«Ждите массовых выселений»: челябинцы погрязли в долгах за ипотеку

Долги россиян по ипотеке обновили исторический максимум и превысили, по данным Центрального Банка РФ, 10 триллионов рублей (речь идет об общей задолженности, просрочка составляет 96,7 миллиарда рублей). За год показатель подскочил сразу на четверть. В антирейтинге, посвященном регионам с наибольшим уровнем закредитованности, Челябинская область на 12-м месте — объем ипотечных займов южноуральцев оценивают в 191 миллиард (1,5 миллиарда — долги, по которым нарушены обязательства). Одни эксперты не видят в ситуации ничего критического, другие же, напротив, бьют тревогу. Превратится ли ипотека в исчезающий вид кредитования и выльется ли всеобщая денежная кабала в массовые банкротства и выселения из недавно купленных квартир? Разбираемся вместе с экономистами, банками и риелторами.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина накануне резко высказалась о работе банков и пообещала проводить в отношении них жесткую политику.

— Мы будем здесь продолжать закручивать гайки, пока не увидим, что рынок ведет себя более зрело, свою выгоду видит в долгосрочных отношениях с клиентами, а не в выманивании у них здесь и сейчас денег недобросовестным образом, — приводит слова Набиуллиной ТАСС.

Вдобавок в Центробанке заявили, что выпустят рекомендации для финансовых организаций, как действовать с учетом всех рисков. Документы опубликуют на днях. При этом в самих банках пока называют обстановку спокойной и заверяют, что пересматривать условия по ипотеке не намерены.

— Мы не ожидаем снижения объемов выдачи жилищных кредитов, — рассказали 74.RU в пресс-службе ВТБ. — За последние 1–2 года десятки тысяч челябинцев смогли переехать в новые квартиры и улучшить свои жилищные условия. При этом уровень просроченной задолженности не меняется, что говорит о высокой платежной дисциплине клиентов. Важно, что растет финансовая грамотность, сегодня заемщики оценивают свои возможности и взвешенно подходят к оформлению кредита.

Никакого тревожного звонка в статистике Центробанка не услышали и в «Национальной фабрике ипотеки» (работают под брендом «Ипотека 24», имеют офис в Челябинске). Резкий скачок накопленных долгов в «Ипотеке 24» связывают не с активностью банков, а скорее с застройщиками, которые на волне ажиотажного спроса поднимали цены. Эксперты ведут речь о 2020-м и начале 2021 года, когда многие челябинцы активно брали льготную ипотеку, она спровоцировала ажиотажный спрос на недвижимость и рост цен на квадратный метр.

При этом в компании «Ипотека 24» не исключают, что начнут присматриваться к своим заемщикам более внимательно.

— Потребители покупали жилье с растущими ценами на 20–30 процентов. Таким образом, средняя сумма кредита выросла за год более чем на 20 процентов, — проанализировал поведение рынка заместитель гендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. — Что касается андеррайтинга (изучения платежеспособности. — Прим. ред.) клиентов, то его параметры постоянно корректируют — учитывают анализ портфелей, поведение заемщиков (качество кредитных активов) и изменения на рынке (увеличение первоначального взноса, оценка стоимости залога с учетом коррекции цен и рисков отката цен назад, подтверждение трудоустройства заемщика, проверка участников сделки).

В банке «Открытие» посчитали тенденцию, озвученную Центробанком, закономерным явлением: больше займов — больше совокупный остаток, который клиенты должны закрыть.

— Негативное восприятие роста ипотечной задолженности не совсем корректно, — говорит пресс-секретарь банка «Открытие» Сергей Антонов. — Рост задолженности — результат рекордного ипотечного бума 2020 года, когда объем выдаваемых кредитов на покупку жилья бил все рекорды. Так, в «Открытии» в Челябинской области по итогам 2020 года оформили ипотечных кредитов на сумму более 1,2 миллиарда рублей, что в 3 раза выше, чем за 2019 год. Таким образом, рост суммарной задолженности — это рост портфеля, и он вполне объясним. Например, наш ипотечный портфель за 2020 год удвоился, но критичной ситуацию называть не стоит. Уровень просроченной задолженности, вопреки расхожему мнению, в ипотечном портфеле предельно низок и продолжает сокращаться. Объем выдаваемых кредитов уже снижается, мы можем отметить, что ипотечный бум постепенно сходит на нет — все, кто хотел или откладывал покупку квартиры, уже реализовали свой спрос.

