«Кто-то говорил, что мы бессердечные»: новый директор регоператора — о плате за капремонт и несбыточных проектах

После увольнения бывшего гендиректора регоператора Вадима Борисова в должность вступил его заместитель Виктор Тихоненко. И хотя конкурс среди претендентов, желающих занять это кресло, будет идти до 3 сентября, работа в организации кипит: лето — сезон, за который необходимо успеть выполнить большую часть ремонтов. Объектов много, и вопросов по ним не меньше: с одной стороны, есть плановые ремонты, которые затягиваются порой на несколько лет, а есть новостройки, в которых повально выходят из строя бойлеры. На некоторых домах то начинают реконструкцию, то почему-то бросают. При этом никто не отменял чрезвычайные ситуации, такие как, например, в «Залесье» со сгоревшей крышей, которую также должны делать за счет фонда. Мы поговорили с Виктором Тихоненко о проблемных объектах, жестких финансовых ограничениях и проектах-мечтах.

«Нет никакой пятилетней отсрочки для новостроек»

— Немало вопросов к нам в редакцию поступает по новостройкам. Сложилась расхожая ситуация, что кому-то выставляют платежи за капремонт с самого начала, кому-то не выставляют, и потом задним числом огромный счет приходит. Есть какая-то единая схема, как должно быть?

— Схема всегда была единой, и она никогда не менялась. При включении многоквартирного дома в региональную программу капремонта срок оплаты начинается через восемь месяцев. Был законопроект на территории Челябинской области о некоей пятилетней отсрочке. Но это был законопроект, он не прошел согласование, не был утвержден, и такой отсрочки нет. Любой многоквартирный дом, который не признан ветхоаварийным, должен быть в регпрограмме капремонта и должен формировать свой фонд капремонта. Как он это будет делать, общий котел или спецсчет, — это право выбора есть. Но то, что он там должен быть, это факт.

Да, сейчас встречаются такие ситуации, когда дома построены относительно недавно, их включают в программу капремонта (право включать в программу имеет только муниципалитет, не мы). Администрация внесла дома в программу, но документы о выборе способа формирования фонда в наш адрес не предоставила. А без них мы не имеем права начать начислять взносы.

Если к нам с опозданием пришли документы, мы обязаны произвести расчет и начислить все платежи, которые полагались за весь тот период, что дом находится в программе капремонта. Отсюда большие суммы в квитанциях и берутся.

— Еще очень много проблем у челябинцев возникает с бойлерами: и в новых, и в старых домах. Оборудование выходит из строя: людям отключают воду, требуют скидываться на новое. И суммы там немаленькие, а пока жители думают, их оставляют без горячей воды. Возможно, это больше вопрос к управляющим компаниям, но может ли здесь на помощь прийти регоператор?

— Если дом находится в нашем краткосрочном плане (то есть на 2019–2021 годы), то мы можем сделать этот узел управления горячей воды. У нас есть такой отдельный вид работ. Если получилось так, что этот бойлер не прошел очередную опрессовку, а у нас идет стадия проектирования или даже уже заключен договор на выполнение этих работ с подрядной организацией, мы можем немного откорректировать и поменять очередность, чтобы на этот многоквартирный дом подрядная организация быстрее заказала и смонтировала новое оборудование. Если дома нет в плане, то ремонтировать бойлер можно через управляющую компанию, если она имеет возможность и желание этим вопросом заняться.

Есть второй вариант, как сделать это с помощью регоператора: собственники могут (особенно это актуально, если дом новый) открыть спецсчет, который позволит уже через два месяца пользоваться средствами фонда капитального ремонта, которые копились на доме с тех пор, как ввели плату за капремонт.

И третий вариант — с помощью зачета средств. У нас есть Жилищный кодекс, есть закон Челябинской области, которые позволяют собственникам, находясь даже на общем котле, сейчас выполнить эту работу за свои деньги: провели собрание, определили, что нужно, например, 500 тысяч рублей на бойлер. Эти 500 тысяч рублей распределяются на квадратные метры собственников. Они соразмерно «квадратам» вносят эти деньги, выбирают подрядчика, заключают с ним договор, принимают работу, оплачивают ее, потом приходят к регоператору с документами и говорят: «Мы у себя бойлер поменяли. Вот наш протокол, смета, договор». Регоператор рассматривает пакет документов и производит зачет этих средств. То есть 500 тысяч рублей, которые были потрачены на капитальный ремонт узла управления горячей воды, будут зачтены в счет будущих взносов. После принятия такого решения мы уведомляем управляющую компанию и собственников о периоде освобождения от уплаты взносов на капитальный ремонт.

