Почему в Челябинске дорожает жилье?

В 2005 году Челябинск стал абсолютным лидером по темпам роста цен на жилье в Урало-Сибирском регионе. С начала года квартиры подорожали почти вдвое: с 12 до 20-22 тысяч рублей за квадратный метр. Статистика показывает, что сегодняшняя динамика роста цен в соседних Магнитогорске, Екатеринбурге, Омске, Перми, Уфе, Казани, Тюмени втрое меньше челябинской. Хотя в течение последних трех лет стоимость квадратного метра в городе оставалась самой низкой в регионе. Директор строительной компании «Монолит» Евгений Рогоза называет цены на жилье обратной стороной градостроительной политики. Специалист выделил шесть главных принципов, соблюдение которых позволяет удерживать рынок от подобных потрясений. Игнорирование именно этих основных постулатов, по мнению строителя, привело к невероятному скачку цен, плоды которого сегодня пожинают челябинцы.

Преемственность и предсказуемость в подходах к освоению территории Челябинска при смене одного чиновника на другого

В 2003 году Челябинская городская дума приняла генеральный план развития южноуральской столицы до 2020 года. В нем были предусмотрены площадки для строительства 12 миллионов квадратных метров жилья. Застройщики получили поручения разработать градостроительную документацию и реализовать эти проекты. Соответственно была организована долгосрочная планомерная работа. Строительство жилья планировалось развивать в северо-западном направлении.

Сменив на посту мэра города Вячеслава Тарасова, Михаил Юревич начал свою деятельность с пересмотра прежней градостроительной политики. В результате сменилось приоритетное направление, в котором должен развиваться город. Если раньше считалось, что Челябинск будет прирастать Северо-западом, то теперь – Краснопольской площадкой. С этими 600 гектарами Краснопольской земли, примыкающей к Челябинску с севера, востока и юга мэрия связывает особые надежды. Строители их не разделяют. «Я заявляю как профессионал: на эти 600 гектарах в течение 2-3 лет ничего не появится, – говорит Евгений Рогоза. – Прежде чем там что-то строить, нужно провести дороги, построить наружные коммуникации, подвести транспорт. Никто этого не делал и в течение нескольких лет не будет этим заниматься, на это нет ни денег, ни сил».

Полная непоследовательность. На месте запроектированных многоэтажных микрорайонов должны появиться малоэтажные, на месте малоэтажных – торговый комплекс, на месте торгового комплекса – малоэтажная застройка. Землю у «Родничка» прежняя администрация выделяла под строительство жилья, теперь ее продали неизвестной компании под строительство торгового комплекса. На месте запроектированного торгового комплекса в 29-м микрорайоне теперь хотят строить жилье.

Такая смена настроений во властных структурах приводит к нестабильности на рынке. В этих условиях инвесторам ничего не остается, как заложить свои возможные риски в стоимость возводимого жилья. «Если предыдущая власть решила строить на том или ином участке, то почему новая власть отменяет это постановление? – возмущается директор «Монолит-Инвеста». – Сегодня хотят строить одно, завтра другое. Ну какой инвестор будет чувствовать себя спокойно?»

Участие администрации в деятельности застройщиков по формированию инженерной инфраструктуры, необходимой для подключения построенного жилья. Участие в формировании взаимоотношений между монополистами и застройщиками.

«Сегодня этот принцип полностью отсутствует, – заявляет г-н Рогоза. – В подготовку инженерной инфраструктуры площадок, предлагаемых для застройки, администрация Юревича не вложила ни рубля».

Кроме того, в сентябре депутаты городской думы приняли решение об установлении тарифа на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения. Это решение, по мнению Евгения Рогозы, не может не сказаться на ценах на жилье. «На 2006 год решено установить тариф в размере 22,15 тысячи рублей за сутки, – отмечает строитель. – Это даст удорожание миллион на подъезд. Но почему горожане должны это оплачивать? Ведь в плату за воду уже входит инвестиционная составляющая, для того, чтобы могли развиваться сети водопровода и канализации. Получается, мы отдаем деньги дважды. Один раз, покупая квартиру, а потом всю жизнь развиваем эти сети, платя за воду».

Максимальное наполнение бюджета через прозрачную и гласную систему аукционов по продаже сформированных земельных участков.

Формирование отчетности должно вестись не по количеству выделенных квадратных метров, а по количеству подготовленных и проданных земельных участков. К этому в Челябинске не готовы. Сегодня нет разработанных, утвержденных и не опубликованных правил доступа к торгам земельными участками под строительство жилья. У мэрии отсутствует перспективная программа аукционов.

«Я забросал администрацию письмами, обращался через СМИ с простым вопросом: «Где и по каким правилам мне купить землю?», – рассказывает Евгений Рогоза. – Эти правила должны были вступить в действие с 1 октября. И что у нас продано? А за неделю до этого Юревич оформил сотню актов, где черным по белому написано: «Утвердить акт выбора такому-то строителю без проведения торгов, конкурсов, аукционов». Раздача земли подконторольным или аффилированным инфраструктурам наносит прямой ущерб бюджету Челябинска и каждому челябинцу».

