Шок-цены, город инвесторов и гетто: подводим итоги года на рынке жилья в Челябинске

В этом году в строительстве было много парадоксального и на первый взгляд необъяснимого: ажиотажный спрос на новое жилье, дефицит квартир, курс на гетто-общаги, подорожание хрущевок и шокирующие 100 тысяч рублей за квадратный метр в Челябинске. Подводим итоги взрывного 2021-го и разбираемся, дошел ли рынок недвижимости до предела или еще нет? Оценки и прогнозы экспертов — в нашем материале.

О чем говорят цифры

В статистике — разнородная информация. У одних рост цен на жилье был больше, у других — меньше. Квадратный метр то стремится к неприличным еще недавно 70 тысячам, то застывал на вполне приемлемой отметке — 57 тысяч. Всё это выглядит противоречиво, но общий вектор понятен: жилье дорожало с небывалой динамикой (такой не наблюдали последние 10 лет), в следующем году рынок будет стабилизироваться, и волнообразных скачков мы больше не увидим.

По данным Росстата, сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройке по стране — 93,5 тысячи рублей (данные к 1 октября 2021-го). Скачок с первого по третий кварталы составил 12,5% (данных по четвертому еще нет). В Челябинске квадратный метр жилья в среднем стоит 57,3 тысячи рублей, а рост составил 12,4% (в начале года цена была 51 тысяча). Рынок нового жилья подтянул за собой вторичку: в начале года стартовали с 39 тысячами за квадрат, осенью 2021-го этот показатель достиг 40 тысяч (квартиры подорожали на 2,5%).

Но, по данным сервиса недвижимости «Циан», картина выглядит несколько иначе («Циан.Аналитика» приводит данные с прошлого декабря по настоящий): недвижимость в новых домах Челябинска подорожала на 23% (квадратный метр стоил в начале года 56 тысячи, а сейчас застыл на отметке 69 тысяч). Несмотря на динамику, у нас по-прежнему одни из самых дешевых квартир в России. Если сравнивать с другими городами-миллионниками, ниже ценники только в Омске, и то ненамного (65 тысяч рублей за квадрат). Купить что-то в соседнем Екатеринбурге получится примерно за 108 тысяч рублей за квадрат, в Казани — за 133 тысячи.

— На стоимость повлияли растущая строительная себестоимость, количество объявлений о продаже. Но из-за изменившихся условий по льготной ипотеке лоты будут продаваться медленнее, а, значит, и дольше находиться на рынке, что усиливает конкуренцию среди застройщиков и ведет к замедлению темпов роста цен, — спрогнозировал руководитель отдела «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

При этом вторичный рынок, по мнению «Циана», рос, но не так стремительно: прибавка в цене cоставила 20,7% (с 44,9 тысячи за квадратный метр до 54,2 тысячи). Часть спроса перешла с первичного рынка на вторичку после пересмотра условий по льготной ипотеке (изначально в кредит давали 6 миллионов рублей, с лета 2021 года предел — 3 миллиона). Особенно активно интерес к квартирам проявился под конец года и оживил сегмент. При этом количество предложений за год существенно сократилось и на первичке (-45%), и на вторичке (-29%).

Справедливости ради, надо сказать, что за рубежом недвижимость тоже дорожает. Согласно данным исследования консалтинговой компании Knight Frank, за год цены на жилье увеличились в среднем на 9,4% в 56 странах. Лидером по номинальному росту цен стала Турция (+35,5% за год), но с учетом инфляции первое место заняла Южная Корея (+23,9%), Россия заняла 14-е место.

— В целом мы прогнозируем сохранение тренда роста цен в России, но более медленными темпами, чем в последние несколько кварталов, — заявил управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.

Эксперты в течение года спорили, завышают ли цены застройщики намеренно, «под шумок» или с учетом подорожания стройматериалов всего лишь пытаются остаться на плаву. Ни для кого не секрет, что в этом году был рекордный рост на металл, дерево, окна, отделку. Некоторые позиции прибавили сразу по 200%.

— Цены на жилье остаются доступными. Например, сегодня квартира-студия в микрорайоне «Парковый» стоит от 1,5 до 1,7 миллиона рублей в зависимости от отделки, — привел данные генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко. — По-прежнему большое влияние на стоимость жилья в новостройках оказывают скачки на рынке строительных материалов. Заводы не фиксируют цены на железобетон даже по заключенным договорам, застройщики в свою очередь не могут точно спрогнозировать цены на недвижимость.

Вместе с увеличением цен на стройматериалы росла и стоимость работ, отмечают другие застройщики.

— Мы продолжаем фиксировать рост цен на стройматериалы и услуги, который за год составил около 18–20%, но мы не планируем транслировать на покупателя данные изменения, — заверил директор «Голос.Девелопмент» Сергей Пахомов. — Динамика цен по недвижимости Челябинска в 2021 году в среднем составила +33%, а по мегаполисам России — +34%. При этом в основном увеличение цены прошло за счет однокомнатных квартир, которых не хватало как на вторичном, так и на первичном рынке. При цене рынка, которая опережает обычный средний рост, выигрывают все участника рынка. Покупатель получит более качественный продукт, на который у него есть запрос. Застройщик получит возможность строить качественный продукт и проектировать его на новом уровне, продумывая инфраструктуру и среду для жизни людей.