По такой схеме бойлеры менялись в Челябинской области — не один, не два дома, их много. Люди ею пользуются. Здесь плюс в том, что это позволяет и не затевать процедуру перехода на спецсчет, и действительно сократить сроки выполнения работ, особенно в таких вот критических ситуациях, когда люди остаются без воды.

— В случае с микрорайоном «Залесье», когда молния ударила в крышу, — это форс-мажор. Но все-таки нагрузка упала на регоператора, который должен ремонтировать сгоревшую кровлю. Откуда в таком случае брать средства? На чём это может сказаться в дальнейшем для жителей?

— Есть порядок, по которому если произошла ЧС, то регоператор может выполнить какую-то работу без включения дома в краткосрочный план. Для этого необходимо предоставление нескольких документов, они все обязательные: это решение районных властей о введении режима ЧС, информация о техническом состоянии дома, который пострадал, дефектные ведомости на выполнение работ и самый главный документ — протокол общего собрания собственников, где принято решение о проведении капитального ремонта и утвержден представитель от жильцов, который будет участвовать в приемке работ. Вот этого четвертого документа долгое время не было. Две трети жильцов, то есть тот кворум, который должен быть, не был набран.

Насколько я знаю, жильцы не хотели, чтобы работы выполнялись за счет средств общего котла регоператора, они хотели в какой-то перспективе уйти на спецсчет. Они считали, что (опять же, с их слов) на ремонт крыши нужно было выделить деньги из районного бюджета или чтобы управляющая компания за свой счет крышу сделала. Хотя, если мы беремся за ремонт, по сути, на них, на их взносы это никак не повлияет. Вот был он у них 8 рублей 60 копеек за квадратный метр (тариф единый, он установлен на территории всей Челябинской области), так он и есть. Неважно, делаем мы крышу или не делаем.

Да, понятно, что им необходимо будет рано или поздно возместить те затраты, которые мы сейчас понесем. Мы порядком заимствования с огромного количества домов Сосновского района возьмем по чуть-чуть и сделаем крышу, потом именно эти собственники своими платежами будут возвращать деньги, оплачивая фонд капитального ремонта.

Грубо говоря, их задолженность будет со временем обнуляться. Вот это количество времени их пугает, они говорят: «Мы же тогда в течение этого времени не сможем на спецсчет уйти». Ну да, не сможете. Но даже если бы у них сейчас был спецсчет, то их бы это не спасло. У них начислено 800 тысяч рублей, а оплачена из них 171 тысяча.

В итоге в минувшие выходные они собрались и все-таки оформили протокол собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта за счет фонда регоператора.

Сроки ремонтов других домов в Сосновском районе тоже пересматриваться не будут. Это ответственность точно не этих собственников. Это ответственность фонда. На собственников это не повлияет вообще никак. Как у них был минимальный размер взноса, так он для них и остается. Для них ничего не поменяется.

— В будущем на случай ЧС на других домах, когда появляются непредусмотренные траты фонда, будет использоваться такой же механизм?

— Абсолютно такой же. Это возможность, которая законом дана муниципалитету, понимая, что за введение ЧС у них очень серьезная ответственность. Но режим ЧС (природного или техногенного характера) позволяет за счет средств фонда капитального ремонта, без включения многоквартирного дома в краткосрочный план, быстро выполнить работу.

— Давайте поговорим о тех домах, у которых есть статус объекта культурного наследия, либо зданиях, которые не относятся к ним, но считаются знаковыми объектами, архитектурно интересными. Создается ощущение, что зачастую на таких зданиях начинается капремонт, а потом они долгое время стоят без движения. Это подрядчики не справляются? Или сначала планируется одна сумма, а потом она вырастает до космических размеров?

— Таких домов, у которых существует статус либо выявленного объекта культурного наследия, либо они уже признаны объектом, на территории Челябинска и Челябинской области не так уж и мало. Но пока практически единицы из этих домов попадают или попадали в краткосрочные планы — это те дома, которыми мы занимаемся. На сегодня из знаковых домов, из тех, которые сделаны, где работы полностью выполнены, — это «городок чекистов»: Ленина, 65, 67 и т.д. Это те работы, которые уложились в существующую нашу предельную стоимость. Объясню: у нас есть «пределка» — мы не можем потратить на один квадратный метр (например, если мы говорим про фасад или крышу) больше, чем заложено по нормам.