У банка «Зенит» насчет популярности ипотечных программ другое мнение — их не сворачивают, а, напротив, активизируют.

— Мы наблюдаем рост интереса со стороны инвесторов на рынке недвижимости, которые видят отличную возможность для вложения средств. Банк, как и прежде, придерживается консервативной кредитной политики и не сталкивается с ухудшением кредитного портфеля, — коротко констатировали в пресс-службе финансовой организации.

Риелторы же предполагают, что первоначальные взносы по ипотеке скоро резко поползут вверх, ставки вырастут, в итоге предложения банков окажутся невыгодными для большинства челябинцев и станут уделом избранных.

— В Челябинске очень низкие цены на недвижимость, в совокупности с невысокой ставкой по ипотеке они оборачиваются для заемщика начислением небольшого ежемесячного платежа, — рассуждает директор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахметзянов. — Поэтому цифра 100 тысяч на одного южноуральца [имеется в виду средняя сумма задолженности по ипотеке] уже может быть критической. И мы видим, что банки начали регулировать ситуацию с плохими заемщиками первоначальным взносом — чем ниже качество документов и качество дохода заемщика, тем выше взнос предлагает делать банк. То есть самые простые программы по двум-трем документам действуют с 30–50-процентным первоначальным взносом. Сейчас Центробанк будет закручивать гайки, поднимая ставки по самым маленьким кредитам, делая их невыгодными и тем самым снижая выручку финансовых организаций.

Финансовые аналитики согласны с Центробанком и с его мерами предосторожности. Долги россиян могут привести к массовым банкротствам, а потом и к выселениям. А после такого вряд ли кто-то побежит еще за одной квартирой в кредит, следовательно, просядет строительная сфера, уверен аналитик группы компаний «Финам» Алексей Коренев.

— Мы видим, что Центробанк очень опасается ипотечного пузыря и достаточно весомо аргументирует [свою позицию] цифрами по растущей просроченной задолженности, — говорит Алексей Коренев. — Она действительно выросла очень заметно, и это очень неприятно. Выросла именно просрочка по ипотечным займам, а не просто по потребительским кредитам. То есть обеспокоенность Набиуллиной понять можно. Требования уже ужесточили, введя ограничения по льготной ипотеке, да и мы видим, что платежеспособный спрос на ипотеку уже исчерпан. Не у всех уже остались деньги, доходы населения падают, ситуация с зарплатами не меняется в лучшую сторону, да и на рынке труда всё не очень позитивно. Я жду, что будет откат по ценам на недвижимость и стагнация рынка в целом. Недовольство населения растет, это даже при том, что люди сами набрали кредитов и накопили долги. Очень растет социальная напряженность, наверное, к осени, к выборам, будут пытаться смягчить ситуацию, возможно, послабления сделают, чтобы подсластить пилюлю, но не думаю, что это радикально на что-то повлияет. Люди начнут терять эти квартиры, которые они покупали в ипотеку, и уже уплаченные проценты. Ждите массовых выселений!

Экономист и бывший замминистра экономического развития Челябинской области Игорь Лашманов предполагает, что из-за ипотечных долгов населения в конечном счете пострадает деловая элита города и региона.

— Для самих банковских структур это может быть опасно, потому что все эти невозвраты, они подрывают в целом банковскую политику, — поделился своим мнением Лашманов. — Возможен такой сценарий, что взять ипотеку в банке в ближайшее время станет большой проблемой. Это может отразиться на молодых семьях, и это беда, она сильно ударит в целом по системе. Пойдет лавина индивидуальных банкротств. Пострадают не только ипотечники — банки начнут себя вести осторожнее и при выдаче других кредитов.

Ранее мы рассматривали пять вариантов, как заемщик может оставить квартиру, если уже есть просрочки по ипотеке.

В марте этого года 74.RU рассказывал о ситуации, когда челябинку хотели лишить квартиры из-за просрочек по жилищному кредиту. А потом история повторилась в Копейске: вдову военнослужащего с ребенком известили о том, что выселяют из квартиры.