Холодное лето челябинских застройщиков

Нынешнее лето оказалось для челябинского рынка жилья относительно спокойным. Горожане довольно активно шли на сделки купли-продажи. Правда, большая часть интересующихся покупкой квадратных метров до сих пор тянет время: звонит риелторам, узнаёт цену, ходит на показы и… откладывает принятие решения до лучших времён. В связи с этим основную кассу многим риелторам сегодня делают не покупатели, а те, кто хочет наконец-то расстаться со своей жилплощадью.

«Те, кому нужна квартира и кто хочет переехать как можно скорее, не готовы ждать квартиру в новостройке до февраля-марта следующего года, — замечает директор центра недвижимости и ипотеки «Этажи 74.ru» Лиля Крутько. — В основном из-за этого многие покупатели переориентировались с «первички» на «вторичку». По нашему агентству сделки со вторичной недвижимостью занимали в начале года порядка 40 %, а затем эта цифра в разные месяцы доходила до 57–61 %».

Сложнее всего продаются малоликвидные объекты типа хрущёвок, брежневок, старых домов ленинградской серии. Что касается площади покупаемого жилья, то тут спрос поддерживают семьи с материнским капиталом. Им, разумеется, интересны двух- и трёхкомнатные квартиры, а не растиражированные по городу крошки-студии. И хороший торг тут никто не отменял: объекты несговорчивых продавцов висят в объявлениях годами.

Так, по данным пресс-службы сайта N1.RU, квартира на проспекте Ленина, 40 не может найти покупателя с сентября 2011 года. Никто не хочет покупать 130 «квадратов» за 7,8 млн рублей. Похожая участь у трёхкомнатной квартиры на улице Яблочкина в Советском районе города: жильё в 95 «квадратов» продается за 4,765 млн рублей уже более четырёх лет.

С начала года цены на челябинское жильё идут вниз. Как подсчитали аналитики сайта N1.RU, «вторичка» дешевеет сильнее, чем новостройки.

Отчасти спрос на новостройки стимулируют заманчивые предложения банков. По данным Центробанка, ипотечная ставка этим летом показала свой исторический минимум за пять лет — 11,45 %. Обещания Сбербанка и ВТБ-24 сделать ставки для покупателей «первички» ещё ниже выглядят особенно заманчиво. Другое дело, согласятся ли горожане покупать то, что ещё не вышло за пределы котлована.

Предложений меньше — цены ниже?

Как показывают данные Росреестра по Челябинской области, в этом году на Южном Урале ипотека идёт сравнительно неплохо. В летние месяцы сделок с нею было даже больше, чем летом прошлого года. Но эксперты рынка недвижимости не обольщаются. Во-первых, совсем не факт, что взятые в нашем регионе кредиты направляются именно на местную недвижимость. Ведь часть ипотечников старается прикупить жильё в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, в Краснодарском крае. К этому в равной степени подталкивает как экомиграция, так и желание купить жильё для студента в том городе, где он будет учиться. Так, за полтора года в компании «Дан-Инвест» отметили четырёхкратный рост числа межрегиональных сделок. Иными словами, взятая на Южном Урале ипотека может «кормить» застройщиков других регионов.

Во-вторых, со сделками долевого участия по-прежнему дело обстоит не очень хорошо. В среднем, как и год назад, совершается около 600 сделок ежемесячно. Для сравнения: в июне 2015 года долевку брали в десять раз чаще — 6677 сделок за месяц. Вероятность того, что эта цифра будет расти, невелика. За последние 2–3 года в регионе сильно сократилось число выдаваемых разрешений на строительство многоквартирных домов, а земельные торги проводились муниципалитетами крайне редко. И вот результат: даже имея одобренную ипотеку, потребитель не может выбрать жильё себе по вкусу. То, что есть в продаже по новостройкам, ему неинтересно, а ждать новых объектов до весны следующего года он не готов.

«У многих застройщиков нет в продаже квартир с ближайшим заселением в сентябре-октябре. По некоторым более дорогим жилым комплексам покупатели хотят «двушки» и «трёшки», а их уже раскупили, новых ещё не построили. В эконом-классе приходится зачастую выбирать между крайними этажами или торцевыми квартирами. На это мало кто соглашается. Так что покупатель уходит с «первички» на «вторичку». Лишь малая доля покупателей готова подождать с приобретением. Почти все хотят купить и справить новоселье как можно раньше», — добавляет Лилия Крутько.

Челябинские застройщики не раз делали заявления в прессе о том, что формирующийся дефицит готового предложения на «первичке» неизбежно потянет за собой рост цен на жильё. Но совсем не факт, что события будут развиваться именно так.

«Наличие спроса не гарантирует его трансформации в реальные покупки. Особенно когда само предложение низкого качества, — говорит руководитель Комитета по градостроительству и строительной отрасли челябинского отделения «Опоры России» Андрей Бодрягин. — Например, если у вас есть деньги на отдых в Турции, а там карантин, то вы вряд ли туда поедете. Будете искать альтернативу. То же самое сейчас происходит и с недвижимостью. Вроде бы и ставку ипотечную снизили, и деньги откуда-то у людей понемногу начали появляться, а рывка в сделках нет. Реально хороший инструмент выхода из кризиса для застройщиков — заняться реструктуризацией портфеля заказов, вопросами типологии строительства, менеджментом компании. Кто из застройщиков Челябинска начал делать это? Могу назвать от силы только одну компанию. Остальные работают по-старому и в большинстве своём считают, что городу всё так же нужно больше панельных «однушек» и студий».

«Те планировочные решения, которые появились в Челябинске несколько лет назад, сами по себе неплохи — имеются в виду варианты «студия плюс спальня», «студия плюс две спальни». Но пришла пора менять и эти планировки, предлагать клиенту новый взгляд на жильё эконом-класса, — рассуждает руководитель агентства недвижимости «Дан-Инвест» Валентин Корытный. — Что мешает, например, предложить покупателю 5 вариантов отделки квартир, которые он может посмотреть на сайте застройщика? Или сделать так, чтобы в жилом комплексе появились огороженный двор с видеонаблюдением и более качественные детские площадки? Радикально на себестоимости и конечной цене «квадрата» это не отразится, но зато позволит дать людям совершенно иной уровень комфорта в эконом-классе. А застройщик, в свою очередь, поднимет свой статус, увеличит число продаж и останется на рынке».

Что касается прогноза цены на ближайшее будущее, то Валентин Корытный не видит предпосылок для роста стоимости «квадрата». «Все отлично понимают, что сроки продажи любых объектов сильно удлинились. Покупатель, который на падающем рынке держит деньги в руках, диктует свои правила, — и он выбирает лучшее с максимальной скидкой. Ну а те квартиры, которые сейчас остаются у застройщиков, должны, наоборот, продаваться с максимальным дисконтом, чтобы не остаться без новых владельцев», — резюмирует эксперт.

Напомним, ранее портал N1.RU публиковал материалы о том, что покупают челябинцы за городом, а также кому может навредить челябинская IKEA. Больше статей о недвижимости, а также объявлений вы можете найти на сайте и в социальных сетях во Вконтакте, Одноклассниках, Telegram и Facebook.