Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов: «Вкладывать нужно в жилье, которое будет позже востребовано»

В центре внимания последних недель – ситуация на валютном рынке. Россияне, у которых имеются накопления, торопятся скорее и как можно надежнее их вложить. При этом остается много вопросов: стоит ли сегодня брать ипотеку, что будет с ценами на жилье и какую недвижимость лучше всего покупать? Об этом – в интервью с вице-президент Российской гильдии риэлторов Константином Апрелевым.

– Константин Николаевич, что в настоящий момент формирует спрос и предложение на российское жилье и определяет его цену?

– Сегодня определяющим фактором цены на жилую недвижимость является то, что в целом происходит в экономике. Там, в свою очередь, все зависит от цен на энергоносители и обострения в международной ситуации и геополитике – в том числе в части давления на экономику России, связанную с санкциями. Как только резко начинает проваливаться курс рубля по отношению к ключевым валютам, тут же возникает паника у населения. Это то, что и происходит сейчас. Люди тут же спешат снимать деньги с депозитов, конвертируют валюту или стараются быстрее вложить свои средства, в том числе и в недвижимость.

Почему это происходит? Если происходит падение валюты в масштабе 10–12% курса буквально за неделю, и это происходит троекратно, то человек задумывается: стоит ли ему держать деньги на депозите в банке, где за год он получает 10–12%, или в сложившейся ситуации их срочно необходимо снимать и конвертировать или расходовать, пока они совсем не обесценились. Естественно, люди снимают деньги и несут их туда, где они их точно могут сохранить. Чем резче падает курс, тем больше желания эти деньги потратить. Причем если в 2008 году курс изменялся плавно, то сейчас это происходит стремительно, что делает стратегическую перспективу непредсказуемой для национальной валюты, и наши сограждане вкладывают деньги прежде всего в валюту или недвижимость.

– А сегодня стоит вкладывать деньги в жилье? И если да, то в какое?

– В предыдущий кризис был такой же высокий инвестиционный спрос на рынке жилья. И сегодня все рассматривают прежде всего новостройки из-за высокой потенциальной доходности, забывая о том, что на этом рынке самые высокие риски, которые в кризис неимоверно возрастают! Память человеческая очень коротка, наши сограждане уже забыли о том, что на самом деле в 2008 году появилось большое количество обманутых дольщиков. Только в Московской области 50 тысяч семей попали в такую ситуацию. Многие из не построенных домов не достроили до сих пор, и дольщики так и не получили своего собственного жилья, и не факт, что получат!

Если сейчас вкладывать инвестиции в жилье, нужно понимать, кто будет покупателем этой недвижимости через пару лет, когда они захотят это жилье продать. В сегодняшней экономической ситуации спрос на них не гарантирован. Поэтому многие решения, принимаемые в такой панике, не продуманы по рискам. Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы в принципе не можете управлять рисками, а в кризисной ситуации с рисками в этих строительных проектах не может справиться и менеджмент самих инвестиционных компаний. После каждого кризиса от 30 до 50 процентов застройщиков исчезают с рынка или переходят к другим собственникам.

Не нужно забывать, что даже с кризиса 2008 года существует большое число объектов недвижимости в Москве, Петербурге и других крупных городах, которые достроены, но не вовлечены в оборот, многие собственники даже не сдают их в аренду. То же можно наблюдать и в отношении ряда объектов, приобретенных на первичном рынке сейчас. Даже если они будут введены в эксплуатацию, не факт, что они сразу будут вовлечены в рынок, потому что это требует дополнительных инвестиций на их отделку.

Я бы советовал покупателям обратить внимание прежде всего на те объекты, которые эксплуатируются и сданы в аренду, а значит, уже способны приносить доходы. Я говорю о готовом жилье.

Главная функция недвижимости, которая отличает ее от других инвестиционных рынков, – стабильный прирост на капитал. В отличие от рынка акций и многих ценных бумаг. Покупка жилья – это вложение, дающее доходы от сдачи в аренду или наем. Если мы говорим об островке стабильности, который может быть в нынешнем экономическом положении, это должна быть недвижимость. Но именно та, которая востребована рынком и которую будут арендовать и которая конкурентоспособна.

– А объекты малоэтажного строительства можно назвать такой востребованной недвижимостью сейчас?

– У россиян есть желание иметь более независимое жилье. Особенно у тех людей, которые сохраняют деловую активность, имеют стабильный заработок и личный автомобиль. Ведь главной проблемой малоэтажного строительства остается транспортная доступность. Но, не столкнувшись с этой проблемой лично, люди не до конца понимают ее серьезность. Многих пугает и удаленность такого жилья от социальной инфраструктуры. Однако доля малоэтажного строительства с каждым годом в России растет. В условиях кризиса следует все же особенно внимательно относиться к таким инвестициям, потому что это большие риски.

– Вы упомянули про обманутых дольщиков. Насколько сегодня велик риск у россиян снова оказаться в числе пострадавших при покупке недвижимости?

– С моей точки зрения, относительно 2008 года сейчас рынок недвижимости наиболее уязвим. Сегодня очень серьезно кредитуется за счет банков значительная часть объектов. В предыдущий кризис на этом рынке присутствовало не более 3–5% ипотеки на первичном рынке, на сегодняшний день это свыше 50%. Финансовый рынок сокращается в объеме возможного кредитования. Значит, кредиты подорожают, и ипотека возрастет. Последняя не просто станет дороже, но еще и увеличит требования к заемщику.