В девелоперской компании «Весна» рассказали, что в ЖК «Лесопарковый» начинали с 70–75 тысяч за квадрат, заканчивают — с 90 тысячами.

— У нас действительно рост цен был не только из-за стройматериалов. Но бизнес и не должен превращаться в хобби. Мы видели, что идет рост, и думали, если прибавить еще тысячу-две — это не проблема, — признался коммерческий директор девелоперской компании «Весна» Дмитрий Петров. — Но мы на эти деньги можем лифты новые поставить, которые еще никто не ставил. Сделать полностью теплые балконы в домах, в благоустройство вложить. И у многих застройщиков произошла такая же трансформация. Когда мы перешли в лигу «панель — 60+, монолит — 80+», все задумались о том, чтобы создавать более современные проекты. Кто-то раньше спохватился, кто-то позже. Но вот что я точно считаю спекуляцией — это гетто-общаги. Застройщики вывели на рынок дома, состоящие только из квартир площадью 30–35 квадратных метров.

При этом спрос был вызван не столько реальной потребностью, а скорее страхами покупателей, считают специалисты в сфере недвижимости.

— Есть ли в росте цен искусственная составляющая? Действительно есть, — отметил директор компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — Во многом сработал фактор ожидания: то есть люди ждут, что всё будет хорошо, или ждут, что всё будет плохо. В итоге получается хорошо или плохо только потому, что большинство ожидало именно этого. В пандемию было ожидание того, что деньги будут обесцениваться, и люди по своей консервативности вкладывались в недвижимость. Они доставали последние деньги, брали ипотеки, в большинстве случаев это не были квартиры, чтобы жить здесь и сейчас, а были именно инвестиции. В дальнейшем роста не предвижу, и даже наоборот — цены могут пойти вниз.

Риелторы наблюдали парадоксальные вещи: из-за недоступных многим новостроек дорожал и неликвид, например, квартиры, построенные еще в 1960-х годах. На этом фоне в Челябинске произошло расслоение рынка, чего раньше не было: появилось четкое разделение на квартиры низкого качества, жилье средней комфортности и элитные помещения.

— Кто-то может позволить за 70–80 тысяч за квадрат, покупают в новостройке, те, кто не могут, — покупают вторичку за 50, — рассуждает региональный координатор федеральной компании «ПИК-Аренда» Динара Сагандыкова. — В Челябинске подорожало всё, только в разных пропорциях: если хрущевки подорожали не сильно, то обычные панельки прибавили прилично. Например, в Evo Park год назад основная масса квартир-однушек продавались за 2,2 миллиона рублей, а сейчас на вторичном рынке они стоят 3,5 миллиона. Наверное, это неадекватный рост для панели. «Элитки» как таковой в Челябинске не было, сейчас она появляется. Раньше премиум-сегментом считались огромные площади в кирпичных домах — «двушки» по 100 квадратов, таунхаусы посреди города. Но это совершенно не соответствует нынешним потребностям, поэтому они не добавляют в цене и даже дешевеют.

При этом многие квартиры в хороших жилых комплексах собственники выставляют на сайтах объявлений по 100 тысяч за квадратный метр, уточнила Динара Сагандыкова.

«Я рад повышению цен на жилье»

Впрочем, расслоение рынка — это плюс для развития города, уверены многие эксперты. Некоторые девелоперы начали наряду с экономсегментом задумываться о чем-то повыше классом — о монолитных домах с интересным благоустройством. В результате должно появиться больше нетипового жилья.

— Основной тип застройки в Челябинске — панельное жилье. По сути, это даже не строительство, а размещение домов на конкретной территории: просто берешь дом, который на заводе изготавливают, и привязываешь его к местности с минимальным благоустройством. Это никакой не девелопмент! — считает автор и инвестор проекта «Город L-Town» Василий Курбацких. — Хуже всего, что это влияет на селекцию населения в Челябинске. Те, кто хочет жить в таких условиях, остаются, те, кто не хочет, уезжают к двум-трем приличным девелоперам, а кто-то и вообще уезжает из города совсем. Однако общая тенденция и планы говорят о том, что качество застройки будет меняться в ближайшие годы. Я рад повышению цен на жилье, и не потому что застройщики больше заработают, а потому что у них появятся деньги, чтобы делать более качественное жилье и создавать красивые общественные пространства.

В прошлом году в Челябинске резко выросли спрос на квартиры и цены на них. Застройщиков даже проверяла антимонопольная служба, заподозрив в спекулятивной накрутке цены.

Впрочем, несмотря на это, жилье на вторичном рынке оставалось по-прежнему одним из самых дешевых в стране.

Во многом лихорадка рынка была связана с программой льготной ипотеки (она появилась в 2020 году и подразумевает сниженную процентную ставку). Но если раньше максимальный лимит, на который могли рассчитывать люди, был 6 миллионов рублей, то с лета 2021 года сумма сократилась до 3 миллионов. В большинстве регионов этих денег не хватит даже на квартиру-студию, но в Челябинске выбор остался — и чем дальше от центра, тем больше. Мы смотрели, что можно купить на эти деньги.

Параллельно весь 2021 год росли цены на стройматериалы, увеличивалась сумма задолженности по ипотеке, ставки по жилищным кредитам тоже не стояли на месте.