Например, есть крыша: скатная, металлическая. Предельная стоимость составляет 7241 рубль на один квадратный метр. Соответственно, всё, что мы делаем, все работы и материалы мы должны вписать в эту предельную стоимость. То же самое касается фасада — один в один. Только там сумма — 2945 рублей за один квадратный метр.

— Это много или мало?

— К сожалению, практика и накопленный опыт показывают, что иногда этого недостаточно для полноценного капитального ремонта общего имущества. Для среднестатистического дома, который не избалован архитектурными излишествами, например балюстрадами, арками, фресками, этого, наверное, достаточно. Но надо сразу отметить, что эти 2945 рублей — стоимость за один квадратный метр домов, у которых год ввода в эксплуатацию, год постройки — до 1966-го. У домов, построенных после 1966-го, предельная стоимость еще меньше. Такое разделение связано с началом массовой застройки Челябинска, но, к сожалению, ее (предельной стоимости) тоже не всегда хватает для полного комплекса работ, который требуется для конкретного многоквартирного дома с учетом его архитектурных особенностей и технической политики регионального оператора. То есть стоят два абсолютно одинаковых дома: один 1965 года, а второй — 1967-го, первый мы можем сделать, второй дом, к сожалению, не можем — финансов в рамках предельной стоимости не хватит.

К тому же есть еще один существенный вопрос: на сегодняшний день в Челябинской области отдельная предельная стоимость для объектов культурного наследия не принята и не утверждена постановлением правительства региона. По нашему мнению, необходимо выделение таких объектов в отдельную подпрограмму капитального ремонта, которая позволит более гибко подходить к финансированию капремонта объектов культурного наследия, исходя из требований к ним и их состояния. Есть регионы, где такие объекты выделены в отдельную категорию, для них установлена своя норма, и там «пределка» позволяет выполнять необходимый состав работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия. У нас, к сожалению, та предельная стоимость за квадратный метр, которая существует, не позволяет в полном объеме проводить качественный капитальный ремонт, который необходим для сохранения статуса такого объекта и его исторической ценности.

— Вот вы говорите — предельная стоимость, но вы разрабатываете проект и понимаете, что не укладываетесь в эти расценки. Надо искать дополнительные средства на дорогую балюстраду или колонны. Что происходит дальше?

— Тут есть два варианта, которые в законе прописаны. Первый: за необходимые работы, которые превышают норму, доплачивают собственники. Безусловно, при этом мы их (собственников) ставим в известность: уважаемые собственники, вот ваши работы стоят столько-то, а норма покрывает только вот такую сумму. Что будете делать? Будете принимать решение об увеличении взноса или нет?!

Но такого еще не было ни разу, чтобы собственники добровольно приняли решение увеличить себе взнос на какую-то сумму, пусть даже на копейки. Второй вариант — это финансирование областного бюджета, но таких прецедентов тоже не было.

И сейчас как раз культурное наследие — лакмусовая бумажка. Речь о домах, которые памятниками являются исходя из своей архитектуры. На такие дома нашей нормы вообще не хватает. Приведу для примера два проекта, которые разработаны нами. По ним проведена историко-культурная экспертиза, по ним получено согласование Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Один дом — это Тимирязева, 29, другой — Свободы, 74. Разница между деньгами, которые мы можем потратить, и деньгами, которые действительно стоит этот капитальный ремонт, — 150 миллионов рублей с двух домов. Денег на это сегодня нет. Мы подготовили предложения по корректировке предельной стоимости.

— Ситуацию, наверное, не упрощают, а усложняют рыночные тенденции. Ни для кого не секрет, что стройматериалы растут в цене чуть ли не каждый день. Как быть с этим?

— К сожалению, да. Это же не только проблема Челябинской области. По всей стране так, просто у кого-то специфика своя есть. Кажется, что мы должны быть, по идее, металлургическим сердцем нашей державы, а на самом деле нет. У нас дорожает металл, как и в любом другом регионе. Хотя у нас его в разы больше, но, к сожалению, такова общемировая тенденция.

— Что это значит для простого челябинца? Это удорожание повлечет перенос ремонта домов на какой-то срок или увеличение ежемесячного платежа?

— Сейчас, безусловно, никакого увеличения платежа нет и не планируется. Потому что это больше социальный вопрос. Но если сейчас пересмотреть предельную стоимость, то там, конечно, встанет второй вопрос: откуда взять деньги? Фонд, который есть на сегодня, формируется из минимального размера взноса, он массово не покроет всю пересчитанную региональную программу. Но пока об этом никто не говорит. У нас наполняемость котла позволяет работать. Но это необходимо для того, чтобы мы не заставляли подрядчика выполнять работу, которая будет стоить десять рублей, а мы ему заплатим только пять.

