Кто купит коттедж в ипотеку?

Оформить ипотечный кредит теперь можно не только на городскую квартиру, но и на вторичное индивидуальное жилье. Несмотря на то, что этот вид кредитования пока не слишком популярен у южноуральцев, банки предлагают новые программы, а желающих продать уже готовый коттедж в ипотеку понемногу растет.

В кредит без спроса

Надо сказать, что предложение для нашего рынка не является новым. Его уже в свое время предлагало областное АИЖК, но с кризисом программу свернули. И вот – перерождение вторичной малоэтажной ипотеки. «Спрос на индивидуальные дома растет, и это подтолкнуло нас к возобновлению ипотечного кредитования малоэтажек, – рассказывает начальник управления ипотеки ОАО «ЮУ КЖСИ» Евгения Шарова. – С 2008 года, когда АИЖК прекратило кредитование, риелторы не переставали спрашивать про эту услугу. Согласно новой программе, земельный участок заемщик оплачивает самостоятельно, его стоимость входит в первоначальный взнос, как и 40 процентов стоимости дома. Ипотека дается на дом сроком от трех до 30 лет. Размер процентной ставки – 13,2%-14,15%. Учитывая эти условия, мы не ждем большого наплыва покупателей, но свой клиент найдется».

В других финансовых учреждениях соглашаются, что, возможно, продукт будет востребован, но не так активно, как этого можно было бы ожидать. Вся проблема – в предложении объектов. «В настоящее время ипотечное кредитование на покупку загородной недвижимости развито крайне слабо, – говорит управляющая РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова. – Ключевыми проблемами здесь являются отсутствие типовых объектов, а, следовательно, есть проблемы с оценкой стоимости этой недвижимости, статусом многих домов как объектов незавершенного строительства, отсутствием документов на земельные участки, занимаемыми домами. Играет роль и низкая по сравнению с городскими квартирами ликвидность загородных домов».

Все это, по мнению банкиров, отталкивает потенциальных клиентов, и спрос на ипотеку малоэтажек остается стабильно низким. «Сделки носят единичный характер, – говорит эксперт. – Это обусловлено и разной емкостью сегмента, и ограниченностью или спецификой программ на кредитование загородного жилья».

При покупке частного дома в ипотеку может возникнуть еще одна сложность. После кадастровой переоценки стоимость готового дома может быть определена необъективно. Так, скромный домик, построенный в неплохом районе и окруженный коттеджами по 400-600 «квадратов», будет оцене по состоявшимся в этой местности сделкам. Уже есть случаи, когда дом постройки 1914 года, сохранившийся в статусном малоэтажном поселке, оценен в 2,5 миллиона рублей. Хотя само по себе бревенчатое строение без особых удобств вряд ли вообще может кого-то заинтересовать.

«Даже если оценивать отдельно землю, а отдельно дом, как в новой программе КЖСИ, думаю, проблем не возникнет, – говорит председатель правления Челябинского регионального отдела Российского общества оценщиков Сергей Лежнев. – Единственное, какая цель у этого разделения? Ведь известно, что земля под домом уже включена в его стоимость, ведь в ней находится фундамент и прочее. Понятно, что банки неохотно кредитуют землю, только как дополнительное обеспечение кредита. Что касается индивидуального жилья, земля и дом должны рассматриваться как единый объект, на мой взгляд, это корректный подход. С другой стороны, единого объекта недвижимости в налогообложении пока не существует. И с этой точки зрения в раздельном оформлении есть смысл. Есть ведь вариант, когда дом в собственности, а земля арендуется. Также земля не является объектом дохода, в отличие от здания, хотя иногда участок земли может стоить в разы дороже дома. Тут можно философствовать бесконечно».

Ценовой тормоз

Однако главной причиной незаинтересованности населения в покупке индивидуального жилья в кредит риелторы называют его дороговизну. Ведь даже за небольшой коттедж придется выложить кругленькую сумму: каждый домовладелец обычно строит дом для себя и своей семьи, а значит, и вкладывает на этапе возведения объекта серьезные средства. «Таким образом, большая часть сделок по ипотечным программам будет совершаться при стоимости индивидуального жилого дома до 5 миллионов рублей, – рассуждает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Если мы говорим о городских квартирах, то основные сделки ипотечного кредитования совершаются на жилье стоимостью до 2,5 миллионов руб. Сделок от 3 до 5 миллионов гораздо меньше. По дорогой недвижимости их вообще мало».

Словом, эксперты не ожидают бума на данное предложение. Оно вероятно разве только в том случае, если частные дома упадут по стоимости до 1,5 млн рублей, что само по себе выглядит утопично. Неликвидность коттеджей полностью подтверждается ситуацией в загородных поселках. «Там жилье есть, но продаж там единицы. Да и выбирать из загородной недвижимости особо нечего: нет хорошо сформированного предложения, мало продуманных поселков, с удачным направлением, коммуникациями. А в хороших местах и стоимость выше – 150 тысяч рублей за сотку голой земли и 20 тысяч рублей за квадратный метр. Это идет в явный разрез с платежеспособностью населения», – говорит Денис Стукалов.

Впрочем, другого мнения придерживаются застройщики. По их оценке, ипотечное кредитование – хороший стимул для переезда за город, и он может быть популярен как в отношении коттеджей в новых поселках, но и в части домов в садовых товариществах (правда, в том случае, если эти дома будут являться капитальными строениями с необходимыми для жизни коммуникациями). «Многие не хотят связываться со строительством дома, – считает заместитель директора ООО «Просто-Р» Тамерлан Шибулдин. – Здесь есть свои сложности: нужно заниматься подбором прорабов, строительной компании, постоянно контролировать стройку, расход материалов. Добавьте сюда недостаток времени и слабую осведомленность в строительных технологиях и качестве сырья. Для этих людей ипотека на готовое жилье будет выходом из ситуации».

Что же касается выбора недвижимости, тут, по мнению собеседника, предпочтения разнятся: «Все зависит от покупательских способностей. Садовые домики пользуются спросом у граждан ближнего зарубежья, малообеспеченных, пожилых. Что касается новых домов дороже 2-2,5 млн рублей, их покупают представители среднего класса, оценившие размер переплаты и кредитной нагрузки в целом».

А вот по поводу недвижимости подороже можно поставить жирный знак вопроса. Все, что затратнее, люди обычно строят сами, с прицелом на последующие поколения. К тому же, как видно, готовых предложений в высокой ценовой категории в Челябинске очень немного.