«Дубай — это маяк, притягивающий все деньги мира»: челябинец рассказал о переезде в ОАЭ

В нестабильное время хочется сохранить деньги. Инвестиции в недвижимость в Дубае дают возможность не только сберечь накопленное, но и в разы приумножить свой капитал. Причем довольно быстро. Ежегодно жилье в самом популярном эмирате мира прирастает в цене в среднем на 5–6%. Квартиры в ликвидных домах раскупают за день. А прибыль на вложенный капитал уже на начальном этапе может достигать 15–35% годовых. Сколько стоят сегодня квартиры в Дубае? Как вкладывать средства в перспективные новостройки? И можно ли приобрести недвижимость дистанционно? Об этом и многом другом — в интервью управляющего партнера агентства недвижимости «Сердце города» Алексея Алифанова. Бонус — полезные лайфхаки и тонкости, которые нужно учесть при переезде, устройстве на работу и покупке квартиры в ОАЭ.

— Алексей, вы живете в ОАЭ и даже открыли здесь свой бизнес. Летом в Дубае появился филиал агентства недвижимости «Сердце города». Почему именно здесь?

— Дубай — это маяк, притягивающий все деньги мира. Когда здесь находишься, в этом убеждаешься с лихвой. В 2020 году эмират захлестнула первая волна русских инвестиционных денег. К этому времени у нашего московского филиала уже был заключен здесь ряд договоров, налажены бизнес-контакты. Поэтому первая мысль и возникла — уехать сюда.

В Дубай инвестирует весь мир, в большей степени Европа, Индия, Африка и страны Персидского залива. В числе лидеров по объемам инвестиций также Китай, Сингапур, СНГ и, конечно, Россия. 50% инвесторов хотят купить квартиру и получать инвестиционный доход от роста стоимости или сдачи жилья в аренду.

«Откройте карту UnionPay, ее пока принимают»

— Поделитесь опытом. Как подготовиться к переезду в Дубай? Что стоит сделать перед тем, как пересечь границу?

— Во-первых, оформить доверенность. Это актуально для тех, кто переезжает, оставляя в России бизнес или недвижимость. Нужно, чтобы доверенные лица могли в ваше отсутствие всем этим управлять.

Второй совет — заранее найти жилье на первое время, хотя бы на месяц. В этом помогут площадки www.propertyfinder, https://www.bayut.com/, https://www.dubizzle.com/. Тем, кто никогда не был в Дубае и не знает районов города, есть смысл обратиться к брокеру.

На первое время я рекомендую открыть карту UnionPay. Можно вносить на нее деньги в России, а снимать и рассчитываться — в Дубае, в большинстве торговых точек карту принимают.

И по поводу легализации диплома. Проще это сделать в России. Если не успеваете, то хотя бы возьмите диплом с собой.

Сразу по приезде нужно заняться оформлением резидентской визы. Кстати, без нее будет сложно арендовать жилье на более длительный срок и невозможно открыть личный банковский счет.

— Как получить визу резидента?

— Визу резидента можно получить в трех случаях. Первый — приобретение недвижимости в Дубае. Золотую визу выдают на 10 лет при покупке от 550 000 $, при покупке от 205 000 $ — на три года и только после сдачи жилья в эксплуатацию.

Тем, кто регистрирует в Дубае бизнес, дают инвесторскую визу. У меня именно такая. Инвесторская виза выдается на три года. Учитывайте, что на открытие компании в среднем придется потратить 15 000—20 000 $. При этом можно не пользоваться услугами консультантов, а всё сделать самому. Тогда процедура обойдется значительно дешевле.

Третий вариант — получить рабочую визу. Ее выдают на срок контракта. Этот способ самый дешевый, все расходы по оформлению ложатся на плечи работодателя.

При оформлении визы у вас попросят отрицательный ПЦР-тест, свежий анализ крови, флюорографию и отпечатки пальцев. Ждать документ недолго. Резидентскую визу вклеивают в паспорт и отдельно выдают идентификационную карту Emirates ID, это ваше удостоверение личности.

— В какие сферы всегда требуются сотрудники? Куда легче устроиться на работу?

— Русскоговорящих сотрудников со знанием английского часто ищут застройщики — русских покупателей много и с ними нужно вести переговоры. Набирают в основном менеджеров по продажам и менеджеров по работе с брокерами.