Рост цен на стройматериалы повлечет увеличение стоимости работ, у это, как следствие, выльется в ежегодное повышение тарифа. Хотя это даже не увеличение на самом деле, а просто приведение к текущему уровню цен.

В прошлом году мы перешли на федеральные единичные расценки — так называемые ФЕРы. Например, подрядчики работают с таким материалом, как лес, его рыночная цена близится к 20 тысячам рублей за кубометр, а цена, которую мы можем закрыть по ФЕРам, — 11 400. ФЕРы установил Федеральный центр ценообразования в строительстве, мы работаем с их учетом. Но расценки не всегда успевают за рынком.

— Недавно мы рассказывали о красном доме с колоннами на проспекте Ленина, 40. Там затянулся капремонт: по срокам объект должны были сдать в прошлом году, но работы идут до сих пор. Возникла проблема с подрядчиками или с той же нехваткой денег — «пределками», как вы их называете?

— Нет. На Ленина, 40 проблем нет вообще. Этот дом не является объектом культурного наследия, это обычный многоквартирный дом. Да, у него очень интересная архитектура, интересные особенности и свой антураж, но дом не объект. Там есть две архитектурные особенности, которые повлияли на сроки: наличники на окнах и балюстрада на балконе.

На доме возникла проблема: при демонтаже штукатурки наличники вокруг окон стали не просто разрушаться, а вообще рассыпаться. А вывести такую фактуру, как была, рукой из штукатурки вокруг окна, тем более в объеме, который там есть, невозможно. Поэтому работа была приостановлена, и мы пошли разрабатывать несколько технологий по восстановлению этих наличников. Сначала сделали раму из 60-сантиметровых фрагментов, там получалось несколько стыков. Было непрезентабельно, и скорость монтажа одного полного обрамления на всё окно нас не устраивала. Это был первый вариант.

И мы твердо приняли решение на этом доме не восстанавливать архитектурные элементы, а менять их полностью. Потому что способ и технология их ремонта не обеспечивают безопасность эксплуатации в дальнейшем. Это касается как раз наличников и балюстрад.

Поэтому придумали второй вариант: вместо 60-сантиметровых секций сделать цельные, уже из другого материала. Там используется полимер с бетоном, он дает такую очень плотную форму, и, самое главное, он не весит столько, чтобы это ставило под вопрос безопасность крепления. Их уже устанавливают на фасад.

Вопрос второй — балюстрады. Они уже тоже заказаны, облик будет историческим. Мы хуже делать не собираемся ни в коем случае. Лучше — безусловно. Мы в этом году будем этот объект завершать и сдавать собственникам.

— Один из первых знаковых домов, которые попали под программу капремонта, был дом на площади Революции, 1. Когда работы шли, было много критики по поводу того, что закрасили плитку на фасаде, а балясины превратили в столбики. Как оцениваете тот опыт?

— Не понимаю этого ажиотажа с плиткой, который подняли. Выше третьего этажа стены были облицованы бетонными плитами. Их в большом количестве пришлось укреплять, дополнительно проклеивали герметиком, то есть все аварийные элементы заново восстанавливали. Поскольку новые плитки по цвету явно отличались от старых, то для того, чтобы придать зданию единообразный вид, по согласованию с городской архитектурой верхняя часть фасада по бетонным плитам была покрыта базовым цветом, на него в свою очередь было нанесено еще два в соответствии с картой выкраса многоквартирного дома. После чего фасад получил тот цвет, который был на доме раньше.

Все работы производились в соответствии с паспортом фасада и по согласованию с городским управлением архитектуры.

— А балясины? Звучала критика, что декор поначалу хотели сделать из пенопласта.

— Бетонные балясины на крыше были полностью заново смонтированы. Диаметр балясины — 18 сантиметров, на ней имеются три насечки, нанесена декоративная штукатурка — всё воспроизведено один в один со старыми конструкциями.

— Но есть старые дома, которые вроде бы никакой архитектурной ценности не несут, да и находятся далеко не в центре города. Многие из них — в предаварийном состоянии. К примеру, тот же обрушившийся дом на Кронштадтской: там начали капремонт, потом работы приостановили. К счастью, людей вовремя эвакуировали. Но можно ли было заранее это предвидеть? Вообще есть ли смысл ремонтировать то, что лучше сносить?

