«Свобода» упала в цене: в Челябинске бизнес-центр продают с молотка

Разноэтажное офисное здание «Свобода» в историческом и деловом центре выставили на продажу за 51 миллион рублей. Объект с высоким цоколем и мансардой расположен на первой линии улицы Свободы, в месте пересечения с Карла Маркса. Среди окружающей застройки преобладают офисы. В качестве преимуществ продавцы указывают удобный подъезд и хорошую транспортную доступность, наличие стихийной (то есть неохраняемой. — Прим. ред.) парковки на прилегающей территории.

Здание построено в 2003 году, примечательно остроконечной башенкой и представляет собой стандартный офисник. Его площадь — 4065 квадратных метров, на полу — керамическая плитка и линолеум, окна — стеклопакеты, отопление — за счёт своей газовой котельной, есть охрана и видеонаблюдение. Одновременно с четырёх-шестиэтажным зданием продаются трансформаторная подстанция и земельный участок площадью 1136 квадратных метров.

Офисный центр «Свобода» — довольно известный бренд на рынке коммерческой недвижимости города. В начале 2000-х годов здание пользовалось хорошим спросом у арендаторов. Сейчас в офис-центре размещены фитнес-клуб, ресторан, юридическая компания, салон красоты и прочие организации. Продаётся офисный центр не впервые: три года назад комплекс выставляли на продажу за 250 и даже 270 миллионов рублей. А сейчас «Свободу» продают с молотка как залоговое имущество.

В 2012 году автодилер оформил кредит в «Первобанке», но не смог вовремя вернуть его. В итоге долг 142 миллиона рублей перешёл «Промсвязьбанку». В декабре 2018 года АО «Офис центр "Свобода"» признано банкротом. В январе прошлого года в отношении компании открыто конкурсное производство. Сейчас конкурсный управляющий продаёт имущество банкрота. Торги проводятся на электронной площадке в виде публичного предложения. Это значит, что каждые пять-шесть дней цена понижается. Так, сейчас бизнес-центр продают за 50,9 миллиона, после 19 августа — за 47,5 миллиона, а после 12 сентября вообще готовы отдать за 33,9 миллиона рублей.

Эксперты отмечают интересный архитектурный стиль и хорошее местоположение здания.

— Локация отличная: деловой и культурный центр города, хорошая инфраструктура. Само здание тоже, судя по всему, достойное. Впрочем, весьма небольшое, но кому-то и такой вариант может подойти. В любой иной ситуации предложение можно было бы рассматривать как весьма заманчивое. Особенно с учётом крайне привлекательной цены. Но сейчас прогнозы по продаже строить весьма непросто, — считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Потенциальный покупатель — это относительно некрупный инвестор. Структура такого офисного центра предполагает наличие небольших арендаторов. Не факт, что якорных. Так что вопросы эффективности подобных инвестиций в условиях продолжающегося экономического кризиса, падения доходов у большинства предприятий, включая малый и средний бизнес — а именно эти структуры, вероятней всего, и будут арендовать помещения в БЦ «Свобода», — непонятных перспектив дальнейшей динамики выхода страны из сложившейся ситуации, находятся в зоне высокой неопределённости.

Указанная цена — это всё равно что даром, подтверждают специалисты в сфере коммерческой недвижимости.

— Обычно все смотрят в лоб — на нынешнюю функцию здания. То есть рассматривают актив как бизнес-центр, сразу же видят коридорную систему и отсутствие парковок. В этой части города — общий дефицит парковочных мест. Такая же история происходит с Теплотехническим институтом — в этом схожесть судьбы этих зданий, — объясняет директор компании Yellowstone development Денис Ни. — Но если бы у меня были свободные средства, я бы купил этот объект. И сделал бы редевелопмент. Например, обустроил бизнес-инкубатор для компаний на раннем этапе жизненного цикла с маленькими офисами и большими общественными пространствами — от кухонь до центров печати. Для бизнес-инкубатора нужен центр города, хорошая пешеходная и транспортная доступность — чтобы можно было подъехать как на самокате, так и на общественном транспорте.

Ещё один возможный вариант переформатирования устаревшего офисного центра — изменение коммерческой функции на жилую. В городах–миллионниках сейчас как раз тренд на переделку таких объектов.

— Архитектура здания на улице Свободы вполне подходит для жилого дома. Нет каких-то офисных витражных конструкций, нормальная высота потолка, отличное расположение — посмотрите, по какой цене продаются те же «Башни Свободы». Основная проблема — опять же обеспеченность дворовой территорией и парковочными местами, но её наверняка можно решить. Вечером все парковки в административно-деловой части города пустеют, — указывает Денис Ни. — Можно вообще увести это здание в статус апартаментов. Де-юре это будет нежилое помещение, но де-факто оно используется для проживания. Нужно смотреть документы, но наверняка такой вид использования допускается. А технически у апартаментов нет никаких особых требований, которые отличались бы от офисного здания. Единственное, что останется коридорная система, как в гостинице. Но для апартаментов это вполне допустимо и даже характерно, так что никого не испугает. Да, для длительного проживания не каждый купит такую недвижимость. Но есть огромное количество предпринимателей, живущих в области и часто приезжающих в Челябинск. Многие из них предпочли бы останавливаться в апартаментах, а не в отелях.

По мнению Алексея Коренева, бизнес-центр можно продать быстро, если найдётся рисковый инвестор, готовый вложиться в проект сейчас, когда рынок крайне нестабилен, — в расчёте на то, что дно кризиса пройдено. Или если найдётся гарантированный и крупный якорный арендатор, на которого подобный инвестор может рассчитывать.

— Ещё один вариант — приобретение офисного здания крупной организацией не для сдачи в аренду помещений, а исключительно для себя, — добавил Алексей Коренев. — Полагаю, как только экономическая ситуация в стране и Челябинской области качнется в позитивную сторону, покупатель найдётся достаточно быстро.

Какие ещё крупные объекты продают в Челябинске

Сразу несколько челябинских банков начали распродавать офисы. Мы разбирались, что больше всего повлияло на политику кредитных учреждений — пандемия коронавируса или наступление онлайна.

В июле в Челябинске пытались продать 18 гектаров земли за ЧВВАКУШем. За участки, принадлежащие радиозаводу «Полёт», просили 106 миллионов рублей.

В июне в Челябинске выставили на продажу бывший профилакторий ЧТЗ в лесопарковой зоне — за 331 миллион рублей. Мы выяснили, почему корпорация «Ростех» расстается с челябинскими активами и кому интересны такие объекты.

В мае из-за коронавирусных ограничений выставили на продажу торговый комплекс «Изумруд», расположенный напротив областной больницы.