По слухам, в Дубае страдает бьюти-индустрия — уровень оказания услуг низковат. У меня несколько знакомых сейчас собираются открывать салоны красоты. Спрос на парикмахеров, мастеров ногтевого сервиса есть.

На подъеме сфера услуг, как и в любой развитой стране. Местные привыкли экономить время и не любят всё делать сами. Например, по хозяйству. В ходу профессии, связанные с любым сервисом.

В эмирате популярна сеть LinkedIn, это аналог нашего HeadHunter. Многие используют ее, чтобы найти работодателя. В LinkedIn сидит много эйчаров, работу найти несложно.

— Сколько можно заработать на недвижимости в Дубае?

— Сейчас в Дубае бум строительства. К 2040 году здесь планируют застроить каждый клочок земли. Практически все крупные застройщики раз в два месяца запускают новый жилой комплекс.

В отличие от многих других стран в Дубае более стабильная и сбалансированная экономика и, соответственно, более плавный, но постоянный рост стоимости недвижимости. Средний показатель — 5–6%, но бывают исключения с ростом до 10–15%.

У строящегося жилья цена растет быстрее, чем у вторички. Причин несколько. Во-первых, проще вести дела с юрлицом (застройщиком), такая покупка — более прозрачная, к тому же есть рассрочка.

Во-вторых, жилые комплексы постоянно эволюционируют, новые проекты становятся еще более современными, технологичными, красивыми. На них спрос выше. И это, безусловно, влияет на стоимость. Иногда за счет текущего дефицита и эксклюзивности проекта инвестор может получить на вложенный капитал до 15–35% годовых (в долларах), потому что у каждого застройщика есть рассрочка до конца строительства. А в некоторых случаях даже на 2–3 года после сдачи объекта.

— Назовите наиболее привлекательные с точки зрения инвестиций районы Дубая. Где выгоднее приобретать жилье?

— В Дубае есть локальные точки, где потенциал роста цены на недвижимость больше чем 5%. Среди них — новый район рядом с Даунтаун Дубай, где сегодня реализуют масштабный проект MBR City, так называемый «город в городе». Его анонсировал шейх Дубая Мухаммед Аль Мактум. Проект включает самый большой в мире молл с горнолыжным спуском длиной 1,5 км, огромной выставочной галереей, 400 га искусственных каналов с бирюзовой водой. Рядом будут находиться жилые дома.

Апартаменты с одной спальней площадью 85–90 кв. м в MBR Сity стоит в среднем 330 000 $. Но как только проект будет завершен, цена значительно возрастет. Ведь именно инфраструктура создает добавленную стоимость.

Район Пальма Джумейра — тоже один из наиболее перспективных с точки зрения роста стоимости недвижимости. По началу он был недооценен, сейчас в связи с развитием инфраструктуры цены здесь быстро растут.

Экстремальный спрос

— Много желающих купить квартиру в Дубае?

— Большинство ликвидных проектов продаются экстремально быстро. Здесь если дом начали строить и он ликвидный, на старте продаж он уходит за один день. И это не преувеличение. Абсолютный рекорд поставила компания Emaar Properties, которая распродала дом за пять минут. Спрос был ажиотажный — по 30 человек на квартиру. Жилья всем не досталось.

В среднем порядка 30% объектов, которые стартуют, продаются в течение одного дня. Дорогие или нетоповые локации — чуть дольше. Но обычно через месяц предложений уже нет.

— Какие квартиры самые популярные?

— Самая распространенная планировка — one bedroom. По-русски это кухня-гостиная с отдельной спальней. Средняя площадь однушки — 70 кв. м, по проекту у нее всегда два санузла. Такие квартиры забирают сразу. «Двушки» и «трешки» могут еще недельку поболтаться, потом их тоже разберут.

Две спальни — это около 120 кв. м. Квартиры сдаются с отделкой: кухней со встроенной бытовой техникой, сантехникой, гардеробными шкафами и светильниками. Некоторые застройщики сдают квартиры с мебелью.

Что в Москве «премиум», то в Дубае «эконом»

— Сколько стоит недвижимость?

— Определенно, дешевле, чем в Москве. При этом в столице за эти деньги ты покупаешь обычный white box, а в Дубае — квартиру с отделкой. Которая, скорее всего, обойдется дешевле.

Цены очень разные. Минимальная — 120 000 $ за студию с отделкой площадью 50 кв. м в спальном районе. В жилом комплексе при этом будет бассейн, тренажерный зал, места для барбекю, роскошное лобби с зоной ресепшен, Security Service и т.д. В Москве этому жилому комплексу сразу бы присвоили уровень премиум, а в Дубае это обычная история категории эконом.

