Банки начали поднимать ставки по ипотеке. Что будет с ценами на жилье

Банки начали менять ставки по ипотеке — и в основном в сторону повышения. Первыми ласточками стали «Газпромбанк», «Росбанк» и «Уралсиб», где ставки выросли на 0,5–0,8%. При этом по отдельным льготным программам есть и снижение. Разбираемся с экспертами, как эти процессы отразятся на рынке недвижимости, что будет с ценами, спросом и когда все-таки брать жилье — сейчас или в 2024-м.

С 26 июля «Газпромбанк» повысил ставки по многим ипотечным программам от 0,1 до 1 процента. Например, при первоначальном взносе более 20% и сумме кредита до 5 миллионов в регионах (до 10 миллионов рублей в Московской и Ленинградской областях) ипотечная ставка выросла с 11,7/11,6 до 12,4%. При меньшем первоначальном взносе ипотеку предлагают уже по 13,1%. Что касается льготной ипотеки, то тут потенциальным заемщикам нужно быть предельно внимательным. Дело в том, что по одним программам ставка повысилась, а по другим понизилась. При этом условия по одобренным заявкам сохранят до 31 июля, сообщили в банке.

«Росбанк» поднял ставки по базовым программам на 0,5%. При этом итоговый разброс довольно большой от 8,65% до 15,80% — в зависимости от вида жилья, размера первоначального взноса и наличия зарплатного счета. Для клиентов, получивших положительное решение, при выходе на сделку до 31 августа сохранятся старые условия. В то же время льготная ипотека в «Росбанке» снизилась на 0,1%.

Банк «Уралсиб» увеличил ставки по ипотеке на 0,2–0,3%. Например, при кредите до 6 миллионов рублей ставка выросла до 12,59%, при большей сумме — до 11,99%. Ипотека по госпрограммам пока осталась без изменений.

Сбербанк (половина рынка ипотечных кредитов — Прим. ред.) и ВТБ условия ипотеки пока не меняли.

21 июля Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 100 базисных пунктов — до 8,5% годовых. Кроме того, регулятор ухудшил свой прогноз по инфляции и дал понять, что вполне возможно дальнейшее повышение ключевой ставки.

— Текущие темпы прироста цен, включая широкий набор устойчивых показателей, превысили 4% в пересчете на год и продолжают расти. Увеличение внутреннего спроса превышает возможности расширения производства, в том числе в силу ограниченности свободных трудовых ресурсов. Это усиливает устойчивое инфляционное давление в экономике, — отметили в Центробанке.

На повышение ипотечных ставок в первую очередь повлияло недавнее решение ЦБ по ключевой ставке, отметили эксперты.

— Рост ставок по ипотеке связан с ростом ключевой ставки. Рост ипотечных ставок снижает спрос на жилье, и ждать на этом фоне увеличения спроса было бы странно. При этом, как обычно, желающих заскочить в последний вагон и купить квартиру по старым ипотечным ставкам будет достаточно много. Поэтому до конца августа спрос будет высоким. Дальше можно ждать снижения спроса до нормального уровня, — указал директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. — Исходя из риторики ЦБ РФ, нас ждет еще несколько периодов повышения ключевой ставки, поэтому и ипотечная ставка будет несколько раз подниматься.

Российские банки постепенно поднимают ставки по кредитным продуктам, и к новому деловому и потребительскому сезону — это примерно сентябрь — они окажутся пиковыми, спрогнозировали эксперты.

— Стоимость заемного капитала для банков увеличилась, и финансовые организации закономерно перекладывают это бремя на плечи потребителей. Ипотека постепенно дорожает, что может снизить спрос на подобные кредитные продукты со стороны населения, так как доходы остаются без существенных изменений, — объяснил экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода.

По мнению эксперта, при текущей стоимости ипотеки нет смысла рассматривать этот вариант в качестве инвестиции.

— Покупка жилья в рассрочку за процентную ставку в большинстве случаев является необходимостью, именно так и стоит к этому относиться. Банки отлично зарабатывают на кредитных продуктах и ипотеке, в том числе. В любой цикл экономического обострения крайними становятся заемщики — физические и юридические лица, в то время как банки зарабатывают рекордную прибыль. Эта тенденция отчетливо заметна и сейчас, — подчеркнул Андрей Лобода.

С учетом повышения ключевой ставки Банком России с 7,5% до 8,5% годовых ставки по депозитам и кредитам в ближайшее время вырастут в среднем на 1 процентный пункт, прогнозируют в аналитическом центре ПСБ («Промсвязьбанк»).

— Ипотечные ставки вырастут в меньшей степени. Поскольку ипотека — длинный продукт, он учитывает возможность снижения ключевой ставки и снижения стоимости фондирования банков в среднесрочной перспективе, — объяснили аналитики ПСБ в своем телеграм-канале. — Повышение ставки на один процентный пункт при прочих неизменных условиях приведет к снижению темпов выдачи новых ипотечных кредитов на 5–10%.

