Ипотека или аренда? Плюсы и минусы

Ипотека – долговая кабала, принуждающая экономить на всем, чтобы расплатиться с банком? Или же финансовый инструмент, единственная возможность приобрести собственное жилье? Каждый ответит на этот вопрос по-разному, потому что каждым движут свои мотивы и у всех разные финансовые возможности.

Кто-то бездумно покупает квартиру, стоимость которой несоизмерима с его финансовыми возможностями, и, начиная выплачивать ипотечный кредит (а поначалу это в основном только проценты по кредиту!), вскоре сталкивается с необходимостью переехать в жилье попроще, потеряв при этом в деньгах. Кто-то допускает просрочку по кредиту, потому что не рассчитал стабильности своих доходов. Кто-то исправно платит, но существенно ограничивает при этом себя в повседневных расходах. Кто-то, наоборот, ищет новые источники дохода, чтобы выплаты по кредиту не были непосильными. Кто-то, уже имея собственное жилье, берет ипотеку с целью сдавать квартиру в аренду и за счет этого гасить платежи.

В любом случае перед покупкой квартиры в ипотеку нужно рассчитать, насколько это приобретение будет посильным и выгодным.

Давайте рассмотрим несколько вариантов приобретения собственного жилья, отбросив мало сопоставимые с реальной жизнью варианты «жить у родителей», «выйти замуж за богатого мужа с квартирой», «ждать наследства или крупного выигрыша в лотерею».

Итак:

• вариант 1: при наличии первоначального взноса на квартиру взять ипотечный кредит;

• вариант 2: жить только в съемной квартире;

• вариант 3: жить в арендованной квартире и копить деньги на покупку собственного жилья, не прибегая к ипотеке;

• вариант 4: купить квартиру в ипотеку и сдавать её, самому при этом арендуя жильё.

Этот вариант подходит, если:

• есть первоначальный взнос (минимум 10% от стоимости квартиры);

• имеется стабильный доход;

• для того, чтобы выплаты по кредиту не били по карману, чтобы не вы жили в режиме суперэкорномии, пока выплачиваете кредит, нужно помнить, что размер ипотечного кредита не должен превышать семейный годовой доход, умноженный на два. Например, если семья совокупно зарабатывает 80 000 руб. в месяц, брать в долг больше 2 млн не рекомендуется.

Этот вариант больше подходит, если у вас:

• достаточно большой доход для того, чтобы откладывать значительную часть своих доходов, и вы не живете от зарплаты до зарплаты;

• платеж за аренду меньше ипотечного ежемесячного платежа. Например, вы снимаете квартиру за 15 000 руб. в месяц, а платеж по ипотеке составлял бы за аналогичную квартиру 30 000 руб. (квартира в том же районе, примерно такого же метража). Если вы арендуете квартиру за 30 000 руб. и при этом мечтаете о своей квартире, то за эти деньги лучше взять ипотеку.

Это вариант мало отличается от варианта 1. В нём есть смысл в том случае, если:

• вы сдаёте квартиру за сумму намного больше, чем платите сами за аренду;

• сумма ежемесячного платежа по ипотеке примерно равна сумме, которую вы берете со своих арендаторов;

• у вас есть первый взнос на ипотеку.

В этом варианте появляются дополнительные риски, но при этом вы уменьшаете сумму ежемесячного платежа по ипотеке – по сути ипотеку оплачивает квартирант.

Чтобы не быть голословными, рассмотрим конкретные цифры (по данным УПН).

Дано (квартира в Екатеринбурге):

• количество комнат: две;

• тип: хрущевка;

• метраж: 44 кв. м;

• состояние квартиры: хорошее (не убитая и не дорогой евроремонт).

Дано (семья):

• семья: два человека;

• совокупный доход: 80 000 руб.;

• первоначальный взнос: 326 000 руб.

Аренда такой квартиры в Екатеринбурге обойдется в 20 000 рублей в месяц, покупка – 3 260 000 руб.

Давайте рассчитаем нашей семье ипотеку на эту квартиру, взяв среднерыночную ставку – 12% годовых.

Срок ипотеки – 20 лет.

Если у семьи есть 10% от стоимости квартиры, то им нужно попросить у банка кредит в размере 3 260 000 руб. (стоимость квартиры) - 326 000 (первый взнос) = 2 934 000 руб.

Ежемесячный платеж составит 32 305 руб., что на 61,5% выше ежемесячной арендной платы за аналогичную квартиру.

Какой же вариант из четырёх рассмотренных выше подойдет? По сути любой, в зависимости от их финансовых возможностей и пожеланий. Стоит проанализировать плюсы и минусы, свои доходы и расходы, риски каждого из вариантов и принять решение.

В этом случае семья платит 32 305 руб. ежемесячно за свою квартиру.

Стоимость квартиры с переплатой за 20 лет по процентам составит 4 819 408 руб.

Семья платит 20 000 руб. в месяц за аренду чужого жилья в течение сколь угодно долгого времени.

Накопить на собственное жильё семья сможет, если будет откладывать по 29 000 руб. в течение семи лет (за 84 месяца они накопят 3 080 000 руб. при условии, что деньги лежат на вкладе 7% годовых с ежемесячной капитализацией процентов). Также обязательно нужно учитывать инфляцию и процент удорожания квартир. Очевидно, что по сегодняшней цене квартиру через семь лет уже не купить, поэтому и срок накоплений будет больше – в зависимости от динамики цен на квартиры, которую просчитать невозможно.

Если принимать во внимание, что доход семьи 80 000 руб. и они при этом снимают квартиру за 20 000 руб. – их ежемесячные расходы на жилье (аренда + внесение денег на вклад) будет равен 49 000 руб. Таким образом, на другие расходы остается 31 000 руб. на двоих. Если этих денег будет хватать – то это также приемлемый вариант.

Вариант 3 имеет смысл при достаточной крупных суммах ежемесячных накоплений, когда необходимую сумму можно накопить за пять–семь лет максимум. Чем больше срок накоплений, тем больше обесцениваются деньги.

Вариант подойдёт, если в этой квартире сделать отличный ремонт, что повысит арендную стоимость квартиры, а самим при этом жить не в аналогичной двухкомнатной квартире, а в однокомнатной.

Платеж за однокомнатную квартиру будет равен 16 000 руб.

Арендную плату для своей квартиры сделать 26 000 руб.

Тогда вместо ежемесячного платежа в 32 300 руб. мы получим 32 300 (ипотечный платеж) - 26 000 (от квартирантов) = 6300 – ежемесячно доплачиваем за ипотеку. 6300 + 16 000 за аренду своей квартиры = 22 300 руб. – наши ежемесячные траты на квартиру (что на 10 000 руб. меньше платежа по ипотеке).

Есть как противники, так и сторонники ипотеки, но нет единого рецепта: брать ипотеку или отказаться от тяжелого бремени по выплате процентов. Каждый выбирает сам. Просто выбор должен быть обдуманный.