«Сейчас время простых решений»: дочь экс-губернатора выставила на продажу офисный центр

В Челябинске выставили на продажу часть офисной высотки, которая в свое время была инженерным корпусом завода имени Колющенко. Сейчас здесь находится бизнес-центр «Южный Урал». Половину здания и подвал оценили в 110 миллионов рублей. Рассказываем, что представляет собой бизнес-центр, кому он принадлежит, почему продают и как эксперты оценили ликвидность актива и перспективы его использования.

Офисная высотка на улице Разина, 3 расположена на границе заводской территории. Здание в 11 этажей (плюс один подземный) построили в 1977 году. Когда-то оно входило в имущественный комплекс старейшего промышленного предприятия Челябинска — завода дорожных машин имени Колющенко. Сотрудники предприятия называли его заводоуправлением. А последние 20 лет здание функционирует как бизнес-центр.

Представители собственника предлагают объект как помещение свободного назначения. Всего продают 5 первых этажей, площадь каждого — 480 кв. м, высота потолка — 3 метра, а также подвал высотой 2,5 метра.

— Отличный вариант в центре города — район железнодорожного вокзала. На первом этаже расположен большой холл с высотой потолка 3,5 метра. Планировка остальных этажей офисная. Возможна перепланировка путем демонтажа ненесущих перегородок, — указано в объявлении на сайте по продаже недвижимости. — Здание в хорошем рабочем состоянии, полное коммуникационное и техническое оснащение. Есть два лифта — один рабочий, второй резервный.

Среди преимуществ названы хорошее месторасположение, удобная локационная доступность, наличие общедоступной парковки (примерно на 70 машин — Прим. ред.).

В агентстве недвижимости «Прима Инвест», представляющем интересы собственника офисного центра, отказались комментировать причины продажи и уточнять другие характеристики объекта. В компании, управляющей бизнес-центром, не ответили на звонок журналиста 74.RU.

Сейчас в бизнес-центре, по данным 2ГИС, размещаются 25 организаций. Среди них производственные, торгово-сервисная, мебельная и торговые компании, а также телеканал и радиостанция.

По данным 74.RU, это уже не первая попытка продать бизнес-центр, соседствующий с промышленным предприятием. В мае 2021 года офисник выставляли на продажу целиком — за 500 миллионов рублей. Осенью того же года на интернет-сервисах по продаже коммерческой недвижимости появлялись объявления о реализации части здания — за 200 и 150 миллионов рублей.

По данным Росреестра, земельный участок площадью 1511 квадратных метров находится в общей долевой собственности у двух компаний: «Русьтрейд-XXI век» (88/100) и ИК «Медиа-Центр» (12/100). А здание, кроме двух верхних этажей, принадлежит ООО «Русьтрейд-XXI век». Владельцем 10 и 11 этажей является информационная компания «Медиа-Центр», в которую входят 31 канал и радиостанция DFM-Челябинск.

Офисным центром управляет ООО «Бизнес-центр «Южный Урал». Организация тесно связана с «Русьтрейд-XXI век» через своего учредителя. Владелец актива Ирина Соловьева — дочь почетного гражданина Челябинска, первого губернатора области Вадима Соловьева, руководившего регионом с 1991 по 1996 годы.

Уйдя из политики после проигрыша выборов Петру Сумину, Вадим Соловьев работал арбитражным управляющим, в том числе на заводе имени Колющенко. Тогда предприятие находилось в процессе банкротства. Дело в том, что годом ранее, в 1998-м, налоговики назвали завод главным неплательщиком и потребовали ввести арбитражное управление. В 2000 году активы бывшего завода имени Колющенко перевели в ЗАО «ЧСДМ». Среди вариантов дальнейшего развития назывался выкуп активов завода группой крупных челябинских бизнесменов (Валерий Гартунг, Михаил Юревич и Александр Аристов). Но в итоге в 2001 году завод Колющенко купила Группа ГАЗ — ориентировочно за $7–8 миллионов. В 2005-м предприятие переименовали в «Челябинские строительно-дорожные машины» (ЧСДМ). Сейчас завод входит в холдинг «Объединенная машиностроительная группа».

На волнах приватизации, банкротства и арбитражного управления инженерный корпус выделили в отдельный актив и продали на торгах. Покупателем стали структуры, связанные с семьей Вадима Соловьева. Экс-губернатор Челябинской области скончался в феврале 2019 года.