Кроме того, аукционы предлагают заменить конкурсами. На аукцион власть обязана выставить сформированный, разрешенный к использованию земельный участок. В этом случае застройщик понимает, во сколько ему обойдется реализация этого проекта и сколько он сможет на нем заработать. Вырученные деньги уходят в бюджет, минуя карман чиновника. «В этой части у аукциона и конкурса принципиальная разница, – продолжает Евгений Рогоза. – В случае проведения конкурса глава города назначает конкурсную комиссию. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что попадут туда особо доверенные люди, которые будут оценивать участников не по объективному показателю – количеству денег, заплаченных в бюджет, а субъективно. Эта главная мина, которая заложена сегодня. Так что непрозрачность в выделении земельных участков будет сохранена и в дальнейшем».

Минимализация административного ресурса в процессе согласования документации и выдачи разрешений на строительство

Максимальное использование административного ресурса представители строительного рынка сегодня ощутили на себе. Отзыв ранее выданных разрешений, согласований, постановлений на любом этапе коснулся таких крупных фирм, как «Монолит», НТМ, «МЖК Полет», «Жилстрой № 9», «Жилтехстрой» и других неугодных компаний.

Подливает масла в огонь и неразбериха со сроками выдачи разрешений на строительство. Ранее разработкой градостроительной документации занимались сами застройщики. Существовали контролируемые сроки выполнения и согласования документов. Сегодня по постановлению Михаила Юревича эти функции перешли к Главному управлению архитектуры. «Сроки выполнения согласования практически никем не контролируются из-за отсутствия заинтересованности чиновников и нехватки финансовых средств, – сетует строитель. – И это касается не только застройщиков. Как недавно заявил президент «Союза предпринимателей» Олег Фомин, из шести тысяч заявлений на аренду земли, поданных в этом году представителями малого бизнеса, за 10 месяцев заключено всего 27 договоров. То есть удовлетворение всех остальных заявлений за 2005 год рассчитано на ближайшие 170 лет (!)»

Правдивый диалог со строителями и постоянная взаимная корректировка позиции

«На деле мы сталкиваемся с постоянной ложью чиновников, – отмечает Евгений Рогоза. – Средства массовой информации мэра Юревича преподносят ввод сегодняшнего объема жилья как заслугу новой администрации». На самом деле, все, что будет вводиться в этом и следующем году, – это проекты, к реализации которых приступили от полутора до двух лет назад. То, что строители уложатся в планы, которые намечали раньше – это заслуга прежней команды. «Несмотря на сумасшедшее сопротивление, попытки засунуть палки в колеса и фактическое блокирование работы в течение нескольких месяцев, этот маховик запланированные квадратные метры все равно выдаст, – уверен г-н Рогоза. – Понимаете, какую устойчивость и силу вложили в строительный комплекс?»

Сегодня представители администрации много говорят о том, что микрорайон необходимо осваивать с помощью нескольких застройщиков. На практике эта идея пока не реализуется. В то время, как прав на застройку лишились одни компании, «Стройком» и «Артель-С» получили по четыре микрорайона накануне вступления в действие нового градостроительного кодекса. «Не припомню, чтобы эти компании в предыдущие два года вводили по микрорайону, – говорит Евгений Рогоза. – У меня есть все основания сомневаться, что в ближайшие два года они застроят полученную территорию».

Защита инвесторов

В любом регионе приход инвестора влечет за собой создание рабочих мест и увеличение налоговой базы. Как следствие, возрастает возможность платить бюджетникам, строить дороги, развивать территорию города. Поэтому инвесторов любят везде. Но не в Челябинске, где сегодня заморожено несколько проектов, которые как минимум могли бы дать не менее двух тысяч рабочих мест и не менее двух миллиардов рублей инвестиций в экономику. Но если нет защиты инвестиций, любой инвестор будет закладывать цену за риск в уровень рентабельности. «Когда в городе сменилась власть, многие говорили о том, что Юревич приведет сюда строителей из Москвы и Екатеринбурга, – рассказывает Евгений Рогоза. – Ну и где они? Сегодня у нас появился только один инвестор – аффилированная мэру города компания «Челмакстрой».Кроме того, кода нет защиты инвестора, никто не ориентируется на долгосрочную инвестиционную политику. А краткосрочная политика не способствует общей стабилизации и спокойствию в регионе.

Непродуманная политика городских властей в строительной сфере бьет не только по отдельным застройщикам, но и по горожанам. Последствия, выразившиеся в росте цен на жилье, челябинцы уже почувствовали. Однако, как считает Евгений Рогоза, это не единственный негативный результат перетряски строительного рынка. Мультипликационный эффект в экономике привет к недоплате налогов и сокращению числа рабочих мест, – прогнозирует строитель. «И несмотря на то, что работать в Челябинске застройщики продолжат, квартиры будут дорожать, – считает Евгений Рогоза. – Ведь чем выше риски, тем большую инвестиционную составляющую закладывают строители в стоимость квадратного метра – это закон рынка».