегодня согласовываются лишь 33-35 процентов заявок на перевод из жилого в нежилое и наоборот. Всего за 9 месяцев текущего года пожелали перевести помещения из одного назначения в другое 400 заявителей. «За прошлый год с июля комиссия проработала 207 заявлений, порядка 33 процентов из них были удовлетворены», – подчеркивает собеседник.

Почему так много отказов? Во-первых, есть желающие оборудовать нежилое помещение на втором этаже. Двухэтажные лестницы со стороны фасада, по словам Дмитрия Градобоева, не улучшают облик города. Во-вторых, многие хотят перевести подвалы, но это общедомовая собственность жильцов, а они не дают одобрения предпринимателям. В-третьих, пытаются оформить с помощью перевода самовольно построенные объекты. Комиссия, опираясь на 222 статью Гражданского кодекса, которая дает понятие самовольных объектов, подобным заявителям отказывает.

По данным собственных источников сайта, которые пожелали остаться неизвестными, в Челябинске сегодня нередко встречаются случаи, когда городские органы архитектуры безосновательно отказывают в согласовании перевода на этапе межведомственной комиссии или даже после нее. С такими немотивированными отказами собственники помещений борются, обращаясь в суд. Суды зачастую оказываются на стороне бизнесменов.

Готовое нежилое – в приоритете?

А что если забросить идею о переводе помещения из одного в другое и найти готовое помещение в нужном районе? С одной стороны хорошо – прежний хозяин позаботился о сборе документов, согласовании перепланировок, побегал по инстанциям. Да и предложений, на первый взгляд, достаточно. Только в базе сайта DomChel.ru можно найти 432 объявления о продаже помещений под торговлю на первом этаже жилого дома. Это 43,5 процента от общего числа предложений в этом сегменте. 333 помещения на первых этажах выставлены на продажу под офисы (38,6 процента от общего числа вакантных офисных площадей). Больше всего на рынке коммерческой недвижимости (свыше 50 процентов) помещений свободного назначения на первых этажах жилых домов – продается 526 из 1034 объектов.

Сейчас все меньше людей готовы покупать жилье и заниматься переводом. Всех страшит длительная и дорогостоящая процедура. Но приобретение готового нежилой площади тоже выльется «в копеечку»: по данным Максима Пантелеева, переведенная квартира обойдется в 1,5 раза дороже аналогичной жилой.

Есть и еще одна опасность – если помещение продается, есть вероятность, что бизнес просто не может развиваться в этом квартале, место неудачное. Помимо этого, сегодня на рынке около пяти процентов помещений, которые продаются под коммерческое использование, при ближайшем рассмотрении оказываются не введенными в эксплуатацию, подчеркивает Максим Пантелеев.

«Собственник или не завершил процесс перевода, или не получил последний акт, а покупателю придется в лучшем случае начинать весь процесс с нуля – многие нормы поменялись, – говорит собеседник. – В худшем случае от бывшего владельца уже потребовали демонтировать входную группу и возвращать квартиру в первозданный вид. Все это покупателю может открыться только после проведения сделки».

Конечно, выбор способа покупки помещения остается за предпринимателем – ведь здесь нужно оценивать не только риски, связанные с недвижимостью, но и просчитывать, насколько будет рентабельным тот или иной бизнес в конкретном районе города.