— На этапе разработки проекта проектировщик оценивал этот многоквартирный дом, но никакой инструментальной экспертизы не производил. Такие обследования мы не проводим, на это нельзя тратить деньги из фонда, потому что это нецелевое расходование. Подрядчик визуально никаких признаков аварийности не нашел.

Подрядчик начал с демонтажа оставшейся отмостки. Просто убрал слой грунта, но, вероятнее всего, дом в настолько плохом состоянии был, что под этим слоем грунта просто образовалась трещина, отошел штукатурный слой. Мы сразу работы приостановили, подписали акты приостановки. Дальше привлекли специализированную строительно-техническую экспертизу. Та выехала на место, посмотрела ширину раскрытия, углы отклонения — всю техническую часть. Эксперты рекомендовали в первую очередь обеспечить эвакуацию собственников и принимать решение о необходимости признания этого дома аварийным и подлежащим сносу. Заключение было готово 4 июня, документацию нам передали, к сожалению, только в понедельник, 7 июня, а утром во вторник, 8 июня, стена упала. Поэтому, слава богу, получилось избежать каких-либо человеческих жертв.

— Здесь встает вопрос по другим таким же домам. На улице Лизы Чайкиной целый квартал, который состоит из одинаковых двухэтажных старых домов: все они точь-в-точь как тот самый дом на Кронштадтской. Как быть с ними?

— На тех многоквартирных домах работы ведутся и велись, там таких разрушений не было. Надо понимать, что даже при условии того, что стоят два одинаковых многоквартирных дома, они могут сильно отличаться: например, дом на Кронштадтской, 18 расположен ближе к дороге, которая, возможно, дает вибрацию, вдобавок у них идет выпуск канализации прямо из-под дома, и там колодец, который регулярно подтапливался, со слов собственников. Возможно, вода никуда не уходила (она должна была уходить дальше), и это сыграло свою роль. А в доме рядом таких проблем нет.

Поэтому говорить, что все дома одинаковые, нельзя. У каждого дома есть свой конструктив, а он, в свою очередь, связан с эксплуатацией.

— И такая же ситуация сейчас в нашумевшем немецком квартале? Там, как известно, в некоторых домах уже начался капитальный ремонт, но его целесообразность вызывает вопросы.

— С немецким кварталом уже будет проще. 28 июня подписан приказ об исключении его из реестра выявленных объектов культурного наследия. До этого его то признавали объектом культурного наследия, то снимали этот статус. Сейчас вопрос снят. Поэтому все работы, которые мы ранее приостанавливали, теперь можем возобновить. Там, где у нас уже есть контракты на выполнение строительно-монтажных работ, будем их продолжать. Мы же отыграли аукционы, заключили договоры с подрядными организациями.

Если бы вдруг наоборот было, что их бы признали объектом культурного наследия, тогда нам пришлось бы с этим подрядчиком расторгнуться и объявиться заново, но уже с учетом требования 73-го федерального закона, с учетом необходимости наличия у подрядчиков лицензий Минкульта.

То, что теперь их могут включить в проект реновации и в ремонте нет смысла — это компетенции муниципалитета, для этого должна быть доля активного участия самих собственников. Сейчас дом у нас стоит в краткосрочном плане. Региональный оператор обязан организовать проведение капитального ремонта в соответствии с утвержденным планом, поэтому мы должны идти и делать свою работу. Если собственники не хотят проведения работ, они могут на общем собрании утвердить это решение, и тогда это станет основанием для переноса работ на более поздние сроки. Мы прекратим ремонт, только если дома признают аварийными: они сразу будут исключены из программы, люди перестанут оплачивать фонд капремонта. Но тут еще вопрос, что лучше для жильцов: ждать долгие годы расселения в ветхом доме или жить в отремонтированном.

— Не могу не задать вопрос о вашем вступлении в должность руководителя регоператора. Вы в режиме 24/7 находитесь под ударом критики на этом посту. Много претензий приходит, много ощущаете на себе негатива?

— В самом фонде регоператора я тружусь с 2014 года. Начинал работу в должности начальника центрального территориального отдела регоператора. В 2016-м стал руководить именно челябинским городским отделом. С июня 2019 года и по сегодняшний день я заместитель генерального директора по техническим вопросам. Правда, теперь совмещаю эту должность с должностью генерального директора.

Все спорные моменты и до этого были на мне: где-то — вопросы качества, где-то — какие-то ущербы, убытки. Но давайте будем честно говорить: мы правда делаем работу, и делаем ее в немалом объеме. Да, безусловно, нам есть куда расти. Но мы готовы учиться на своих ошибках, при этом хотим показывать и положительные примеры. У нас план на этот год очень амбициозный.