«Дешевле в космос слетать, чем расплатиться за однушку»: Челябинск занял первое место по доле нераспроданного жилья

Челябинск занял первое место среди 16 российских мегаполисов по доле нераспроданных новостроек. 66% новых квартир оказались невостребованными. Вместе с игроками рынка недвижимости и экономистом мы обсудили, почему так случилось, как могут поступить застройщики и чего ждать покупателям.

По данным РБК, сейчас в Челябинске строится и проектируется около 489 тысяч «квадратов» жилья, из них 322 тысячи остаются нераспроданными. На втором месте Воронеж и Волгоград, там не покупают 64% новостроек. На третьей строчке — Ростов-на-Дону (62%).

Правда, нужно уточнить, что это доли от общей квадратуры. А фактическая общая площадь этих проектных остатков в Челябинске относительно небольшая. Для сравнения: в Краснодаре, разделившим с ним первую строчку, не распродано 2,8 миллиона «квадратов».

Но проценты-то все равно выглядят внушительными. Однако директор агентства недвижимости «Дворецков Про» Максим Дворецков уверяет, что на деле все выглядит совсем иначе.

— У меня и у моих коллег такого на практике не ощущается. Но, конечно, продажи уже далеко нестабильны, от месяца к месяцу они продолжают снижаться. Людей с «живыми» деньгами становится меньше, либо не все из них приходят на рынок недвижимости, — поделился он наблюдениями.

По мнению нашего собеседника, перед глазами федеральных аналитиков могла быть неполная картина, из-за этого и получились такие выводы.

— Вряд ли застройщики предоставляют им свои данные. Это московские компании, которые дистанционно оценивают рынок. Если у них здесь нет доверенного лица в Росреестре, то я бы этому не доверял, — отметил риелтор и подчеркнул, что у него нет предположений, почему статистически могла возникнуть такая ситуация.

Впрочем, если данные правдивы, то, как считает Максим Дворецков, застройщики просто не будут стараться сдать дома раньше срока. Какой год в документации прописан — тогда и сдадут. Но никаких заморозок строек ждать не стоит.

В теории низкий спрос должен поспособствовать снижению цен на жилье, но далеко не факт, что это произойдет.

— Застройщики не особо могут снижать стоимость. Потому что закупочные цены на материалы-то тоже высокие. Повышение ключевой ставки повлияло не только на ипотеку, но и на весь бизнес, — заключил Максим Дворецков.

У ипотечного брокера и риелтора Кирилла Павлова совсем иной взгляд на ситуацию. По его словам, данные статистики похожи на правду. Причины — вполне ожидаемые:

• отмена массовой льготной ипотеки — программы «Господдержка 2020»;

• повышение ставок по рыночной ипотеке (которая для всех, без льгот);

• ужесточение требований по семейной ипотеке.

Причем сыграл накопительный эффект, и ситуация обострилась именно в последние месяцы. Тогда возникает вопрос: а зачем застройщики продолжают возводить дома, покупать землю, получать новые разрешения на строительство?

— С перспективой на средний и дальний срок. Не на ближайшее время. Плюс сама стройка тоже занимает время. Даже за год может измениться рыночная ситуация. Так или иначе, не будет бесконечной нынешняя ситуация с ключевой ставкой, высокими первоначальными взносами, исчерпанием лимитов по семейной ипотеке и так далее. Стройка сейчас с точки зрения девелоперов — вложение на перспективу, — считает Кирилл Павлов.

На то, что вслед за снижением спроса девелоперы должны снизить цены, у Кирилла Павлова критический взгляд.

— Классические законы рынка как-то не работают на рынке недвижимости. Скорее всего, снижения стоимости не будет. Более того, может быть обратный эффект — чтобы отбить свои издержки при увеличении срока продажи, застройщики могут поднять цены, — подчеркнул он.

Во многом похожее мнение высказал московский экономист, директор Института проблем глобализации Михаил Делягин. Он не взялся говорить, правдивы ли цифры в статистике: слишком много факторов нужно досконально изучить. Но факт падения продаж жилья отрицать не стал.

— Льготная ипотека уничтожена. А не льготная… Ну, дешевле в космос слетать, чем расплатиться за однушку. Понятно, что продажи встали, — считает эксперт.

По его мнению, нынешние стройки в этих условиях продолжаются лишь потому, что на них уже получены разрешения.

— Это же самая трудоемкая часть стройки. Инвестиционный цикл начат, останавливать его себе дороже. Ну, не распродадут они эти квартиры за три года — продадут за 10 лет. В Москве есть дома, построенные перед дефолтом 98 года. Так их распродали только где-то в 2005 году — отметил Михаил Делягин.

Он считает, что вообще-то для покупателей сейчас должно быть хорошее время. Но цены изначально были подняты так высоко, что даже если девелоперы сделают скидки, это все равно будет слишком дорого.

К слову, многие предпочитают досрочно гасить ипотеку, как только появляются свободные деньги. Такие советы дают консультанты, а тенденцию подтверждают игроки рынка недвижимости. Вот только с нынешними ежемесячными платежами повышенная оплата может показаться нелогичной: когда-нибудь ставки снизятся, можно будет сделать рефинансирование и платить намного меньше. Или нет? Мы разобрались в этом вопросе.