Районы, которые сегодня считаются периферией, в скором времени перестанут ею быть. Город отстраивается стремительно.

— Многие покупают квартиры в Дубае, чтобы потом сдавать их в аренду. Это выгодно?

— Возврат инвестиций от аренды за год в Дубае составляет 5,2% к стоимости недвижимости. В последнее время этот коэффициент приподнялся до 7%. Это достаточно высокий показатель. Срок окупаемости при таком коэффициенте составит 13–14 лет. Для сравнения: в Челябинске срок полной окупаемости объекта от сдачи в аренду — около 20 лет, в Москве — 30–50 лет.

Арендные ставки в спальных районах чуть выше, при этом рост капитализации недвижимости — чуть ниже, так как инфраструктура там уже реализована и инвестиционный потенциал в основном исчерпан.

— Расскажите об услугах, которые вы оказываете. Как вы помогаете русским, которые хотят приобрести квартиру в Дубае?

— Недвижимость в Дубае продаем уже почти год. Помогаем со всем — от покупки валюты на самых выгодных условиях до оформления резидентской визы, делимся полезными контактами, подсказываем, где лучше на время арендовать жилье.

Чтобы клиент остался доволен, важно на первом этапе выяснять его цели — для чего он покупает недвижимость, к какому результату хочет прийти. Можно инвестировать, чтобы впоследствии сдавать квартиру в аренду, можно продать ее еще до сдачи дома и инвестировать в новый проект, таким образом заставить деньги работать. Определяемся с целями покупателя, делаем подборку подходящих вариантов и находим интересную квартиру.

— Можно ли приобрести жилье дистанционно?

— Некоторые клиенты летят в Дубай, хотят увидеть всё своими глазами. Но большого смысла в этом не вижу. Объекты продаются еще до начала строительных работ, так что смотреть там особо нечего — стройки как таковой еще нет. Тем более не стоит тратить время на перелеты, если вы уже были в эмирате и представляете, где находится место строительства.

Сегодня около 50% квартир в Дубае покупается удаленно, дистанционных продаж гораздо больше. Это безопасно. Застройщик открывает на проект эскроу-счет, доступа к которому не имеет.

Покупатель может проверить счет, на который перечисляет деньги. Для этого правительство Дубая разработало специальное приложение для собственников недвижимости — инвесторов. Оно называется DUBAI REST. Клиент может отследить, на каком этапе находится стройка, видит, какой эскроу-счет привязан к конкретному проекту. И когда выставляется инвойс от застройщика, можно убедиться, что ты именно на этот блокированный счет перечисляешь средства. Любой житель Челябинска может скачать это приложение.

Застройщиков проверяют буквально «под микроскопом»

— Вы работаете только с проверенными застройщиками?

— А других в Дубае нет. Перед тем как выдать лицензию, государство проверяет застройщиков буквально «под микроскопом». Далее к проверке подключается банк, который впоследствии следит за финансовыми потоками строительной компании. Процедура занимает два месяца, смотрят всю подноготную, всю историю, требуют кипу бумаг. И далее каждый раз, когда застройщик открывает эскроу-счет на проект, его снова проверяют. В Дубае невозможно нарваться на непроверенного застройщика.

— На каких условиях можно купить квартиру? Есть ли рассрочка?

— Через агентство недвижимости «Сердце города» можно купить недвижимость в беспроцентную рассрочку. Первоначальный взнос составит 20%, также потребуется заплатить налог на недвижимость, в Дубае он составляет 4% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Это единственный налог, который платит покупатель. В дальнейшем на владение, перепродажу и сдачу в аренду налогов нет. Всё по нулям.

Далее вносим плату ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода — у разных застройщиков разные условия. Срок выплаты — от трех до шести лет.

Как видите, покупка недвижимости в Дубае — не так сложно и не так страшно, как кажется. Всё решаемо.

Агентство недвижимости «Сердце города»,
Челябинск, площадь Мопра, 10, 7-й этаж;
Москва, Бутырский Вал, 10, 6-й этаж, WeWork;
Дубай, 9th Floor, The Offices 4, One Central Dubai World Trade Center;
+971585905974;
WhatsApp: +7 965 858-00-07.

_{ООО «Сердце города», https://heart-of-the-city.ae/.}