По данным сервиса «Контур.Фокус», Ирина Соловьева владеет полностью или частично 8 компаниями: «Челябкомстрой», «Офистерминал», «Русьтрейд-XXI век», «Русьтрейд», «Бизнес-центр "Южный Урал"», «Бизнес-центр "Урал"», «Энергопроект-Урал», «Инвояж». В основном, они занимаются управлением коммерческой недвижимостью и посредническими услугами при купле-продаже недвижимости. Ранее Ирина Соловьева развивала сеть кофеен «Шарлотка», но сейчас они все закрыты.

В офисных центрах Челябинска даже с качественными площадками достаточно вакантных мест. А бизнес-центр «Южный Урал» не входит в число топовых. По словам экспертов, наибольшим спросом сейчас пользуются небольшие помещения, быстро реализовать крупный объект считается большой удачей.

— Два года назад здание пытались продать за 500 миллионов рублей. Сейчас цену снизили до 110 миллионов, — напомнил директор Департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. — По данным из открытых источников, Ирина Соловьева (владелец офисной высотки — Прим. ред.) владеет рядом компаний, которые, впрочем, имеют достаточно скромную выручку. Продажа здания может являться просто желанием собственника выйти в деньги.

Что касается эффективности инвестиций в арендный бизнес, то сейчас время не для экспериментов, а для простых решений, указали эксперты.

— Несмотря на небольшое отдаление от вокзала, здание можно использовать как небольшую дешевую гостиницу для тех, кто приезжает в Челябинск на поезде. Такой концепт в районе железнодорожного вокзала сейчас отсутствует. А для тех, кто пользуется железной дорогой, всегда роднее то, что ближе к вокзалу, — отметил управляющий партнер компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — Тут нужен именно качественный, но крайне дешевый вариант. Этот концепт был бы самым удобным и эффективным.

По мнению эксперта, также офисную высотку можно рассматривать как потенциальный коворкинг.

— Сейчас сфера коворкингов — офисных центров с маленькими кабинетами успешно развивается. Но опять же это должен быть дешевый коворкинг, рассчитанный на район. Можно назвать это эконом–форматом, но смысл именно в низкой цене за квадратный метр, — объяснил Станислав Ахмедзянов. — При этом надо понимать, что деньги сейчас подорожали. Арендный рынок испытывает перманентный кризис с 2009 года, были лишь некоторые просветления. Соответственно требуется простой профессиональный формат.

Самым проблемным моментом здания эксперт назвал работу лифтов.

— Насколько я помню, там два лифта, но они вечно загружены, всегда приходится ждать по несколько минут. Лифты не были рассчитаны на интенсивную эксплуатацию, места под шахту для третьего тоже нет, — добавил Станислав Ахмедзянов. — Кроме того, продается лишь часть здания — это тоже минус. Нормальные инвесторы любят брать объекты целиком, иначе возникают спорные вопросы.

Озвученная стоимость объекта в 110 миллионов рублей, или 45,8 тысяч рублей за квадрат, по мнению эксперта, требует торга. У здания с плохими лифтами и низким коэффициентом полезной площади цена будет стремиться к 30 тысячам рублей за кв. м.

По словам экспертов, рынок инвесторов активно трансформируется.

— Часть игроков уходит, выходят новые несистемные игроки, представляющие крупный бизнес. Для них недвижимость является альтернативным инструментом в той ситуации, когда традиционные не работают, — отметили аналитики компании Commonwealth Partnership (CMWP).

Несмотря на негативное влияние геополитической обстановки, до 25% средств крупных инвесторов, по оценкам экспертов CMWP, могут быть направлены на рынок недвижимости. Это делается для диверсификации портфелей. Кроме того, на начало 2023 года объем привлеченных кредитными организациями средств физлиц, по данным Центробанка, составил 36,6 триллиона рублей. Их выход на рынок коммерческой недвижимости ограничен, но тоже возможен, подчеркнули эксперты.

В феврале в Челябинске пытались продать за 45 миллионов рублей подземную автостоянку, расположенную рядом с «Теоремой» и ТК «Северо-Западный».

В этом же месяце выставляли на продажу бизнес-центр на ул. Курчатова, который построили как отель к отмененным саммитам-2020. Объект оценили в 705,5 миллиона рублей.

Ранее запланировали построить восьмиэтажную гостиницу с бассейном — новый корпус отеля «Маркштадт». А рядом с озером Еткуль владелец сети термальных комплексов «Баден-Баден» хочет возвести апартаменты с бассейном на крыше.

В начале года стало известно о продаже РК «Галактика развлечений» на Северо-Западе. Несколько зданий и земельный участок оценили в 265 миллионов рублей.