Это существенно снизит количество тех людей, которые будут брать кредиты. С учетом экономической нестабильности, снижения доходности. И мы станем свидетелями того, что снизится объем ипотечного кредитования. Если это произойдет, тут же упадет и спрос на жилье. Ситуация приведет к тому, что в сегменте новостроек спрос сократится в разы, как и количество достроенных объектов. Наиболее крупные проекты точно будут не достроены или будут запущены в эксплуатацию в более поздние сроки.

Чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков, надо провести экспертизу всех объектов на наличие двойных продаж, преднамеренное банкротство и прочих моментов, которые, вероятнее всего, будут и в этот раз. В трудные времена застройщикам удобно сказать: «У нас кризис, поэтому с объектами все плохо».

– Но России в этом году удалось выйти на большие объемы по реализации на первичном рынке…

– Да, в том числе потому, что застройщики, зная ситуацию 2008 года, не стали увеличивать цену на готовую недвижимость и сохранили большую часть льгот и скидок. Это говорит о том, что ожидания следующего года не очень утешительные, все застройщики хотят «выйти из объектов в деньги». Они понимают, что по мере того как будут падать привлекательность инвестиций в строительство и развитие инвестпроектов, их можно будет купить уже по новой цене, значительно дешевле.

Рынок сохранит активность в лучшем случае до конца декабря. А в декабре и первом квартале 2015 года, когда банкам потребуется возвращать кредиты зарубежным финансовым организациям, может произойти жесткий дефицит финансовых средств. Он приведет к нарастанию ставок по кредитам, выходу из долгосрочных соглашений, то есть фактически прекращению выдачи ипотеки банкам. Но поскольку декларировать это они не могут, то введут заградительные ставки в 20–-26%. Такие кредиты в массовом порядке, да еще в кризис никто брать не будет, и это сократит рынок ипотеки. Приведет это и к снижению спроса, а затем – снижению цен на жилье. Это касается цен в рублях. Валютные цены на недвижимость уже на 35–45% понизились.

– Значит, возможна ситуация, при которой не будет платежеспособного спроса?

– Именно так. Правительство уже заявляло о том, что не видит необходимости поддерживать ипотечный сектор и снижать ставки по ипотечному кредитованию. Валентина Матвиенко в свое время говорила о необходимости поддерживать экономику через ипотеку и выдавать рублевые ипотечные кредиты по ставке 6%. Если в бюджете есть средства на поддержку хотя бы социальных слоев населения, которые считаются приоритетными в отношении обеспечения жильем, нужно дать хотя бы им возможность получить ипотечные кредиты по низкой ставке. Но на сегодняшний момент доля социально субсидированных участников рынка менее 5%. У нас нет возможности сейчас поддержать даже этих людей, не то что весь рынок.

– Мотивация поднятия цен застройщиками на новые объекты понятна. Как вы сказали, это желание поскорее выйти из объектов в деньги. Но при этом во многих городах сегодня и собственники «вторички» резко поднимают стоимость своих квартир. С чем это связано?

– Люди стремятся поднять цену на свое жилье при лавинообразном обвале рубля. Когда за неделю покупательная способность рубля по отношению к ведущим валютам снижается на 7–10, а того хуже на 18%. Естественно, человек задумается: что будет делать с рублями, стоимость которых падает. Например, если раньше квартира стоила еще в начале года 100 тысяч долларов, сейчас это может быть 70 тысяч и меньше.

В таких условиях владельцы вторички либо снимают объект с продажи, либо повышают его стоимость на 5–7%. При этом спроса нет, а тот спрос, который сегодня сохраняется, гарантирует совсем небольшой прирост цены: от 0,5 до 2% по разным регионам России. Это попытка людей бежать за инфляцией. Хотя такое завышение кажется неоправданным. Когда курс рубля, наоборот, рос, мы же не уменьшали стоимость своего жилья. Почему тогда мы сейчас должны ее повышать?

– Константин Николаевич, на ваш взгляд, какими могут быть оптимистический и пессимистический сценарии развития событий на рынке недвижимости в связи с нынешней экономической ситуацией?

– Цена нефти во много определяет сценарий развития этих событий, потому что она рассчитывается исходя из бюджета страны. Если бы наши власти произвели секвестирование в бюджете, сократили расходную часть, то тогда бы эта корректировка была иной. Сегодня исполнить все социальные и прочие обязательства, связанные с исполнением бюджета, можно именно корректировкой курса рубля по отношению к ключевым валютам.

Если цена нефти упадет ниже 60 долларов за баррель, это будет грустный прогноз развития экономики, да к тому же в соответствии с санкциями сохраняется требования иностранных банков погасить без пролонгации выданные ранее кредиты, которые взяты на краткосрочный период российскими банками. Если банкам нельзя будет перекредитоваться, возникнут существенные проблемы в кредитной системе для россиян. Это приведет тому, что и в рублевом сегменте рынок недвижимости может снизится в течение года на 6–10%. Да и введение ключевой ставки ЦБ в размере 17% уже будет способствовать существенному замедлению развития экономики и снижению объемов ипотечного кредитования.

Если посмотреть на ситуацию глазами оптимиста, то нефть может быть на уровне 80 долларов, тогда российский курс вернется на уровень 43–45 рублей. Это значит, что рублевые цены на рынке недвижимости при таких показателях могут не измениться и будут догонять инфляцию. Тогда в будущем году рынок может показать небольшой прирост около 5–8% в рублях и станет лагуной для рублевых капиталов.