Последующее повышение ипотечных ставок после подъема ключевой было ожидаемым, и рынок недвижимости к такому повороту событий готов, отметила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Поэтому существенного изменения обстановки в ближайшее время ожидать, по ее словам, не стоит.

— Повышение ставок отрицательно сказывается на спросе, поскольку доля ипотечных сделок высока. Однако пока сохраняются льготные программы, покупатель будет выходить на рынок. При этом по мере приближения сроков окончания программ спрос активизируется с целью «запрыгнуть в последний момент», что может привести к удорожанию жилья, — объяснила Наталия Пырьева.

Продажи нового жилья сейчас идут преимущественно по программам льготной ипотеки, ставки по которым зафиксированы.

— Однако с учетом повышения ключевой ставки правительство может повысить ставки по ипотечным госпрограммам в ближайшее время. Повышение ставок по льготной ипотеке снизит спрос на недвижимость и ограничит потенциал роста цен на новостройки, — акцентировали представители аналитического центра ПСБ.

Риелторы посоветовали всем ипотечникам внимательно изучить кредитный договор, который уже подписан.

— По условиям некоторых договоров банки имеют право изменить процентную ставку с учетом рыночной стоимости. Если вы уже «в кредите», нужно начать с этого шага. Тем, кто только собирается оформлять ипотеку, конечно, лучше поспешить. Сейчас еще можно успеть получить кредит на покупку жилья по хорошей ставке. Но времени осталось совсем немного, — предупредил директор агентства недвижимости «А1 Недвижимость» Степан Подпятников. — Рынок недвижимости реагирует со временем. Еще надо принимать во внимание лето, жаркую погоду — все в отпусках. О скором повышении ставок знают только профессионалы и те, кто активно занимается рынком жилья. Но звонки пошли, сделки ускорились.

В то же время эксперт надеется, что рост ипотечных ставок будет незначительным, особенно по программам с господдержкой.

— Российскому рынку недвижимости всего около 40 лет. Последние пару лет по ставкам вообще было вау! Но и сейчас по-прежнему лучшее время для взятия ипотеки, — уверен Степан Подпятников. — Будем смотреть, что предложат застройщики. Многие из них пользуются льготными ставками и делают интересные продукты. Также очень ждем льготную ипотеку на вторичное жилье, она подхлестнет рынок.

По мнению эксперта «Финам» Наталии Пырьевой, весомых причин для роста цен сейчас нет.

— Поскольку обстановка в стране остается крайне неопределенной, то оценить перспективы рынка недвижимости в 2024 году пока сложно. Будет ли государство сохранять действие льготных программ или ужесточит условия ипотечного кредитования, на сколько еще повысится ключевая ставка, будет ли расти инфляция и так далее. Учитывая, что на данный момент цены на рынке недвижимости пребывают в «боковике» и не особо стремятся к коррекции, можно предположить, что к 2024 году начнется новая волна роста. Тогда как условия ипотечного кредитования по идее будут ужесточаться. При таком сценарии выгоднее успеть приобрести недвижимость сейчас, если речь идет о привлечении ипотечных средств, — посоветовала Наталия Пырьева.

С середины 2024 года можно ждать уже и яркого снижения цен на вторичное жилье, добавил Артем Тузов.

— А вот первичка будет находиться на текущих уровнях. Запас прочности у застройщиков на ближайшие полтора года сформирован хорошими продажами этого года, — отметил директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс».

В мае Центробанк ужесточил требования к выдаче ипотеки, в первую очередь к той, что выдавали «от застройщика». Мы разбирались, как это скажется на спросе на ипотеку и что будет с ценами на квартиры.

С 24 февраля 2022 года, когда было объявлено о начале специально военной операции на Украине, курс доллара и евро начал резко расти. Центробанк России пересмотрел ключевую ставку, подняв ее сразу на десять с половиной пунктов — с 9,5 до 20%. Эксперты говорили о заморозке строящихся объектов в Челябинске. Банки временно приостанавливали сделки по ипотеке. Более того, Сбербанк отказывал клиентам в уже одобренных ипотеках: людям аннулировали сделки с недвижимостью без объяснения причин.

В середине года ключевую ставку вернули на докризисный уровень. Вслед за этим банки начали снижать ставки по льготной ипотеке, но к 6,5% годовых, которые действовали до СВО, так и не окатились.

Серьезные изменения на рынке недвижимости начались после объявления частичной мобилизации. Банки массово повысили ставки по ипотеке, хотя ключевая ставка ЦБ не менялась. Часть южноуральцев спешно продавала квартиры, чтобы переехать за границу, часть — приостанавливали сделки. Аренда жилья просела: расторгались договоры, снизился первичный спрос на квартиры.