Совладелец сети SPAR продает торговый комплекс в Челябинске: цена вопроса — четверть миллиарда рублей

Магазин расположен в Ленинском районе — с видом на озеро Смолино — и представляет собой торговый центр районного масштаба. Построен он восемь лет назад. Здание реализуют вместе с землей. ТК полностью заполнен арендаторами с долгосрочными договорами. Почему совладелец челябинского сегмента сети SPAR Дмитрий Бухарин решил избавиться от одного из торговых комплексов и каковы перспективы продажи, узнал 74.RU.

Отдельно стоящий торговый комплекс «SPAR Смолино» находится на одной из крупных улиц города — Новороссийской — и рассчитан на жителей Ленинского района. Общая площадь одноэтажного здания — 3415 квадратных метров, есть парковка на 150 машиномест. Одновременно с активом реализуется земельный участок площадью 81 000 квадратных метров. Комплекс полностью заполнен арендаторами, с которыми заключены долгосрочные договоры. Среди них — торговая сеть SPAR, магазин «Красное&Белое», сеть RBT, «Юничел» и другие. Также в здании расположен филиал МФЦ, через который жители оформляют различные документы для пособий и выплат, проводят сделки и получают государственные и муниципальные услуги. Владельцы ТК оценили доходность арендного бизнеса в 12% годовых, ежегодная индексация составляет 3%.

ТК «SPAR Смолино» впервые выставлен на продажу. По словам собственника комплекса Дмитрия Бухарина, это обычная бизнес-операция.

— Мы всегда продаем недвижимость с устоявшимися продажами и стабильными арендаторами. На вырученные деньги строим новую. И так по кругу. Все розничные сети так работают: покупают землю, строят магазины, а потом продают их различным фондам, — объяснил Дмитрий Бухарин в разговоре с журналистом 74.RU. — Например, в Европе проходят сделки сразу по 200–300 магазинам. У нас нет таких фондов, поэтому продаем объекты по отдельности.

По словам собственника торгового комплекса «SPAR Смолино», вырученные от продажи деньги будут вложены в новые проекты.

— У нас их много — не один и не два. И сами делаем, и в сотрудничестве с партнерами, — добавил Дмитрий Бухарин.

Два года назад Дмитрий Бухарин и его партнеры Игорь Бобин и Анатолий Полухин выставляли на продажу торговый комплекс «Радуга» в центре города. Тогда его оценили в 550 миллионов рублей. По данным сервиса N1.RU, на тот момент это было самое дорогое предложение о продаже готового бизнеса. Но до реализации дело так и не дошло.

В этом году рекорд был побит — самым дорогостоящим стало предложение о продаже челябинского ТРК «Фокус» за 3,5 миллиарда рублей. При этом в руководстве ТРК о причинах предпочли не распространяться.

Ранее одна из компаний Бухарина и Бобина была оператором парка аттракционов и колеса обозрения в парке имени Гагарина, арендуя там 2 гектара. Предприниматели предлагали челябинским властям заключить соглашение на 25 лет. По нему инвесторы покупали новые аттракционы, включая колесо обозрения и автодром, и передавали их в собственность города. Программу реконструкции рассчитали до 2043 года, инвестиции оценивались в 424,5 миллиона рублей. Но в декабре прошлого года власти заявили, что не намерены возвращать владельца аттракционов. Кто претендует на главный парк Челябинска и какие изменения ждут горожан, мы разбирались в специальном материале.

Тем временем Дмитрий Бухарин и Игорь Бобин решили организовать новую площадку с аттракционами. Их компания «Космическая гонка» строит экстрим-парк на улице Труда — рядом с парком имени Гагарина, зоопарком и ледовым дворцом «Уральская молния».

Эксперты считают, что комплекс реализуют под будущую реновацию объекта.

— Минимальный метраж для объекта типа торгового центра обычно начинается от 3,5 тысячи метров. Средний размер ТЦ современного типа в Челябинске составляет 20–55 тысяч метров, редко меньше. Указанное здание очень сильно недотягивает до универсальных форматов. Это, скорее, площадка без концепции, где несколько арендаторов случайным образом оказались рядом. Справедлив ли ценник — сильно зависит от локации, но чуть менее 3 тысяч за метр земли звучит довольно дорого для Челябинска, — отметил аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Формат продажи — небольшое здание плюс десятикратно больший участок к нему — намекает на то, что продают под глубокую реновацию объекта. С прицелом на то, что старый ТЦ можно убрать и на его месте строить что-то новое. А для большого современного центра пространство вполне подходящее.

Земельный участок находится напротив озера, в относительно хорошей транспортной доступности. Поэтому его могут рассматривать с точки зрения жилищного строительства.

— Для жилого комплекса объект великоват, но тут опять же многое зависит от локации и намерений покупателя. Если есть возможность поставить несколько новостроек, то это может быть очень выгодным проектом. Окупаемость торговых центров в лучшие годы составляла до 7 лет. Сегодня это может быть 10–12 лет. Жилой комплекс можно отбить существенно раньше. Если угадали с местом, ценником, не встретили проблем со стороны администрации, то от проекта до сдачи может уйти всего 4 года, и большую часть фонда к тому времени успеют продать, — предположил Валерий Емельянов. — Сейчас хорошие условия по льготной ипотеке, жилье объективно становится доступнее для большего числа людей. Застройщики на этом могут заработать.

В связи с пандемией коронавируса розница потеряла обороты, и возведение новых качественных торговых центров в России, особенно в регионах, замедлилось, указывают эксперты.

— За первые 9 месяцев оборот российской розницы, по данным Росстата, снизился на 4,8% — до 23,9 триллиона рублей. Принимая во внимание вторую волну пандемии коронавируса, а также падение доходов россиян, не исключаем дальнейшего снижения розницы в ближайшие несколько месяцев, — указала аналитик ГК «ФИНАМ» Наталия Аседова.

Реальные располагаемые доходы жителей нашей страны сократились в третьем квартале на 4,8% в годовом выражении. При этом Минэкономразвития прогнозирует падение ритейла по итогам 2020 года на 4,2%.

— Сегмент торговой недвижимости существенно пострадал в период ограничений и после их снятия, при этом до сих пор посещаемость торговых центров не вернулась на докризисный уровень. Снижение покупательского трафика, падение платежеспособности населения, а в отдельных случаях — невозможность договориться с арендодателями о достаточных послаблениях на кризисный период — приведут к большому количеству свободных торговых площадей, И такая ситуация, скорее всего, сохранится как минимум год, — добавила Наталия Аседова.

Открытия новых торговых центров, изначально запланированные на этот год или начало будущего года, вероятно, будут переносить на более поздние сроки, добавили эксперты.

Какие крупные объекты продают в Челябинске

В октябре питерская компания «Максидом» купила российский бизнес сети Castorama, в том числе гипермаркет в Челябинске.

Сразу несколько челябинских банков начали распродавать офисы. Мы разбирались, что больше всего повлияло на политику кредитных учреждений — пандемия коронавируса или наступление онлайна.

В июле в Челябинске пытались продать 18 гектаров земли за ЧВВАКУШем.

В июне в Челябинске выставили на продажу бывший профилакторий ЧТЗ.

В мае из-за коронавирусных ограничений выставили на продажу торговый комплекс «Изумруд».