Жильё в кредит: как начать платить меньше

Ставки на ипотеку сейчас выглядят очень заманчивыми. Ну а тем, кто брал кредит под более высокий процент — особенно в пиковые 2009–2014 годы, — банки предлагают рефинансировать заём. Челябинские эксперты рассказывают, в каких случаях рефинансирование ипотеки может быть невыгодно, почему банк может отказать в процедуре и на сколько можно снизить платёж.

У рефинансирования ипотеки есть сразу несколько плюсов, в том числе:

- заёмщик будет меньше переплачивать по процентной ставке;

- можно изменить срок выплаты по кредиту (в сторону сокращения или, наоборот, удлинения);

- можно «вывести» из договора поручителей;

- можно заменить несколько кредитов на один.

Рефинансировать кредит можно как в том же банке, где была ипотека (если банк практикует это), так и в стороннем. Если кредит рефинансируется в другом банке, то новый банк фактически гасит долг в старом. Причём заёмщику могут выдать новый кредит с большей суммой. При рефинансировании ипотеки квартира уйдёт в залог в новый банк.

По словам начальника Управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Сбербанка России Ирины Звонаревой, желающих сделать свою ипотеку более выгодной в регионе немало. Так, в четвёртом квартале 2017 года доля кредитов, выданных Сбербанком на рефинансирование ипотеки других банков, превысила 11 %.

Самый главный вопрос каждого заёмщика: на сколько можно сократить процент по ипотеке? И.о. начальника Управления розничного кредитования ПАО «Челябинвестбанк» Валерий Воробьёв уточняет, что эта величина совершенно индивидуальна. Она зависит от изначальных условий кредита, который планируется рефинансировать. Обычно ставка меняется до размера ставки, действующей на текущий момент в банке по аналогичным программам. В среднем ставка снижается на три-четыре процентных пункта.

«Даже если ипотека была взята под 11,5–12 %, то клиент всё равно выиграет, — убеждена руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. — Средняя ставка сейчас — 9,5 %. Это абсолютно реально, никаких чудес. Один из наших клиентов с помощью рефинансирования сократил себе ежемесячный платёж на 6 тысяч рублей. Все мои сотрудники, у кого есть ипотека, тоже рефинансировали кредит. Это можно сделать и тогда, когда жильё куплено с помощью маткапитала. Тогда процесс будет немного дольше, потребует дополнительных документов из Пенсионного фонда, но всё равно снизить ставку в этом случае тоже вполне реально».

Однако рефинансирование может быть выгодно не во всех случаях. Поэтому есть смысл взять калькулятор и посчитать затраты на:

- отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости;

- заключение нового договора со страховой компанией (старый придётся расторгнуть);

- уплату госпошлины, если подразумеваются процедуры госрегистрации;

- нотариальные расходы;

- справки, выписки от банка-кредитора и так далее.

Если вам осталось гасить кредит год-два, то, скорее всего, выгоды от рефинансирования не будет. Кроме того, нужно тщательно сопоставить размер старой и новой процентных ставок.

«Рефинансирование выгодно, если разница между действующей ставкой и ставкой рефинансирования составляет не менее двух процентных пунктов. Только тогда заёмщик получает существенную выгоду сразу по двум важным пунктам: снижаются ежемесячные выплаты, а также сумма переплаты по кредиту. При этом сопутствующие затраты времени и денежных средств по рефинансированию будут оправданы по истечении некоторого времени», — резюмирует Валерий Воробьёв.

Как и при оформлении любого другого кредита, банк в рефинансировании может отказать. Во-первых, заёмщик должен собрать практически такой же пакет документов, как и на обычную ипотеку. Во-вторых, банк обязательно проверит, есть ли просрочка по ранее взятому кредиту. Не успевал платить в срок? Шансы на рефинансирование будут стремительно снижаться. И, конечно, нужно подтвердить свою платёжеспособность.

Сможет ли заёмщик получать налоговый вычет на покупку жилья, если кредит был рефинансирован? Ответ на этот вопрос однозначный: может. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, получить налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке после рефинансирования ипотечного кредита человек сможет при одном условии. В новом кредитном договоре обязательно должно быть целевое назначение на перекредитование предыдущего. При отсутствии данного пункта есть риск потерять 13 % с уплаченных процентов в виде налогового вычета, то есть до 130 тысяч рублей.

Если рефинансирование ипотеки невозможно или клиент просто не хочет с этим связываться, есть и другие способы снизить процентную ставку. По словам Елены Недоспасовой, можно обратиться в банк, где был взят кредит, и уточнить, готова ли организация сократить процент в рамках действующего договора. В этом случае не понадобится раскошеливаться на дополнительные расходы.

В Сбербанке, например, заёмщики в 2017 году снижали ставку даже без визита в отделение, направляя заявления через сайт. Но приходилось ждать решения банка не менее 30 дней: желающих оказалось много. Так, только за четвёртый квартал 2017 года в Челябинской области прошло снижение более чем по 20 тысячам заявлений заёмщиков. Как поясняет Ирина Звонарева, банк дал положительное решение в 95 % случаев.

Читайте также, какие махинации распространены в сфере недвижимости и как их избежать и что выгоднее: ипотека или потребительский кредит. На портале N1.RU вы сможете подобрать себе подходящий дом, используя удобные фильтры поиска.